춘천지방법원 2025타경1328. 평창군 방림면 계촌리 1484-12의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 박승수·정춘자로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2017년 4월 20일 설정된 대화신용협동조합 근저당권이며, 이후 남아 있는 비엔케이캐피탈 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 물건의 표시와 현황입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류돼 있으나 감정 이용상태는 단독주택 및 창고입니다. 또한 부동산등기사항증명서에는 단층 일반음식점 및 창고, 건축물대장과 현황에는 단층주택 및 창고로 나타납니다. 현재 회차 가격을 평가할 실거래 자료도 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1328 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 방림면 계촌리 1484-12 · 도로명주소 고원로 715-12 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 및 창고 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 및 조적조 콘크리트슬래브지붕 · 지상 1층 / 지하 1층 |
| 토지 | 대 220.0㎡ · 계획관리지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 박승수 2분의 1 · 정춘자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 108,129,000원 / 108,129,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대화신용협동조합 / 50,867,919원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.04.20. 대화신용협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 26,000,000원이었고, 2019년 48,000,000원, 2020년 60,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 2020년 이숙경 근저당권은 2025.07.01. 말소됐으며, 2021년 비엔케이캐피탈 가압류 10,609,682원과 2025년 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
조사된 실제 임차인은 박경옥 1명입니다. 전입일은 2024.01.23.으로 말소기준일인 2017.04.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 순위와 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경옥 | 2024.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 108,129,000원입니다. 1회 유찰 시 86,503,200원, 2회 유찰 시 69,202,560원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있지만, 비교할 실거래 자료가 없어 어느 회차가 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 108,129,000원 · 감정가 100% · 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 86,503,200원 · 감정가 80% · 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 69,202,560원 · 감정가 64% · 인수 0원 |
| 실거래 비교 | 확인 가능한 실거래 자료 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 108,129,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,313,806원 |
| 1. 근저당 · 대화신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 10,609,682원 | 10,609,682원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,205,512원 |
배당표에 반영된 채권 36,609,682원은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 전액 배당되고, 회차별 미배당액은 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액은 50,867,919원이고 예상 지급액은 26,000,000원으로 완제되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 근저당권 변경액 확인 결과에 따라 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·토지 — 용도 차이가 핵심
- 위치. 평창군 방림면 계촌리 소재 계촌초등학교 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 감정 현황은 단독주택 및 창고입니다. 부동산등기사항증명서상 단층 일반음식점 및 창고이나, 건축물대장과 현황은 단층주택 및 창고입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 접근. 차량 접근이 가능하고 대중교통 상황은 보통입니다. 동측에 폭 약 3미터 내외 도로가 있으며 토지의 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 토지. 면적 220.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·주거용지·지구단위계획구역이며 공시지가는 91,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 있으나 정상 사용 가능 여부는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권 확인. 설정 당시 26,000,000원에서 48,000,000원, 60,000,000원으로 변경된 기록과 신청채권 50,867,919원을 원본 서류로 대조하세요.
- 임차인 확인. 박경옥의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 실제 점유상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 상한을 정하지 말고 인근 토지·주택 거래와 개별 건물 상태를 조사하세요.
- 용도 대조. 등기상 일반음식점 및 창고와 건축물대장·현황상 주택 및 창고의 차이를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 도로 조건. 동측 약 3미터 도로와 세로한면(불) 조건을 현장에서 확인하세요.
- 설비 상태. 급배수·난방설비의 정상 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 물건 확인이 먼저다
말소기준보다 늦은 임차인 1명과 명시 인수권리 없음으로, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기상 일반음식점 및 창고와 현황상 단독주택 및 창고의 차이, 제시외 건물, 임차보증금 미상, 근저당권 변경액은 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 실거래 자료가 없어 신건 최저가 108,129,000원의 가격 경쟁력도 단정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류, 용도·점유·채권액 확인이 선행입니다.
