춘천지방법원 2025타경30576. 정선군 화암면 화암리의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자 김진복 명의 부동산에 2023년 정선농업협동조합의 채권최고액 48,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025년 한화생명보험 주식회사의 청구금액 40,741,836원 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준은 정선농업협동조합 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없고 매각물건명세서에 기재된 인수권리도 해당 사항이 없습니다. 하지만 이를 곧바로 “위험 없음”으로 해석하면 안 됩니다. 목록 3 지상에서 매각 제외되는 제시외 건물이 다른 권리문제를 만듭니다. 여기에 농지취득자격증명 제출의무와 공부·현황 차이까지 겹쳐 있어, 입찰 전에 토지별 현황과 제시외 건물의 소유관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 1083-2 제1동 · 도로명주소 거북바위길 28 |
| 등기상 표시 | 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 1083-2, 1083 제1동 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 · 사이딩판넬 외벽 · 회향목붙이기 내벽 · PVC샷시창 |
| 토지 참고 | 지목 대 · 488.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김진복 (2020.03.07 매매, 2020.04.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 198,281,000원 / 198,281,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 43,814,913원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 2·5 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 모두 정리된다
실제 임차인 0명, 매수인 인수액 0원. 말소기준인 2023.09.27 정선농업협동조합 근저당권과 그 뒤의 한화생명보험 주식회사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 강제경매개시결정은 갑구 3번 가압류가 본압류로 이행된 것이므로 별도의 채권액을 더해 계산하지 않습니다.
② 핵심 위험 — 목록 3 법정지상권 성립여지
| 구분 | 현황·매각 조건 | 확인할 위험 |
|---|---|---|
| 목록 1 | 공부상 1083-2 및 1083번지 양 지상이나 현황은 1083-2번지에 소재 | 건물 위치와 토지 경계 확인 |
| 목록 2 | 농지취득자격증명 필요 · 이동가능한 컨테이너 1동과 철기둥 보온덮개지붕 차양시설은 매각 제외 | 증명서 발급 가능 여부와 제외 시설 처리 |
| 목록 3 | 공부상 임야이나 일부는 도로·건물부지이며 동측 일부가 현황 도로 | 법정지상권 성립여지와 도로 이용관계 |
| 목록 3 제외물 | 비닐하우스 1동 · 철구조물 · 목조 함석지붕 창고 1동 · 목조 스레트지붕 단층주택 1동의 일부 | 소유자·점유자와 철거 또는 토지사용 관계 |
| 목록 5 | 농지취득자격증명 필요 | 미제출 시 보증금 몰수 |
③ 예상배당표 (매각가 198,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,575,934원 |
| 1. 근저당권 · 정선농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 40,741,836원 | 40,741,836원 |
| 3. 가압류의 본압류 이행 · 한화생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 105,963,230원 |
현재 최저가 기준 채권총액 88,741,836원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 105,963,230원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 198,281,000원 | 88,741,836원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 158,624,800원 | 88,741,836원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 126,899,840원 | 88,741,836원 | 0원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 시세 확인 전에는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 198,281,000원입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 198,281,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. ‘종류교’ 남서측 인근이며 농가주택과 전 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건과 인접지까지 차량 접근이 가능하지만 대중교통 이용은 불편합니다.
- 주택. 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층으로 수세식 위생설비와 급수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 확인된 토지는 지목 대, 488.0㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 준보전산지, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 관련됩니다.
- 현황 차이. 목록 3은 공부상 임야이나 일부가 도로와 건물부지로 이용되고 있으며, 동측 일부는 현황 도로입니다.
- 감정 반영. 목록 2·3의 감정평가액은 지상 건물 등의 소재에 따른 제한 정도를 감안한 가격입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 2·5의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 해당 읍·면사무소에서 입찰 전에 확인하세요.
- 보증금 몰수 주의. 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금이 몰수되는 조건입니다.
- 법정지상권 조사. 목록 3의 창고와 단층주택 일부에 관해 건축 시점, 토지·건물 소유관계 및 저당권 설정 당시의 상태를 확인하세요.
- 제시외 건물 구분. 매각에 포함되는 건물과 제외되는 컨테이너·차양시설·비닐하우스·철구조물·창고·주택 일부를 현장에서 구분하세요.
- 경계·도로 확인. 목록 1 건물의 실제 소재지와 목록 3의 현황 도로 및 건물부지를 지적도·측량으로 대조하세요.
- 가격 검증. 단독주택과 토지의 인근 거래, 건물 상태, 토지별 이용 가능성을 확인하기 전에는 감정가나 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기 권리는 단순하지만 취득 조건은 단순하지 않다
이 사건은 임차인이 없고 말소기준 이후의 등기 권리가 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 목록 3의 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립여지, 목록 2·5의 농지취득자격증명, 매각 제외 시설과 공부·현황 차이가 남습니다. 신건 198,281,000원이 시세보다 저렴한지도 확인되지 않았습니다. 결론은 등기 권리만 통과, 입찰자격·토지 이용·가격은 추가 확인입니다.
