춘천지방법원 2025타경30589. 평창군 대관령면 횡계리 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 3층 B-326호로, 감정평가상 이용상태는 복층구조 호텔 객실입니다. 현재 등기상 소유자는 유한회사성경글라스이며, 2022년 5월 25일 매매를 원인으로 2022년 5월 26일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기부 기재 거래가액은 115,027,830원입니다.
권리관계의 기준점은 2024년 11월 11일 접수된 기술보증기금 가압류 1,410,207,920원입니다. 그 뒤 중소기업은행 가압류, 한국산업은행 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 정읍시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30589 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 245-66 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 3층비-326호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 호텔 객실(복층구조) |
| 소유자 | 유한회사성경글라스 (2022.05.25 매매 · 거래가액 115,027,830원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프디오이유동화전문유한회사 / 1,253,369,790원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘소멸 구조’가 핵심
실제 임차인은 0명으로 확인되는 사건입니다. 따라서 임차인의 대항력, 우선변제권, 보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 0명
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
보증금이나 전입일을 따져야 할 임차인이 없으므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수보증금이 늘어나는 대항력 임차인 인수형 사건과는 구조가 다릅니다. 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 시세 비교 자료 없이 감정가만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 210,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 210,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 확인할 근거가 없습니다.
등기부에는 이 호실이 2021년 3월 31일 매매를 원인으로 김양선에게 115,027,830원에 이전됐고, 2022년 5월 25일 다시 동일한 115,027,830원을 거래가액으로 유한회사성경글라스에 이전된 기록이 있습니다. 그러나 이는 과거 소유권 이전 당시의 거래가액일 뿐, 2026년 현재 시세를 대신하는 자료로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 기술보증기금 | 1,410,207,920원 | 206,260,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 440,276,368원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 한국산업은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 에이치에프디오이유동화전문유한회사 | 1,253,369,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,303,854,078원 중 예상 채권자 배당액은 206,260,000원, 미배당은 4,097,594,078원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설로 분류된 물건이며 실제 이용상태는 호텔 객실(복층구조)입니다.
- 입지. 평창군 대관령면 횡계리 소재 “독가촌” 남동측 인근으로, 부근은 펜션 및 주택 등이 주로 소재하는 유원지 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하지만 감정평가상 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 도로. 남측 약 7~8미터 아스팔트포장도로를 통해 단지 내 도로로 진입 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 B-326호이며 승강기·화재탐지·공조설비가 되어 있습니다.
- 토지. 5필 1단의 완경사 부정형 토지로 호텔부지로 이용 중이며, 토지면적은 21,794.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 제2종지구단위계획구역이고, 일부 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 145,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 210,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 동일 호텔 내 매매사례와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 신건 210,000,000원, 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원입니다. 유찰가 자체가 곧 시세 할인이라는 뜻은 아닙니다.
- 운영·환금성. 호텔 객실은 일반 주거용 물건과 수요층이 다릅니다. 실제 이용·운영 형태와 재매각 수요를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 채권 미배당 오해 금지. 신건 기준 미배당 4,097,594,078원이 남지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 압류 확인. 국민건강보험공단 압류와 정읍시 압류는 말소기준 이후 등기로 매각 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 현장 확인. 차량 접근은 가능하지만 대중교통은 다소 불편한 입지입니다. 객실 상태와 단지 운영환경을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리분석 포인트는 비교적 분명합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 기술보증기금 가압류 이후의 가압류·강제경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 거액의 채권 미배당이 남는다는 사실만으로 매수인이 그 채무를 떠안는 사건은 아닙니다.
반면 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 이 호실은 복층 호텔 객실이고 현재 최저가는 감정가와 동일한 210,000,000원입니다. 최근 시장 실거래를 비교할 수 있는 자료가 없고, 대중교통이 다소 불편한 유원지 주변 농촌지대라는 감정평가 내용도 있습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격·환금성은 검증입니다. 신건이라는 이유나 인수액이 없다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.