수원지방법원 2024타경5488. 하남 미사강변중앙로 190, 하남미사롯데캐슬스타 1층 131호 근린시설입니다. 감정평가 요항상 본건은 수도권 지하철 5호선 “미사역” 북서측 인근에 있고, 주위는 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·공공시설이 혼재합니다. 공부상 용도도 근린생활시설이며, 현장조사 당시에는 공실로 조사되었습니다. 따라서 이 물건의 판단축은 주거용 아파트의 실거주 수요가 아니라 상가의 임대 가능성, 공실 재확인, 유찰 후 가격의 적정성입니다.
권리만 떼어 보면 구조는 비교적 분명합니다. 현재 소유자 주식회사태양디앤지유통은 2023.08.29 거래가 818,320,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행 근저당권 1,260,000,000원이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 전입도 말소기준 이후라 매수인 인수로 넘어오지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5488 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층131호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현장조사당시 공실 |
| 소유자 | 주식회사태양디앤지유통 (2023.08.29 거래가 818,320,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 675,000,000원 / 162,068,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제구차유동화전문 유한회사 / 1,913,523,873원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기부 발행 | 2026.07.02 · 수원지방법원 성남지원 하남등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.08.29 국민은행 근저당권입니다. 이후 우리은행 가압류, 국 압류, 서울보증보험 가압류 2건, 임의경매개시결정, 하남시 압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 흐름입니다. 채권총액은 크지만, 그것이 곧 매수인 인수액으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인 | 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 퓨처스이앤디 | 19.0100 | 2024.01.11 | 미상 | 30,000,000원 | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 자료 없음 | 아님 보증기관 아님 |
감정평가 요항에는 현장조사 당시 공실로 조사되었다고 되어 있으나, 현황조사에는 임차인 정보가 존재합니다. 따라서 권리상 인수는 0원으로 보되, 입찰 전에는 실제 점유자 존재 여부와 공실 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 낮아도 ‘상가 환금성’은 별도
현재 최저매각가는 162,068,000원으로 감정가 675,000,000원의 24.01%입니다. 제공 데이터에 실거래 표본은 없으므로, 이 물건은 “시세 대비 싸다”가 아니라 실질취득 162,068,000원으로 상가 공실·임대수요를 감당할 수 있는가를 기준으로 봐야 합니다. 매수인 인수액이 0원이라 실질취득은 최저가와 같습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 162,068,000원 | 158,999,048원 | 1,346,811,952원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 113,447,600원 | 111,059,334원 | 1,394,751,666원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 79,413,320원 | 77,583,880원 | 1,428,227,120원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 162,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,068,952원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,260,000,000원 | 158,999,048원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,549,200원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,261,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 162,068,000원 가정 시, 집행비용 3,068,952원을 제외한 158,999,048원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당은 1,346,811,952원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 수도권 지하철 5호선 “미사역” 북서측 인근입니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 수도권 지하철 5호선 “미사역” 및 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 기호 1-4 공히 공부상 근린생활시설이며, 현장조사 당시 공실로 조사되었습니다. 다만 구체적인 공실 여부는 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층 지상29층 건물 중 1층 129호 외 3개호로 조사되었고, 사용승인일은 2019.12.06입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 로폭 20-25미터 내외 포장도로에 접하고, 동측으로 10미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등으로 조사되었습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준. 말소기준은 2023.08.29 국민은행 근저당입니다. 임차인 전입 2024.01.11은 그 이후이므로 대항력 인수로 보지 않습니다.
- 실제 점유 확인. 현황조사에는 임차인 정보가 있고, 감정평가에는 현장조사 당시 공실로 조사되었다는 내용이 있습니다. 공실·점유·명도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 상가 수요 확인. 본건은 근린시설입니다. 미사역 인근이라는 입지와 별개로, 1층 131호의 가시성·동선·업종 적합성은 별도 확인 대상입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 가정 채권자 미배당은 1,346,811,952원입니다. 그러나 제공 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍고, 상가는 무겁다”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이라 대항력 인수로 보지 않고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 정리됩니다. 권리의 핵심 위험은 크지 않습니다.
하지만 결론은 단순한 “권리 안전형”이 아닙니다. 감정가 675,000,000원에서 4회 유찰되어 162,068,000원까지 내려온 근린시설이고, 감정평가상 현장조사 당시 공실입니다. 이 물건의 진짜 질문은 “싸게 보이느냐”가 아니라 “이 가격에 임대·보유·환금이 되느냐”입니다. 권리는 합격, 가격은 현장과 임대수요 확인 후 판단입니다.