수원지방법원 2024타경53777. 경기 광주시 목현동 청운아름빌 111동 2층 201호, 전용 59.77㎡ 다세대주택입니다. 소유자 최원수는 2022.03.25 이 물건을 거래가 240,000,000원에 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2023.04.28 설정된 엄주현의 근저당권으로 채권최고액은 180,000,000원입니다. 그 뒤 제이비우리캐피탈주식회사와 현대캐피탈주식회사의 가압류, 김민지의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유 임차인입니다. 오숙현의 전입일은 2022.03.25로 말소기준일 2023.04.28보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 “대항력 있음”이라고 확정하거나 매수인 인수가 0원이라고 단정하면 안 됩니다. 이 사건은 대항력 가능·미상, 보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53777 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 이배재로457번길 30-25, 111동 2층201호 (목현동,청운아름빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.77㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 최원수 (2022.03.25 거래가 240,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 6,780,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 86,458,204원 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
2014.12.29 설정됐던 우리은행 근저당권 127,200,000원은 2022.03.25 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.04.28 엄주현 근저당권 180,000,000원이며, 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.02.14 수원회생법원의 파산선고도 등기돼 있으므로 입찰 전 관련 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수금액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오숙현 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 3%를 그대로 할인율로 보면 안 된다
청운아름빌 111동 전용 59.77㎡ 거래는 2건입니다. 2021.07 거래가 207,000,000원, 2022.03 거래가 240,000,000원이며 평균은 223,500,000원입니다. 최신 거래 역시 2022.03의 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 59.77㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 59.77㎡ | 2 | 207,000,000원 |
| 평균 | 59.77㎡ | 2건 | 223,500,000원 |
표면상 최저가 6,780,000원은 시세 비교 기준 223,500,000원의 약 3.0%입니다. 그러나 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2022.03이어서 현재 시세를 촘촘하게 보여주는 자료로 보기 어렵습니다. 더 중요한 것은 대항력 가능 임차인의 보증금이 빠진 6,780,000원만으로 가격을 비교해서는 안 된다는 점입니다. 실질취득가격을 알 수 없는 상태에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 522,040원 |
| 2. 근저당권 · 엄주현 | 180,000,000원 | 6,257,960원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 22,898,156원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 12,651,072원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 총 채권액 215,549,228원 중 채권자 배당은 6,257,960원, 미배당은 209,291,268원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나, 별도로 확인된 오숙현의 보증금과 확정일자가 미상이므로 실제 임차인 인수위험까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 6,780,000원 | 6,257,960원 | 209,291,268원 |
| 11회 유찰 시 | 4,746,000원 | 4,260,572원 | 211,288,656원 |
| 12회 유찰 시 | 3,322,200원 | 2,862,400원 | 212,686,828원 |
낙찰가가 더 낮아질수록 등기상 후순위 채권의 미배당액은 더 커집니다. 다만 후순위 가압류가 미배당된다는 사실 자체가 곧 매수인 인수를 의미하지는 않습니다. 이 사건에서 매수인이 별도로 확인해야 할 핵심은 오숙현의 임차보증금과 대항력 성립 여부입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목현동 광주시농업기술센터 서측 근거리에 소재하며, 주위는 다세대주택이 다수를 이루고 노선변으로 식당·마트 등 근린생활시설이 산재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장과의 거리 등을 감안하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 지적·현황 약 6m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 규모·거래. 청운아름빌 111동은 8세대이며 거래 표본은 2건입니다. 준공일은 2014.12.02입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 오숙현의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 반드시 확인해야 합니다. 이 금액을 모르면 실질취득가격 계산이 불가능합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2022.03.25로 말소기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
- 678만원 착시 경계. 최저가가 감정가의 2.83%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요. 임차인 인수액이 확인돼야 시세와 비교할 실질취득가격이 나옵니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 횟수도 10.0회이고 매각률은 9.09%입니다. 반복 유찰 사유와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 파산선고 원본 확인. 2024.02.14 수원회생법원의 파산선고가 등기돼 있으므로 관련 절차와 현재 효력을 원본에서 확인하세요.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2021.07과 2022.03 두 건뿐입니다. 현재 매각가치 판단에는 추가적인 현장·시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “678만원”보다 먼저 봐야 할 것은 임차보증금
감정가 240,000,000원이 10회 유찰돼 6,780,000원까지 내려온 숫자는 강하게 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 가격이 싸서 쉬운 물건이 아니라, 실질취득가격을 아직 계산할 수 없는 물건입니다. 오숙현의 전입일 2022.03.25가 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
거래자료상 59.77㎡ 평균은 223,500,000원이고 최신 거래는 2022.03의 240,000,000원이지만, 표본이 2건뿐이고 시점도 오래됐습니다. 여기에 10회 유찰, 8세대 규모, 매각률 9.09%가 겹칩니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 안 됩니다. 보증금과 대항력 성립 여부를 확인해 실질취득가격을 산출하기 전에는 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
