춘천지방법원 2026타경7. 양양군 강현면 주청리 ‘르부르낙산’ 3층 322호로, 공부상 근린시설이고 감정평가 이용상태는 숙박시설입니다. 현재 소유자는 김원정이며, 2024.06.12. 소유권이전 등기 당시 거래가액은 224,434,000원입니다. 같은 날 홍천축산업협동조합이 채권최고액 163,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.09.19. 방인덕 명의 소유권이전청구권가등기, 광주은행·신용보증기금·비엔케이캐피탈의 가압류, 2026.03.09. 양양군 압류가 순차적으로 붙었습니다. 제공된 권리판정에서는 이 권리들이 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경7 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22 르부르낙산 3층 322호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 숙박시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김원정 · 소유권이전 등기 거래가액 224,434,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍천축산업협동조합 / 135,269,925원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 운영 상태 | 주식회사 르부르낙산에서 객실 위탁 운영관리 중 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원, 가등기 종류는 재확인
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 주식회사 르부르낙산에서 객실을 위탁 운영관리 중이라고 되어 있습니다. 따라서 ‘임차인 없음’을 곧바로 ‘점유·인도 이슈 없음’으로 확대 해석하기보다는, 실제 운영계약과 점유관계를 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격·회차 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 153,300,000원으로 감정가 219,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오 가격은 107,310,000원, 그 다음 회차는 75,117,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 153,300,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 107,310,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 75,117,000원 | 0원 |
중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 전혀 다른 지표라는 점입니다. 동일·유사 물건의 최근 거래가격과 비교할 근거 없이 70%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 관광휴양지대의 숙박시설 이용 근린시설이므로, 실제 거래가격과 운영수익 구조를 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 2. 근저당 · 홍천축산업협동조합 | 163,200,000원 | 150,353,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 45,572,321원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 7,983,350원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 31,759,063원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 248,514,734원, 채권자 배당액은 150,353,800원, 미배당은 98,160,934원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 근린시설이며 실제 이용상태는 숙박시설입니다. 아파트형 주거물건이 아니라 숙박 운영형 물건으로 접근해야 합니다.
- 입지. 강현면 주청리 낙산해수욕장 서측 인근으로, 근린생활시설·숙박시설·주차장이 혼재하는 관광휴양지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 3층 322호이며, 공용승강기·화재탐지·옥내소화전·지하주차장·가스보일러 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 1,431,000원/㎡, 토지면적은 1,473.0㎡입니다. 중로1류에 접하고 소로1류에 저촉됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함·저촉되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 갑구 3번은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 판정이지만, 별도 주의사항에 담보가등기 종류 확인 필요가 명시되어 있으므로 원본 등기와 관련 서류를 대조하세요.
- 위탁운영 계약 확인. 주식회사 르부르낙산의 객실 위탁 운영관리 범위, 계약기간, 정산금, 해지·인도 조건을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 객실 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 219,000,000원 대비 최저가 153,300,000원이라는 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 유사 숙박시설의 실제 거래가격과 운영수익을 별도로 대조하세요.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 98,160,934원입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개지만 채무관계가 충분히 해소되지 않는 구조라는 점은 확인할 필요가 있습니다.
- 양양군 압류 확인. 2026.03.09. 양양군 압류가 있고 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 실제 배당과 조세채권 순위는 매각 전 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·운영 상태를 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.12. 홍천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가등기·가압류·압류는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 입찰 판단을 권리만으로 끝내기는 어렵습니다. 물건은 숙박시설로 이용되는 근린시설이고 객실 위탁운영이 이루어지고 있으며 임대관계도 미상입니다. 더구나 현재 최저가 153,300,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 비교 근거는 별도로 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 시세 확인 전 보류”가 적절합니다. 1회 유찰과 감정가 70%라는 숫자보다, 가등기 성격·운영계약·점유상태·실제 거래가를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
