춘천지방법원 2026타경10009. 고성군 토성면 아야진리 99-15 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 206.0㎡이며 김승철·임미자가 각 2분의 1 지분을 소유하고 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.09.04 설정된 신한은행 근저당권 22,000,000원이고, 이 근저당권은 2024.06.26 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후의 가압류와 이광일 근저당권, 2026.01.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 자체보다 입찰 전 확인해야 할 핵심은 가격과 점유입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 121,679,440원이고 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 이 금액이 주변 거래보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 또한 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10009 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 아야진리 99-15 · 아야진남3길 8-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 206.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 148,100원/㎡ |
| 소유자 | 김승철 2분의 1 · 임미자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 121,679,440원 / 121,679,440원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 17,871,175원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2020.09.04 근저당이 기준
1992.09.23 설정됐던 토성농업협동조합 근저당권 23,000,000원은 2018.11.05 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 그 이후인 2020.09.04 신한은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.06.26 한국주택금융공사로 이전됐지만 권리의 기준 시점은 2020.09.04입니다. 그 뒤 설정된 서민금융진흥원 가압류, 이광일 근저당권, 페퍼저축은행 가압류 등은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 121,679,440원, 시세 비교는 보류
현재 회차는 감정가 121,679,440원 = 최저매각가 121,679,440원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 현재 실질취득액 역시 인수액이 0원이어서 최저가와 같은 121,679,440원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,679,440원 | 100,843,395원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 97,343,552원 | 95,191,368원 | 5,652,027원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,874,841원 | 76,073,094원 | 24,770,301원 | 0원 |
현 회차에서는 배당 대상으로 계산된 채권 100,843,395원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 18,332,533원으로 계산됩니다. 반면 1회 유찰 시에는 5,652,027원, 2회 유찰 시에는 24,770,301원의 채권자 미배당이 발생합니다. 다만 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,679,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,503,512원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,778,126원 | 14,778,126원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,959,875원 | 9,959,875원 |
| 4. 근저당 · 이광일 | 5,500,000원 | 5,500,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 42,305,394원 | 42,305,394원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,300,000원 | 6,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 18,332,533원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 가정에서는 채권자 미배당 0원, 매수인 인수 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아야진초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 해안주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리·노선·운행빈도 등을 기준으로 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 벽돌조 스레이트지붕 단층 구조입니다. 현재는 스레이트 위 강판기와지붕 상태로 기재돼 있습니다.
- 토지. 206.0㎡의 대지이며 완경사·정방형, 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 조사됐습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 인도·사용 범위는 매각 대상 원본과 현장을 함께 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교 없이 신건 최저가 121,679,440원의 가격 메리트를 판단하지 마세요. 주변 유사 주택·토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자 존재 여부를 원본과 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 제시외 건물 표시와 현황을 반드시 대조하세요.
- 도로 조건 확인. 토지 자료상 도로접면이 ‘세로한면(불)’로 기재돼 있습니다. 실제 차량 진입과 도로 상태를 현장에서 확인하세요.
- 권리 이전 확인. 2020.09.04 신한은행 근저당권이 2024.06.26 한국주택금융공사로 이전된 흐름과 경매개시 채권자를 최신 등기 원본에서 재확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 명료, 가격은 확인 후
이 사건의 강점은 말소기준이 명확하고 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 점입니다. 2020.09.04 신한은행 근저당권 이후의 가압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하며, 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것만으로 좋은 입찰 대상이라고 결론내릴 수는 없습니다. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건이고 실거래 비교가격이 없어 가격상 우위는 확인되지 않았습니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 토지의 도로접면 조건까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격·점유·현장 확인은 필수입니다.
