춘천지방법원 2025타경30576. 정선군 화암면 화암리의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 주택이고, 등기상 소유자는 김진복입니다. 말소기준은 2023.09.27 정선농업협동조합 근저당권 48,000,000원이며, 이후 한화생명보험 주식회사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
다만 ‘인수액 0원’이 곧 ‘권리 위험 0’이라는 뜻은 아닙니다. 매각물건명세서에는 목록3 지상 제시외 건물로 인해 목록3 토지 대지부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시되어 있습니다. 또한 목록2와 목록5는 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 제출하지 않으면 보증금이 몰수됩니다. 이 두 가지가 이 사건의 실제 입찰 난도를 높이는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 1083-2 제1동 · 도로명 거북바위길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 · 사이딩판넬 외벽 · PVC샷시창 |
| 소유자 | 김진복 · 2020.03.07 매매, 2020.04.02 소유권이전 |
| 토지 | 지목 대 · 488.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 198,281,000원 / 138,797,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 43,814,913원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 법정지상권은 별도
임차인 없음. 보증금·대항력·우선변제권을 따질 임차인이 없어 임차보증금 승계 위험은 없습니다. 2023.09.27 정선농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 한화생명보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표와 각 유찰 시나리오 모두 매수인 금액 인수는 0원입니다.
② 가격 — 70% 유찰가와 ‘시세 저가’는 다른 문제
감정가는 198,281,000원, 현재 최저매각가는 138,797,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 매수인 금액 인수가 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 138,797,000원입니다. 다만 이 할인율은 감정가와의 비교일 뿐, 실제 시장가격과의 비교는 아닙니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 138,797,000원 | 0원 | 138,797,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 97,157,900원 | 0원 | 97,157,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 68,010,530원 | 0원 | 68,010,530원 | 22,355,496원 |
③ 예상배당표 (매각가 138,797,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,743,158원 |
| 2. 근저당 · 정선농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 40,741,836원 | 40,741,836원 |
| 4. 본압류 이행 · 한화생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,312,006원 |
현재 회차 138,797,000원 가정에서는 집행비용과 산정된 채권이 배당되고 소유자 잔여가 47,312,006원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 금액 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정선군 화암면 화암리 ‘종류교’ 남서측 인근으로, 주변은 농가주택과 전 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건과 인접지까지 차량 접근은 가능하지만 대중교통 이용은 불편합니다.
- 토지. 확인 토지는 지목 대, 면적 488.0㎡, 계획관리지역이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 23,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되며, 목록3에는 역사문화환경보존지역·준보전산지 및 건축법상 도로 일부가 관련됩니다.
- 현황 차이. 목록1 건물은 공부상 1083-2 및 1083번지 양지상에 소재하지만 현황은 1083-2번지에 소재합니다. 목록3은 공부상 임야이나 현황 일부가 건물부지 및 도로이고, 동측 일부도 현황 도로입니다.
- 건물. 경량철골구조 단층 주택으로 수세식 위생설비와 급수설비가 되어 있으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 목록3 지상 매각 제외 건물과 토지의 소유관계, 건물 성립 시점 등을 원본 서류로 대조해 법정지상권 성립 가능성을 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 목록2·5는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수가 명시되어 있으므로 입찰 전 해당 읍·면사무소에 신청 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 구조물. 목록2·3 지상의 컨테이너·차양시설·비닐하우스·철구조물·창고·주택 일부가 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 사용·철거·점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 도로. 목록3 동측 일부면이 현황 도로이고 일부가 건축법상 도로에 해당하므로 실제 사용범위와 경계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 정선 화암면 농촌 단독주택·토지의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조하고, 일괄매각 범위와 제시외 건물 포함·제외 범위를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 리스크 0”
이 사건은 임차인이 없고 말소기준권리 이후 등기가 소멸해 금액으로 떠안는 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단에서 더 중요한 것은 목록3의 법정지상권 성립여지, 매각에서 제외되는 제시외 건물, 그리고 목록2·5의 농지취득자격증명 제출의무입니다. 특히 농취증 미제출은 보증금 몰수로 연결됩니다. 현재 최저가 138,797,000원은 감정가의 70%지만, 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다. 이 물건의 승부처는 할인율보다 토지·제시외 건물의 사용관계와 입찰자격 절차를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
