춘천지방법원 2026타경7. 양양군 강현면 주청리의 ‘르부르낙산’ 3층 322호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 숙박시설입니다. 등기상 현재 소유자는 김원정이며, 2024.06.12 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 224,434,000원, 등기원인일은 2021.12.17입니다. 같은 날 설정된 홍천축산업협동조합 근저당권 163,200,000원이 말소기준권리입니다.
그 이후 2025.09.19 방인덕 명의 소유권이전청구권가등기, 광주은행·신용보증기금·비엔케이캐피탈의 가압류, 경매개시결정, 양양군 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 가등기에 대해서는 담보가등기 여부 등 종류 확인이 필요하다는 주의사항이 있으므로, 입찰 전 원본 등기와 매각물건명세서 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경7 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22 르부르낙산 3층 322호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 숙박시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 20층 건내 3층 322호 |
| 소유자 | 김원정 · 거래가액 224,434,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍천축산업협동조합 / 135,269,925원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 운영상태 | 주식회사 르부르낙산에서 객실 위탁 운영관리중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 판정
말소기준은 2024.06.12 홍천축산업협동조합 근저당권 163,200,000원입니다. 이후 방인덕의 소유권이전청구권가등기와 가압류·경매개시결정·양양군 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 이에 따라 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가 219,000,000원과 같은 금액의 신건 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득도 219,000,000원입니다. 다만 이 금액을 최근 거래가격과 직접 비교할 기준 없이 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 33,380,734원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 76,567,534원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 111,116,974원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 33,380,734원에서 76,567,534원, 111,116,974원으로 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다. 즉 채권자에게 남는 미배당액과 매수인이 승계하는 금액은 서로 다른 개념입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,866,000원 |
| 1. 근저당 · 홍천축산업협동조합 | 163,200,000원 | 163,200,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 45,572,321원 | 45,572,321원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,983,350원 | 6,361,679원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 31,759,063원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 248,514,734원 중 배당 시뮬레이션상 215,134,000원이 배당되고, 33,380,734원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 낙산해수욕장 서측 인근의 르부르낙산으로, 주위는 근린생활시설·숙박시설·주차장 등이 혼재하는 관광휴양지대입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 실제 감정평가 이용상태는 숙박시설입니다. 토지도 숙박시설 및 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장의 거리와 운행상태를 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 3층 322호입니다. 위생·급배수·공용승강기·화재탐지·옥내소화전·지하주차장·가스보일러 개별난방 설비가 확인됩니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·가로장방 토지이며 토지면적은 1,473.0㎡, 공시지가는 1,431,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉됩니다. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설로 이용되는 근린시설이므로 일반 주거용 물건과 매수층·운영방식이 다를 수 있습니다. 위탁운영 상태까지 함께 확인해 환금성을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2025.09.19 방인덕 명의 소유권이전청구권가등기의 구체적 성격과 매각 후 처리 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 위탁운영 확인. 주식회사 르부르낙산이 객실을 위탁 운영관리 중인 상태이므로 실제 점유·운영관계와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 없다고 단정하지 마세요.
- 가격 검증. 최저가 219,000,000원을 시세보다 싸다고 단정할 근거 없이 입찰가를 정하지 말고 대상 물건의 거래·수익·운영 조건을 별도로 확인하세요.
- 배당액 구분. 현재 회차의 채권자 미배당 33,380,734원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·배당 원본 확인. 양양군 압류가 존재하고 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당요구와 조세채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원” 다음을 봐야 하는 물건
이 사건의 표면적인 권리 구조는 명확합니다. 2024.06.12 홍천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가등기·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 판정입니다. 신건 219,000,000원부터 1회 유찰 175,200,000원, 2회 유찰 140,160,000원 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 그 다음입니다. 숙박시설로 이용되는 근린시설이고, 주식회사 르부르낙산이 객실을 위탁 운영관리 중이며 임대관계는 미상입니다. 여기에 소유권이전청구권가등기의 종류 확인 필요 사항도 남아 있습니다. 또한 감정가·최저가 219,000,000원이 가격상 유리하다고 판단할 직접 근거도 없습니다. 결론은 권리상 인수금은 0원 판정, 그러나 가등기·점유·위탁운영 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
