수원지방법원 2024타경55322. 분당구 구미동 ‘분당대맥주차빌딩’ 제1동 7층 770호입니다. 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 탐문됐습니다. 더 무거운 대목은 가격보다 권리입니다. 말소기준은 2017년 수지신용협동조합 근저당이지만, 그보다 앞선 갑구 1번 가등기가 말소기준 이전 권리로 남아 매수인 인수 대상입니다. 여기에 매각물건명세서상 을구 3번 임차권등기 보증금 1억 원도 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건의 숫자는 겉으로 보이는 최저가 4,197,000원이 아니라, 임차권 보증금 100,000,000원과 선순위 가등기 위험을 함께 놓고 봐야 합니다. 낙찰가가 내려갈수록 대항력 있는 임차권의 미배당액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 최저가만 보고 “감정가 1.04억짜리를 419만원에 산다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 구미로9번길 25, 1동 7층770호 (구미동,분당대맥주차빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(사무소), 현황 주거용 탐문 · 위반건축물 등재 |
| 소유자 | 방금미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 4,197,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤현정 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 있다
말소기준권리는 2017.05.22. 수지신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 가압류, 강제경매개시결정, 압류, 후순위 가등기와 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 갑구 1번 가등기는 2013.07.24. 접수로 말소기준보다 앞서 있고, 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 이 권리의 성격과 말소 가능성은 입찰 전 원본으로 확인해야 할 핵심 리스크입니다.
② 임차인·임차권 — 실제 임차인 1명, 보증금 1억 인수 가능
| 임차인 | 부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤현정 | 770호 전체 · 주거 (임차권등기) | 100,000,000원 | 2018.07.02 / 2018.07.02 | 명세서상 대항 가능 | 배당요구 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 등기부 임차권등기와 매각물건명세서 모두 임차인 윤현정의 보증금 100,000,000원을 가리킵니다. 데이터에는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”이라는 메모도 있으나, notes에는 매각물건명세서 명시 인수권리로 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기” 및 미배당 잔액 인수 가능성이 기재되어 있습니다. 보수적으로는 명세서 문구를 기준으로 인수형으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,197,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 11.3% 추정) | - | 475,546원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 715,000,000원 | 3,721,454원 |
| 2. 가압류 · 이광수 | 273,593,750원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 윤현정 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,088,593,750원 중 채권자 배당은 3,721,454원에 그치고, 미배당은 1,084,872,296원입니다. 특히 신청채권자 윤현정의 배당은 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 숫자 — 낙찰가가 내려가도 리스크는 사라지지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 4%) | 4,197,000원 | 3,721,454원 | 1,084,872,296원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 2,937,900원 | 2,485,018원 | 1,086,108,732원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 2%) | 2,056,529원 | 1,619,511원 | 1,086,974,239원 | 0원 |
회차가 진행될수록 최저가는 4,197,000원 → 2,937,900원 → 2,056,529원으로 낮아지지만, 채권자 미배당은 오히려 1,084,872,296원 → 1,086,108,732원 → 1,086,974,239원으로 커집니다. 대항력 임차권 인수형에서는 이 낮아진 최저가가 곧 매수 메리트가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 분당선 오리역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고, 인근에 지하철 분당선 오리역과 버스정류장이 소재해 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 “위반건축물(업무시설->주거)”로 등재되어 있고, 공부와의 차이도 같은 내용으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 주차장, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제3구역(전술) 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 4,197,000원은 실질 취득가가 아닙니다. 임차권 보증금 100,000,000원 인수 가능성을 우선 반영하세요.
- 명세서 원문 확인. notes에 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기”와 미배당 잔액 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
- 선순위 가등기 확인. 갑구 1번 가등기는 말소기준권리 이전 권리로 데이터상 매수인 인수 표시입니다. 본등기 가능성, 담보가등기 여부, 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 관계인 리스크. 임차인 윤현정이 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 경고가 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 검토가 필요합니다.
- 용도·위반 리스크. 업무시설을 주거로 쓰는 현황과 위반건축물 등재는 금융, 명도, 사용, 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차 배당상 윤현정 신청채권자 배당은 0원입니다. 보증금 전액 변제 여부를 배당표로 재확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문이 필요합니다.
맺으며 — “419만원 경매”가 아니라 “1억 인수형 리스크”다
이 물건의 표면 가격은 매우 낮습니다. 감정가 104,000,000원짜리가 9회 유찰되어 최저가 4,197,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 결론은 반대입니다. 매각물건명세서상 을구 3번 임차권등기의 보증금 100,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있고, 현재 회차 배당표에서는 윤현정에게 돌아가는 배당이 0원입니다. 여기에 말소기준 전 가등기와 위반건축물 이슈까지 겹칩니다. 권리는 고난도, 가격은 착시. 이 사건은 최저가가 낮아서 매력적인 물건이 아니라, 낮은 최저가로 권리 리스크를 가리는 물건에 가깝습니다.