춘천지방법원 2025타경30589. 대관령면 횡계리 라마다호텔앤스위트강원평창 제1(호텔)동 3층 B-326호입니다. 감정평가상 이용상태는 복층구조 호텔 객실이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 현재 소유자는 유한회사성경글라스이며 2022.05.25 매매를 원인으로 2022.05.26 소유권을 취득했습니다. 거래가액은 115,027,830원으로 등기돼 있습니다.
권리구조의 핵심은 2024.11.11 접수된 기술보증기금 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 산정됐고, 이후 중소기업은행·한국산업은행의 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단과 정읍시의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30589 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 245-66 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 3층비-326호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 호텔 객실(복층구조) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 B-326호 |
| 소유자 | 유한회사성경글라스 · 2022.05.25 매매 · 거래가액 115,027,830원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 청구 | 1,253,369,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가 70%만으로 ‘저렴하다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 102,900,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 72,030,000원(감정가 34%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래가 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 실제 이용상태가 일반 주택이 아닌 호텔 객실이므로, 가격 판단은 해당 호텔 객실의 실제 거래 수준과 환금성을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 기술보증기금 | 1,410,207,920원 | 144,142,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 440,276,368원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 한국산업은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 에이치에프디오이유동화전문유한회사 | 1,253,369,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 4,303,854,078원 중 예상 배당액은 144,142,000원이며, 미배당액은 4,159,712,078원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다. 배당 부족액이 크더라도 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평창군 대관령면 횡계리 소재 독가촌 남동측 인근이며, 부근은 펜션 및 주택 등이 주로 소재하는 유원지 주변 농촌지대입니다.
- 이용상태. 호텔 객실이며 복층구조입니다. 외벽은 대리석붙이기마감 등, 내벽은 인테리어·벽지도배·내장타일붙이기마감 등이고 PVC샷시창입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근은 가능하지만 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 7~8미터의 아스팔트 포장도로를 통해 단지 내 도로로 진입할 수 있습니다.
- 설비. 승강기설비·화재탐지설비·공조설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 21,794.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 145,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·제2종지구단위계획구역이며 일부 토지는 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성 확인. 이용상태가 호텔 객실이고 주변이 유원지 주변 농촌지대이며 대중교통이 다소 불편한 만큼, 실제 거래가격뿐 아니라 거래 빈도도 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 비교 실거래 자료가 없어 147,000,000원이 시세보다 낮은지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 동일 호텔·유사 객실의 실제 거래가를 우선 대조해야 합니다.
- 호텔 객실의 실제 운영·이용 상태 확인. 감정평가상 이용상태는 복층 호텔 객실입니다. 현장 상태와 현재 이용 형태를 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준은 2024.11.11 기술보증기금 가압류로 산정돼 있고 이후 권리는 소멸 처리돼 있습니다. 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 압류 변동 확인. 국민건강보험공단 압류와 정읍시 압류가 후순위로 등기돼 있으므로 매각기일 전 추가 등기 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 접근성 확인. 차량 접근은 가능하지만 대중교통은 다소 불편하다고 평가돼 있습니다. 실제 접근 동선과 도로 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 현재 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 최종 입찰 전 최신 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 말소기준 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서 가장 큰 숫자는 4,159,712,078원의 미배당액이지만, 그 미배당액 자체가 매수인 승계액으로 잡혀 있지는 않습니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 현재 최저가 147,000,000원은 감정가의 70%이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 감정평가상 실제 이용상태는 호텔 객실입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “70%까지 떨어졌다”가 아니라 “147,000,000원이 실제 시장에서 어떤 가격인가”를 확인하는 것입니다. 권리 위험은 낮지만, 가격 검증과 환금성 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.