춘천지방법원 2025타경1328. 평창군 방림면 계촌리 1484-12 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 박승수·정춘자가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정 현황은 단독주택 및 창고이고, 철근콘크리트 및 조적조 콘크리트슬래브지붕 지상 1층·지하 1층 건물입니다. 토지는 220.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 감정평가상 토지이용상황은 주상용입니다.
권리분석의 기준점은 2017.04.20 대화신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤 남아 있는 비엔케이캐피탈 가압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 박경옥의 전입일은 2024.01.23으로 말소기준보다 늦기 때문에 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계 자체는 원본 서류로 점검할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1328 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 방림면 계촌리 1484-12 · 고원로 715-12 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 현황 단독주택 및 창고 · 토지 220.0㎡ |
| 소유자 | 박승수 2분의 1 · 정춘자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 108,129,000원 / 75,690,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대화신용협동조합 / 50,867,919원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.04.20 대화신용협동조합 근저당입니다. 2021.08.20 비엔케이캐피탈주식회사 가압류는 그보다 뒤이고, 2025.09.09 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 신한카드 가압류와 이숙경 근저당·종전 경매개시결정은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경옥 | 2024.01.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박경옥의 전입일은 2024.01.23으로 말소기준 2017.04.20보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 대항력에 따른 매수인 승계는 발생하지 않는 구조입니다. 다만 확정일자·보증금·배당요구 여부와 실제 점유 범위가 확인되지 않으므로 명도와 배당관계는 매각물건명세서 및 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 75,690,000원으로 감정가 108,129,000원의 70%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 구조는 75,690,000원입니다. 2회 유찰 시 최저가 시나리오는 52,983,000원, 3회 유찰 시에는 37,088,100원입니다.
다만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 이 물건은 단독주택 및 창고로 이용되고 있고 토지와 제시외 건물이 함께 매각되므로, 감정가 70%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 현장 상태와 주변 개별 주택·토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,762,420원 |
| 2. 근저당 · 대화신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 10,609,682원 | 10,609,682원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,317,898원 |
현재 회차에서는 반영된 채권 36,609,682원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 37,317,898원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 방림면 계촌리 계촌초등학교 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려한 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로가 소재합니다. 토지 자료의 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·주거용지(계촌 지구단위)·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 면적 220.0㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 91,700원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 있으나 정상 사용 가능 여부는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 이력 대조. 26,000,000원에서 48,000,000원, 60,000,000원으로 변경된 이력이 있으므로 현재 채권계산서와 등기원본을 함께 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 박경옥은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 명도 일정과 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 등기상 일반음식점 및 창고와 건축물대장·현황상 주택 및 창고의 차이가 실제 이용과 인허가에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서 도면·현황과 실제 구조를 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 토지·단독주택 거래와 비교하세요.
- 설비 확인. 급배수·난방설비의 정상 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격 검증’이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.04.20 대화신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 박경옥은 2024.01.23 전입으로 후순위라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없고 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실제 입찰 판단의 핵심은 권리보다 물건 현황에 있습니다. 등기상 용도와 건축물대장·현황 사이에 차이가 있고 제시외 건물이 포함되며, 근저당 채권최고액 변경 이력과 현재 배당계산 사이에도 확인할 부분이 있습니다. 최저가 75,690,000원은 감정가의 70%이지만, 그 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 현황·채권원본·가격 검증입니다.
