춘천지방법원 2026타경9. 양양군 강현면 주청리 ‘르부르낙산’ 3층 324호로, 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 근린시설 물건입니다. 등기상 소유자는 김원정이며, 거래가액은 222,120,000원으로 기재돼 있습니다. 2024.06.12. 홍천축산업협동조합이 채권최고액 160,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 소유권이전청구권가등기와 3건의 가압류, 임의경매개시결정이 순차적으로 붙었습니다.
권리분석의 큰 틀은 단순합니다. 기준 근저당보다 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 임차인 신고도 없어 매수인이 금액으로 떠안을 권리는 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 주거가 아니라 관광휴양지대의 생활숙박시설이고, 현재 주식회사 르부르낙산에서 객실을 위탁 운영관리 중입니다. 감정평가상 임대관계도 미상이라, 등기 말소와 별개로 실제 점유·운영계약 종료 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경9 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22 르부르낙산 3층 324호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 중 3층 324호 |
| 소유자 | 김원정 · 거래가액 222,120,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 134,488,185원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.06.12. 홍천축산업협동조합 근저당권입니다. 갑구 3번 소유권이전청구권가등기는 2025.09.19., 광주은행 가압류는 2025.10.30., 신용보증기금 가압류는 2025.11.12., 비엔케이캐피탈 가압류는 2025.12.24. 접수되어 모두 말소기준보다 후순위입니다. 2026.01.20. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 219,000,000원, 시세 확인이 먼저
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 219,000,000원인 신건입니다. 매수인이 승계할 금액은 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 219,000,000원입니다. 다만 동일 또는 유사 생활숙박시설의 최근 실거래 가격과 비교하지 않은 상태에서 이 금액을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 30,980,734원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 74,167,534원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 108,716,974원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 30,980,734원 → 74,167,534원 → 108,716,974원으로 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰 시 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 근저당 · 홍천축산업협동조합 | 160,800,000원 | 160,800,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 45,572,321원 | 45,572,321원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,983,350원 | 7,983,350원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 31,759,063원 | 778,329원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 포함해 매각대금 219,000,000원이 모두 소진되며, 비엔케이캐피탈 채권에서 미배당이 발생합니다. 채권자 총 청구 246,114,734원 중 총 215,134,000원이 배당되고 30,980,734원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 낙산해수욕장 서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·숙박시설·주차장 등이 혼재하는 관광휴양지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 현재 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 주식회사 르부르낙산에서 객실 위탁 운영관리 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 20층 건물로, 기본적인 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,431,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측·북서측·남동측으로 중로·소로·세로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2025.09.19. 방인덕 명의 소유권이전청구권가등기의 성격과 담보가등기 여부를 등기 원문에서 확인하세요.
- 위탁운영 계약 확인. 주식회사 르부르낙산의 객실 위탁 운영관리 관계, 계약 종료 조건, 정산금·미지급금 및 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 신건 최저가 219,000,000원을 동일 건물·유사 생활숙박시설의 최근 실거래와 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 175,200,000원, 2회 유찰 시 140,160,000원이며 각 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 운영계약을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 운영과 가격은 별도 확인”
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준인 홍천축산업협동조합 근저당 뒤의 권리들이 매각으로 소멸하고, 임차인 신고와 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 생활숙박시설은 아파트처럼 권리만 깨끗하다고 바로 입찰 판단이 끝나는 유형이 아닙니다. 가등기 종류 확인, 객실 위탁운영 관계, 실제 점유 및 최근 거래가격이 남은 핵심입니다. 따라서 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격의 매력도는 실거래와 운영조건 확인 전까지 보류입니다.
