춘천지방법원 2026타경10009. 고성군 토성면 아야진리 99-15 소재 물건으로, 법원 용도표시는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 206.0㎡, 지목은 대이며, 김승철·임미자가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가는 121,679,440원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 85,176,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2020.09.04 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 22,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.06.26 한국주택금융공사로 이전됐고, 2026.01.20 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤 등기된 서민금융진흥원·주식회사페퍼저축은행의 가압류와 이광일의 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10009 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 아야진리 99-15 · 강원특별자치도 고성군 토성면 아야진남3길 8-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 206.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김승철 2분의 1 · 임미자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 121,679,440원 / 85,176,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 17,871,175원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
1992.09.23 토성농업협동조합 근저당권은 2018.11.05 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020.09.04 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 2023.08.22부터 이어진 가압류, 2024.01.15 이광일 근저당권, 2026.01.20 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 특정 임차인의 대항력이나 보증금 인수위험을 단정할 자료는 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가 85,176,000원은 감정가 121,679,440원의 70%입니다. 하지만 동일·인근 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 이 70%만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 85,176,000원 | 17,600,563원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 59,623,199원 | 42,693,414원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 41,736,239원 | 60,258,408원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 매각가는 내려가지만 채권자 미배당액은 17,600,563원 → 42,693,414원 → 60,258,408원으로 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자가 덜 배당받는 것과 매수인이 그 부족액을 인수하는 것은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,933,168원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,778,126원 | 14,778,126원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,959,875원 | 9,959,875원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 이광일 | 5,500,000원 | 5,500,000원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 42,305,394원 | 31,004,831원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 100,843,395원 중 83,242,832원이 배당되고, 17,600,563원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 아야진초등학교 남동측 인근이며 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 해안주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 기준으로 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 스레이트지붕 단층이며 현재 스레이트 위 강판기와지붕, 외벽 몰탈위페인팅, 내벽 도배지·타일, 바닥 장판지·타일, PVC샷시 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 206.0㎡, 대, 제1종일반주거지역, 완경사·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 148,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되어 있으므로 토지·건물·제시외 건물의 위치와 현황을 반드시 대조하세요.
- 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 관련 원본을 확인하세요.
- 말소기준권리. 2020.09.04 주식회사신한은행 근저당권 및 2024.06.26 한국주택금융공사로의 권리이전 관계를 등기 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 121,679,440원 대비 현재 최저가 85,176,000원이 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 보지 마세요.
- 토지 접근성. 도로접면이 세로한면(불)로 기재되어 있으므로 실제 차량 진입과 도로 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 예상 미배당은 17,600,563원이지만 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장과 시세 확인이 먼저
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 권리분석상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 반면 가격에서는 조심해야 합니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 싸다고 확인할 수 없습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 단독주택 이용, 임대관계 미상, 세로한면(불)이라는 현황 확인 포인트도 있습니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 현장·시세 검증 후 판단하는 물건입니다.
