2,057,000원
수원지방법원 2024타경55322. 분당구 구미동 분당대맥주차빌딩 제1동 제7층 제770호입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 104,000,000원에서 2,057,000원까지 내려왔지만, 권리분석에서는 그 가격을 그대로 취득가격으로 볼 수 없습니다. 임차인 윤현정의 임대차계약은 2018.06.14, 점유개시는 2018.06.30, 주민등록과 확정일자는 모두 2018.07.02입니다. 말소기준권리인 이광수의 가압류 2019.12.06보다 앞서므로 대항력이 인정된 자료이고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 회차 배당 가정에서는 임차보증금 100,000,000원 중 1,619,974원만 배당되고 98,380,026원이 남습니다. 따라서 최저가 2,057,000원에 낙찰된다고 가정해도 실질취득부담은 100,437,026원입니다. 이 물건은 “205만원짜리”가 아니라 약 1억원을 부담하는 대항력 임차인 인수형으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 구미로9번길 25, 1동 7층770호 (구미동, 분당대맥주차빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트지붕 · 지하1층, 지상8층 중 제7층 제770호 · 사용승인 2002.03.29 |
| 소유자 | 방금미 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 2,057,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤현정 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 주차장 · 토지면적 2,605.7㎡ · 공시지가 3,990,000원/㎡ |
| 위반건축물 | 업무시설 → 주거 이용으로 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
말소기준권리는 2019.12.06 접수된 이광수의 가압류 273,593,750원입니다. 이후 박준웅의 2019.12.09 가등기, 2024.03.29 강제경매개시결정, 2024.04.12 및 2024.12.23 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인 윤현정의 주민등록·확정일자는 2018.07.02로 말소기준권리보다 앞섭니다. 을구 3번 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 선행하는 대항력에 기초한 보증금 부족분은 별도로 매수인에게 인수될 수 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤현정 | 770호 전체 · 주거(임차권등기) | 2018.07.02 | 2018.07.02 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
윤현정은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 배당만 받고 끝나는 후순위 임차인이 아닙니다. 현재 배당가정에서 미변제되는 보증금은 98,380,026원이며, 이것이 실질적인 매수인 인수위험입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다.
② 실질취득가 — 유찰돼도 약 1억원에서 거의 움직이지 않는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 2,057,000원 | 98,380,026원 | 100,437,026원 |
| 12회 유찰 시 | 1,439,900원 | 98,986,018원 | 100,425,918원 |
| 13회 유찰 시 | 1,007,929원 | 99,410,214원 | 100,418,143원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가는 2,057,000원에서 1,439,900원, 다시 1,007,929원으로 내려가지만 임차인 인수액은 98,380,026원에서 98,986,018원, 99,410,214원으로 오릅니다. 그 결과 실질취득액은 계속 약 100,400,000원 부근에 머뭅니다. 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 커져, 초저가 유찰 자체가 매수인의 총 부담을 크게 낮춰주지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,057,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 437,026원 |
| 1. 임차인 윤현정 보증금 | 100,000,000원 | 1,619,974원 |
| 2. 가압류 · 이광수 | 273,593,750원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 윤현정 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 윤현정의 보증금 부족분 98,380,026원은 매수인 인수 가능액으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 약 매각가의 21.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도 불일치. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(사무소)이지만 현황은 주거용으로 이용되고 있으며, 업무시설 → 주거 용도변경으로 위반건축물에 등재되어 있습니다.
- 입지. 지하철 분당선 오리역 북동측 인근이며, 주위에 대규모 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 분당선 오리역과 버스정류장이 소재해 교통 여건은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하1층·지상8층 건물의 제7층 제770호이며 사용승인일은 2002.03.29입니다.
- 설비. 위생 급배수·개별난방·소방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 주차장, 토지면적 2,605.7㎡이며 북측 약 20미터, 동측 약 15미터, 서측·남측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 유찰 이력. 이미 11회 유찰된 물건으로, 낮은 표시가격만으로 환금성을 낙관하기보다 대항력 임차인 인수와 위반건축물 상태를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 2,057,000원이 아니라 임차보증금 미배당 인수액을 더한 100,437,026원을 기본 취득부담으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 12회 유찰 시 실질취득 100,425,918원, 13회 유찰 시 100,418,143원으로 총부담은 거의 줄지 않습니다.
- 임차인 원본 검증. 윤현정의 임대차계약, 보증금 지급내역, 전입·점유 관계와 경매신청채권자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 2019.12.09 박준웅 명의 갑구 7번 가등기는 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 자료상 담보가등기 종류 확인 경고가 있으므로 원인을 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 공부상 업무시설(사무소)을 주거용으로 이용해 위반건축물로 등재된 상태이므로 이용·원상복구·행정상 제약 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 실제 미배당액과 인수액은 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “205만원짜리”가 아니라 “약 1억원짜리”로 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 함정은 11회 유찰된 2,057,000원이라는 숫자입니다. 임차인 윤현정은 말소기준권리보다 앞선 2018.07.02 전입·확정일자를 갖고 있고, 현재 배당가정에서 보증금 100,000,000원 중 98,380,026원이 미배당됩니다. 낙찰자가 이를 인수하면 실질취득부담은 100,437,026원입니다.
더 내려가도 구조는 바뀌지 않습니다. 12회 유찰 시 100,425,918원, 13회 유찰 시 100,418,143원으로 실질취득액은 계속 보증금 1억원 부근에 머뭅니다. 여기에 공부상 업무시설과 현황 주거용의 불일치, 위반건축물 등재, 11회 유찰 이력, 임차인 관계 확인 필요성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 기준의 초저가 물건이 아니라, 대항력 임차인 인수액을 중심으로 판단해야 하는 고위험 권리분석형입니다.
