서울중앙지방법원 2025타경102780. 서울 동작구 상도동 카리스빌 2층 202호, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 장혜숙, 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 250,000,000원입니다. 겉으로 보이는 최저가는 감정가 273,000,000원에서 218,400,000원까지 낮아졌지만, 실제 판단 기준은 최저가가 아니라 대항력 임차권 인수까지 더한 실질취득가입니다.
을구 3번 주택임차권은 임차보증금 250,000,000원, 주민등록일자 2022.02.18, 확정일자 2022.02.07, 점유개시일자 2022.02.19로 확인됩니다. 매각물건명세서에도 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 정명희 보증금의 중복 신고로 보아야 하며, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 301-73 카리스빌 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제2층 제202호 |
| 소유자 | 장혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 218,400,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 건물·단지 참고 | 카리스빌 · 8세대 · 2013.10.08 · 철근콘크리트구조 5층건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
말소기준으로 잡힌 경매개시결정보다 앞선 임차권등기가 이 사건의 핵심입니다. 정명희의 임차권은 2024.02.28 등기됐고, 그 내용상 임대차계약일자 2022.01.19, 주민등록일자 2022.02.18, 확정일자 2022.02.07, 보증금 250,000,000원이 확인됩니다. 최저가 218,400,000원으로 매각되면 집행비용 3,857,600원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 214,542,400원이 배당되고, 나머지 35,457,600원은 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복
| 구분 | 점유·권리 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정명희 | 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.02.18 / 2022.02.07 | 250,000,000원 | 2024.02.28 | 대항력 有 우선변제 인수위험 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 신고 | 2022.02.18 / 2022.02.07 | 250,000,000원 | 2025.07.28 | 승계 합산 제외 |
실제 임차인은 정명희 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 정명희 보증금의 중복 신고로, 별도 임차인 1명을 추가하거나 보증금 250,000,000원을 다시 더하면 안 됩니다.
③ 최저가가 내려가도 총액은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 80%) | 218,400,000원 | 35,457,600원 | 253,857,600원 | 300,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,720,000원 | 78,526,080원 | 253,246,080원 | 300,000,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 51%) | 139,776,000원 | 112,980,864원 | 252,756,864원 | 300,000,000원 |
이 표가 이 물건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 매각가가 218,400,000원에서 174,720,000원, 139,776,000원으로 낮아져도 실질취득은 각각 253,857,600원, 253,246,080원, 252,756,864원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차권 미배당 인수액이 커지기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,857,600원 | 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 정명희 보증금 | 250,000,000원 | 214,542,400원 | 부족분 35,457,600원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 신정신용협동조합 | 50,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 전부가 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 부족분 35,457,600원은 매수인 인수로 남고, 채권자 배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없음으로 확인됩니다.
- 위치. 당곡중학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택·다가구주택·소규모 아파트단지 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 카리스빌은 8세대 소규모 건물입니다. 평균 유찰 4.3회, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계는 환금성 보수 평가가 필요하다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰 기준. 최저가가 아니라 실질취득 253,857,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 인수. 정명희 보증금 250,000,000원 중 배당 부족분 35,457,600원이 현재 회차 기준 매수인 인수로 남습니다.
- 보증기관 승계. 시보증 신고는 정명희 보증금의 대위·승계 중복으로 보며, 실제 임차인은 1명입니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.20 민간임대주택등기가 확인되므로 임대사업자 지위, 임대의무기간, 말소 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도. 임차권등기와 보증금 인수 구조가 있으므로 단순 소유자 점유 물건처럼 접근하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·임차권등기명령 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”가 아니라 “2.5억권 실질취득”
이 사건은 5회 유찰로 최저가가 218,400,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권등기 때문에 단순 할인 물건으로 볼 수 없습니다. 현재 회차 기준 임차인 배당 부족분 35,457,600원을 매수인이 인수하면 실질취득은 253,857,600원입니다. 6회, 7회로 더 유찰되어도 인수액이 커지기 때문에 총액은 253,246,080원, 252,756,864원 수준으로 크게 낮아지지 않습니다. 권리 리스크는 명확하고, 가격 메리트는 최저가가 아닌 인수 후 총액으로만 판단해야 합니다.
