438,200,000원
춘천지방법원 2026타경10013. 속초시 조양동 ‘속초조양동양우내안애오션스카이’ 근린생활시설동 2층 205호입니다. 소유자 이화영은 2022년 8월 4일 소유권을 이전받았고 거래가액은 673,493,000원입니다. 같은 날 고양축산업협동조합이 채권최고액 540,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 1월 21일 고양축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 별도의 압류·가압류가 없고, 경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 사용성입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(공실)이고 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서에도 점유관계 등을 별도로 확인하도록 되어 있어, 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 명도·점유 리스크까지 없다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1587 속초조양동양우내안애오션스카이 근린생활시설동 2층205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(기준시점 현재 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상2층 건물 내 2층 205호 |
| 소유자 | 이화영 (2022.08.04. 소유권이전 · 거래가액 673,493,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 626,000,000원 / 438,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양축산업협동조합 / 418,182,237원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2022년 8월 4일 고양축산업협동조합 근저당권(채권최고액 540,000,000원)이고, 2026년 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 권리는 0원입니다.
② 가격 비교 — 70% 유찰가라고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
감정가 626,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 438,200,000원, 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 제공된 동일 단지 거래자료의 최근 12개월 평균은 398,125,000원으로 현재 최저가가 그 평균의 110.1%입니다.
또 최근 12개월 거래평균은 이전 거래군 대비 -4.4%로 하락 흐름입니다. 전체 12건 평균 404,166,666원보다도 현재 최저가가 높습니다. 최신 거래는 2026년 8월 510,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 단일 최신 거래 하나만으로 가격 메리트를 판단하기보다는 최근 평균과 하락 추세를 함께 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.79㎡ | 29 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 23 | 385,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 23 | 355,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 84.63㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2025.10 | 84.79㎡ | 16 | 435,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 28 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 37 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 398,125,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 438,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,782,000원 |
| 1. 근저당 · 고양축산업협동조합 | 540,000,000원 | 431,418,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 540,000,000원 기준 배당 시뮬레이션에서는 고양축산업협동조합에 431,418,000원이 배당되고 108,582,000원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액은 418,182,237원입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 438,200,000원 | 431,418,000원 | 108,582,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 306,740,000원 | 301,645,640원 | 238,354,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 214,718,000원 | 210,911,948원 | 329,088,052원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 채권 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이 물건의 회차별 판단 포인트는 권리 인수가 아니라 근린시설 자체의 적정 매입가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초고속버스터미널 동측 인근이며 속초해수욕장 초입의 근린생활시설, 생활형숙박시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장 및 고속버스터미널이 인근에 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현 이용상태. 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 남측 왕복4차선, 서측 왕복3차선 도로와 접하고 북측 및 남동측으로 폭 약 4~5미터 일방통행로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종일반주거지역이며 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조이며 공동 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비가 되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공시지가. 965,800원/㎡, 토지는 부정형 평지이며 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정 기준 공실이지만 임대관계는 미상이고 점유관계 별도 확인 문구가 있습니다. 입찰 직전 현장 상태와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 주거 거래와 구분. 동일 단지 84.63~85.0㎡ 거래자료는 대상 2층 근린시설의 직접 비교사례가 아닙니다. 이를 그대로 평당가나 적정 매입가로 환산하면 안 됩니다.
- 가격 하락 흐름. 최근 12개월 평균이 이전 거래군 대비 -4.4%입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 110.1%이므로 70% 유찰가라는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 공실 수익성. 기준시점 공실이므로 실제 임대 가능 업종, 임대료, 관리비, 공실기간을 별도 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 매각물건명세서, 현황조사와 배당요구종기 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 별도 검증”
이 사건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 2022년 고양축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 공실 근린시설의 적정 가격과 환금성입니다.
현재 최저가 438,200,000원은 최근 12개월 단지 거래평균 398,125,000원보다 높고 거래 흐름도 -4.4%입니다. 최신 거래 510,000,000원이라는 상단 사례도 있지만 대상과 거래표본은 용도·층이 달라 직접 시세로 단정할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리보다 현장 점유, 상가 임대수익, 공실 리스크와 근린시설 실거래를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 사건입니다.
