수원지방법원 2024타경5488. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬스타 1층 130호, 공부상 근린생활시설입니다. 감정가는 482,000,000원이지만 4회 유찰로 현재 최저매각가는 115,728,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 24.01%라 매우 낮아 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 1층 상가입니다. 감정평가서의 이용상태도 “공부상 근린생활시설이며, 현장조사 당시 공실”로 조사되어 있어 가격보다 먼저 실제 점유·임대 가능성·상권 수요를 확인해야 합니다.
권리의 출발점은 2023.07.24 설정된 국민은행 근저당권 960,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 우리은행·하나카드·서울보증보험의 가압류, 국·하남시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인으로 주식회사 퓨처스이앤디가 보이나 전입일이 2024.01.11로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5488 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층130호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 현장조사 당시 공실 |
| 소유자 | 주식회사태양디앤지유통 (2023.07.24 거래가액 584,060,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 115,728,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제구차유동화전문 유한회사 / 1,913,523,873원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 단순합니다. 2023.07.24 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 등기상 채권은 많지만, 모두 말소기준 이후라 낙찰자가 등기상으로 인수할 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입/사업자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 퓨처스이앤디 | 19.0100 | 2024.01.11 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 보입니다. 다만 이 임차인의 전입일은 2024.01.11이고, 말소기준권리는 2023.07.24 국민은행 근저당권입니다. 따라서 데이터상 임차인은 말소기준 이후 전입 → 대항력 없음으로 판정됩니다. 확정일자와 배당요구는 제공 데이터에 없으므로 우선변제는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,420,192원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 113,307,808원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 29,909,876원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,549,200원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,261,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 115,728,000원 기준 배당표입니다. 채권자 총 청구 1,235,720,876원 중 배당은 113,307,808원에 그쳐, 미배당은 1,122,413,068원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 수도권 지하철 5호선 “미사역” 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 수도권지하철 5호선 “미사역” 및 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 현장조사 당시 공실로 조사되었습니다. 기타참고사항에는 임대미상, 구체적인 공실 여부 재확인 필요가 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층 지상29층 건물 중 1층 130호입니다. 사용승인일은 2019.12.06입니다.
- 도로·규제. 북측 및 서측으로 폭 20~25미터 내외 포장도로에 접하고, 동측으로 10미터 내외 보행자전용도로에 접합니다. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 조사됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 제공 데이터상 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 물건으로 판단. 헤더와 용도는 근린시설·근린생활시설입니다. 아파트처럼 주거 실수요 기준으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실, 현황조사상 임차인 1명이 함께 나타납니다. 실제 공실인지, 임차인이 아직 점유하는지, 인도에 비용이 드는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 주식회사 퓨처스이앤디는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 정보는 제공 데이터에 없습니다. 원본 명세서로 최종 확인하세요.
- 관리비·공용부분 부담. 집합건물 상가는 공용관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 낙찰 후 운영성. 제공 데이터에는 임대료·실거래·상권 매출 자료가 없습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 수익률을 계산하지 말고, 공실 기간과 임대 가능 업종을 먼저 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·임차인·배당·감정요항 데이터에 근거합니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 상가성은 무겁다”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.07.24 국민은행 근저당이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리만 놓고 보면 큰 인수 함정은 보이지 않습니다.
하지만 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 “무조건 싼 물건”이라는 뜻이 아니라, 상가 공실·임대 재확인·환금성 부담을 함께 보라는 신호입니다. 실질취득은 115,728,000원으로 낮지만, 제공 데이터에는 실거래 비교가 없습니다. 결론은 권리는 통과, 상가성은 보수적으로 재검토입니다.