춘천지방법원 2026타경10013. 속초시 조양동 1587 ‘속초조양동양우내안애오션스카이’ 근린생활시설동 2층 205호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(기준시점 현재 공실)입니다. 소유자는 이화영이며, 2022.08.04 소유권이전 등기가 이뤄졌고 등기상 거래가액은 673,493,000원입니다. 같은 날 설정된 고양축산업협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2026.01.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가 626,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격이고, 제공된 단지 매칭 최근 12개월 거래 평균 399,166,666원 대비 156.8%입니다. 최신 거래 385,000,000원과 최근 거래 최고 495,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10013 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1587 속초조양동양우내안애오션스카이 근린생활시설동 2층205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(기준시점 현재 공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상2층 건물 내 2층 205호 |
| 소유자 | 이화영 · 2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 673,493,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 626,000,000원 / 626,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 418,182,237원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.08.04 고양축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이고, 해당 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 이후 2026.01.21 고양축산업협동조합의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 신건 626,000,000원은 최근 평균의 156.8%
제공된 속초조양동양우내안애오션스카이 단지 매칭 거래 12건의 최근 12개월 평균은 399,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.03의 385,000,000원, 표본 최저는 330,000,000원, 최고는 495,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 23 | 385,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 23 | 355,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 84.63㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2025.10 | 84.79㎡ | 16 | 435,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 28 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 37 | 360,000,000원 |
| 2025.07 | 84.63㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2025.06 | 85.0㎡ | 23 | 495,000,000원 |
| 2025.05 | 85.0㎡ | 27 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 87.4668㎡ | 12건 | 399,166,666원 |
현재 최저가 626,000,000원은 최근 12개월 평균의 156.8%입니다. 최신 거래 385,000,000원뿐 아니라 12건 중 최고 거래가 495,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 거래 표본을 가격 참고치로 사용할 경우 신건 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 626,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,660,000원 |
| 1. 근저당 · 고양축산업협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,340,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 540,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 77,340,000원이 남는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 626,000,000원 | 540,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 500,800,000원 | 493,392,000원 | 46,608,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 400,640,000원 | 394,233,600원 | 145,766,400원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 500,800,000원, 2회 유찰 시 400,640,000원입니다. 특히 2회 유찰 시 가격은 최근 12개월 평균 399,166,666원에 가까워지지만, 본건은 근린생활시설·공실이라는 점 때문에 단지 거래 평균만으로 적정가격을 확정해서는 안 됩니다. 또한 2회 유찰 시 신청채권자 청구액 418,182,237원은 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초고속버스터미널 동측 인근이며 속초해수욕장 초입의 근린생활시설, 생활형숙박시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장 및 고속버스터미널이 인근에 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 남측 왕복4차선, 서측 왕복3차선 도로에 접하고 북측 및 남동측으로 폭 약 4~5미터 내외 일방통행로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구이며 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 965,800원/㎡입니다.
- 시설. 공동 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비가 되어 있습니다.
- 공실. 감정평가 기준 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 626,000,000원은 최근 12개월 거래 평균의 156.8%입니다. 현재 회차를 최근 거래 수준보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 근린시설 자체 시세 확인. 본건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 동일 근린시설 호실의 실제 매매·임대 조건을 별도 대조해야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 감정평가상 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 열쇠 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 매각물건명세서 비고에 점유관계 별도 확인 필요가 명시되어 있으므로 실제 점유자를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 500,800,000원, 2회 유찰 시 400,640,000원입니다. 회차별 가격과 근린시설 자체 수익성을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 공실은 보수적으로”
이 물건의 등기 권리구조는 단순합니다. 2022.08.04 고양축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 근린시설의 실제 수익성입니다.
신건 최저가 626,000,000원은 제공된 최근 12개월 거래 평균 399,166,666원의 156.8%이고, 최신 거래 385,000,000원과 최고 거래 495,000,000원보다도 높습니다. 여기에 감정평가상 현재 공실이고 임대관계가 미상이며 점유관계도 별도 확인이 요구됩니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만 신건 가격은 보류입니다. 가격이 내려오더라도 근린생활시설 자체의 임대료·공실·환금성을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
