임차인 0명·매수인 인수 0원으로 대항력 임차인 부담은 확인되지 않는 근린시설입니다. 다만 감정평가상 현황 공실·접근 제한적이고, 위치가 지하2층인 상업용 구분건물입니다. 권리보다 중요한 리스크는 저환금성입니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 상업용 지하 호실은 실제 사용·임대·재매각 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
수원지방법원 2024타경4447. 성남 분당구 야탑동 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지2층 639호, 용도는 근린시설입니다. 말소기준은 2003년 5월 3일 설정된 김종 근저당권이고, 이후 성남시분당구 압류·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 자료는 비어 있어, 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 부담은 확인되지 않습니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 판단하면 안 됩니다. 감정평가 요항에는 현황 공실이고 접근이 제한적이라고 적혀 있습니다. 실거래 표본도 제공되지 않았습니다. 따라서 “최저가가 낮다”는 이유만으로 싸다고 볼 수 없고, 지하 상업용 호실의 임대 가능성·관리비·운영 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4447 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16, 지2층639호 (야탑동,성남(분당)여객자동차터미널및복합건물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공실 · 접근 제한적 |
| 소유자 | 주식회사삼화디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 17,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김종 / 64,167,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역 없음. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 보증금 합산 대상도 없습니다. 말소기준은 을구 1번 김종 근저당권이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구의 강제관리신청은 데이터상 매각 소멸로 표시되어 있지 않으므로, 입찰 전 원본에서 처리 상태를 반드시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘사용 가능성’이 먼저다
현재 최저매각가는 17,640,000원으로 감정가 36,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 제공 데이터에는 실거래 표본이 없고, 감정평가 이용상태는 현황 공실, 기타 참고사항의 임대관계는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.1% 추정) | - | 717,520원 |
| 2. 을구 1(전 5)번 근저당권 · 김종 | 64,167,000원 | 16,922,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 17,640,000원 기준, 김종 근저당권에는 16,922,480원이 배당되고 47,244,520원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 지하철역 “야탑역” 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근 간선도로변에 시내버스정류장 및 지하철분당선 “야탑역”이 소재하여 대중교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 7층 중 제지2층 제639호이며, 사용승인일은 2003.01.30입니다.
- 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 자동차정류장, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 표시됩니다.
- 환금성. 현황 공실, 접근 제한적, 임대관계 미상입니다. 근린시설은 주거용보다 매수층이 좁아 재매각 기간과 관리비 부담을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 접근성 확인. 감정평가에 접근 제한적이라고 되어 있으므로 실제 호실 진입, 동선, 영업 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 공실 자체보다 공실이 된 이유가 중요합니다. 임대수요, 업종 제한, 주변 상권의 흐름을 확인하세요.
- 관리비 체납. 복합건물 지하 근린시설은 공용관리비·장기 미납 관리비가 수익성을 훼손할 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 강제관리신청 대조. 갑구 강제관리신청은 데이터상 매각 소멸 표시가 없으므로, 매각물건명세서와 등기 원본에서 인수 여부와 처리 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”보다 “팔릴 물건인가”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리 리스크는 비교적 단순합니다. 하지만 물건 자체는 지하2층 근린시설이고, 감정평가상 현황 공실·접근 제한적입니다. 최저가가 17,640,000원까지 내려온 이유를 단순한 할인으로 보지 말고, 사용·임대·재매각이 가능한지를 먼저 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 환금성은 주의입니다.
