춘천지방법원 2026타경9. 양양군 강현면 주청리 르부르낙산 3층 324호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 말소기준권리는 2024.06.12. 설정된 홍천축산업협동조합 근저당권 160,800,000원입니다. 이후의 가등기·가압류 3건·임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 2025.09.19. 설정된 방인덕의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준권리 이후라 소멸 예정으로 표시되어 있지만, 별도 주의사항에 “갑구 3번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 명시돼 있습니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 주식회사 르부르낙산에서 객실을 위탁 운영관리 중이라고 기재돼 있어, 임차인 문제와 별개로 실제 운영관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경9 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22 르부르낙산 3층 324호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 양양군 강현면 일출로 47 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중 · 철근콘크리트구조 20층 중 3층 324호 |
| 소유자 | 김원정 · 단독소유 · 거래가액 222,120,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 134,488,185원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 단 가등기 원문 확인
임차인 없음. 현재 자료에는 임차인 신고가 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2024.06.12. 홍천축산업협동조합 근저당권이고, 그 뒤에 설정된 방인덕 가등기와 광주은행·신용보증기금·비엔케이캐피탈의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 별개
현재 최저매각가는 153,300,000원으로 감정가 219,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 153,300,000원 | 150,353,800원 | 95,760,934원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 107,310,000원 | 105,007,660원 | 141,107,074원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 75,117,000원 | 73,364,894원 | 172,749,840원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 95,760,934원 → 141,107,074원 → 172,749,840원으로 커지지만, 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 이는 어디까지나 권리 인수 여부에 관한 판단이고, 적정 매수가격은 별도의 시세·수익성 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 1. 근저당 · 홍천축산업협동조합 | 160,800,000원 | 150,353,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 45,572,321원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,983,350원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 31,759,063원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 246,114,734원 중 예상 배당액은 150,353,800원, 미배당은 95,760,934원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 낙산해수욕장 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·숙박시설·주차장 등이 혼재하는 관광휴양지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 실제 이용은 숙박시설(생활숙박시설)이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 일반상업지역의 상업용 부지로 이용 중이고, 남서측·북서측·남동측으로 중로·소로·세로에 접합니다.
- 토지조건. 토지면적 1,473.0㎡, 공시지가 1,431,000원/㎡, 지목 대, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역에 해당하며 중로1류에 접하고 소로1류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 운영관계. 임대관계는 미상이며, 주식회사 르부르낙산에서 객실 위탁 운영관리 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2025.09.19. 방인덕 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 이후로 소멸 예정 표시가 되어 있지만, 담보가등기 여부 확인 경고가 있으므로 종류를 재확인하세요.
- 위탁운영 관계 확인. 객실이 주식회사 르부르낙산에서 위탁 운영관리 중이므로, 매각 이후 운영 종료·인도·비품·관리관계가 어떻게 정리되는지 확인하세요.
- 가격은 시세와 별도 비교. 153,300,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 95,760,934원이지만 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액 자체를 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 숙박시설(생활숙박시설)이므로, 입찰 목적과 현재 운영형태가 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격·운영관계는 별도 판단
이 사건의 권리구조는 현재 자료만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 말소기준인 홍천축산업협동조합 근저당권 이후 권리들은 소멸 예정이며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
하지만 두 가지를 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 가등기 종류 확인입니다. 말소기준 이후 권리이더라도 별도 경고가 붙어 있으므로 원문 확인 없이 단순 소멸로만 처리해서는 안 됩니다. 둘째, 가격과 운영관계입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 말할 근거가 없고, 생활숙박시설로 실제 운영 중이며 위탁관리 관계도 존재합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·가등기 확인·위탁운영 정리가 입찰 판단의 핵심입니다.
