춘천지방법원 2025타경30600. 영월군 한반도면 신천리 600-3의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 건물은 조립식조 판넬지붕 단층, 토지는 407㎡입니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 이경화 5분의 3, 구본승 5분의 2입니다.
권리관계의 핵심은 2010년 엄옥자 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 27,000,000원이고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 현대카드주식회사 강제경매개시결정과 영월군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 영월군 한반도면 신천리 600-3 · 안새내길 94 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 조립식조 판넬지붕 단층 · 외벽 샌드위치 판넬 등 · 하이샤시 창호 |
| 토지 | 407㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이경화 지분 5분의 3 · 구본승 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 55,716,000원 / 55,716,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 31,917,941원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준보다 앞서 등기됐던 영월새마을금고 근저당권은 2022.04.20. 해지로 이미 말소됐고, 김미희 가압류 역시 2020.05.25. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 기준권리는 2010.05.28. 엄옥자 근저당권 27,000,000원입니다. 2025.11.24. 현대카드주식회사 강제경매개시결정과 2025.12.02. 영월군 압류는 그 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 55,716,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 55,716,000원입니다.
다만 이 물건과 비교할 실거래가가 제시되지 않았기 때문에, 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 따라서 “신건 5,571만원이라 싸다”는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다. 특히 감정평가상 단독주택 이용이고 주위가 단독주택·농경지로 형성된 농촌지대라는 점까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,402,888원 |
| 1. 근저당 · 엄옥자 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 현대카드주식회사 | 31,917,941원 | 27,313,112원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,402,888원과 엄옥자 근저당권 27,000,000원을 배당한 뒤 현대카드주식회사에 27,313,112원이 배당되고, 채권자 전체 미배당은 4,604,829원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신천중학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 북동측으로 노폭 약 3미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 면적 407㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 토지이용상황은 단독입니다. 공시지가는 23,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역에 걸쳐 있고, 폐광지역진흥지구·공장설립제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 건물. 조립식조 판넬지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 급배수·위생시설과 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 대조. 현재 자료만으로 시장가 대비 할인 여부를 판단할 수 없으므로, 최저가 55,716,000원을 주변 실제 거래와 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함되므로 현장에서 실제 건축물과 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리·보전관리지역과 각종 제한구역이 중첩돼 있으므로 향후 증·개축이나 다른 활용계획이 있다면 적용 규제를 별도로 확인해야 합니다.
- 도로 조건. 북동측 약 3미터 아스팔트 포장도로 접면 조건을 현장에서 확인하고 차량 진출입 여건을 점검해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 상태와 점유자를 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2010.05.28. 엄옥자 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리, 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 최저가 55,716,000원에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득도 인수액을 더하지 않은 55,716,000원입니다.
하지만 가격 판단은 여기서 멈춰야 합니다. 비교 실거래 없이 감정가와 최저가만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거가 없습니다. 더구나 감정평가상 단독주택으로 이용되는 농촌지대 물건이고 여러 토지이용 제한이 함께 존재합니다. 권리상 인수위험은 낮지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
