4,884,000원
수원지방법원 2024타경57229. 경기도 광주시 송정동 로하스빌리지 202동 1층 101호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 247,000,000원이지만 11회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,884,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 1.98%에 불과해 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 핵심 가격이 아닙니다. 등기된 임차권자 김수연의 보증금이 270,000,000원이고, 전입·점유가 2021.01.12로 말소기준 2021.07.02보다 앞섭니다. 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 부담할 수 있으므로 실질취득비용을 기준으로 봐야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
현재 회차에서는 매각대금 4,884,000원 가운데 집행비용 487,912원을 제외한 4,396,088원이 김수연에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 남는 보증금 265,603,912원이 인수될 수 있으므로 매수인의 총부담은 4,884,000원 + 265,603,912원 = 270,487,912원입니다. 최저가 488만원만 보고 “싸다”고 판단하면 권리구조를 정반대로 읽게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로346번길 19-17, 202동 1층101호 (송정동,로하스빌리지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 대상 면적 | 66.43㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 제1층 제101호 · 사용승인 2016.04.26 |
| 소유자 | 조미자 · 2021.01.12 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 4,884,000원 (11회 유찰) |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 점유가 먼저다
말소기준은 2021.07.02 천안시 압류입니다. 김수연은 임대차계약일 2020.11.30, 확정일자 2021.01.05, 주민등록·점유개시일 2021.01.12로 확인되며 모두 핵심 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2023.02.24 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 김수연 인수 + 노정환 미상 위험
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수연 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.12 | 270,000,000원 | 2021.01.05 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 미배당 잔액 인수 |
| 노정환 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수위험 미상 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 김수연은 보증금·확정일자·점유일이 확인되지만, 노정환은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 노정환을 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 김수연의 인수액만으로 끝난다고 확정해서도 안 됩니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득은 약 2.70억
| 회차 | 최저매각가 | 김수연 예상 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 11회 유찰 | 4,884,000원 | 265,603,912원 | 270,487,912원 |
| 12회 유찰 시 | 3,418,800원 | 267,042,738원 | 270,461,538원 |
| 13회 유찰 시 | 2,393,160원 | 268,049,917원 | 270,443,077원 |
11회에서 13회까지 최저가는 4,884,000원에서 2,393,160원으로 더 내려가지만, 김수연 인수액은 265,603,912원에서 268,049,917원으로 반대로 늘어납니다. 결국 실질취득비용은 세 시나리오 모두 270,000,000원 부근입니다. 이 사건에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
로하스빌리지(202동)의 확인된 거래는 2건입니다. 다만 대상 면적은 66.43㎡이고, 확인된 거래는 모두 84.91㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 현재 확인 가능한 단지 가격 참고치로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | -1 | 165,000,000원 |
| 2021.07 | 84.91㎡ | -1 | 153,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.91㎡ | 2건 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.91㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
최근 거래는 2026.08의 165,000,000원이며 최근 12개월 평균도 165,000,000원입니다. 과거 거래 153,000,000원 대비 최근 추세는 +7.8%로 하락장은 아닙니다. 그럼에도 현재 회차의 실질취득 270,487,912원은 최근 거래 165,000,000원의 163.9% 수준이며, 차액도 105,487,912원입니다. 심지어 감정가 247,000,000원보다도 실질취득비용이 23,487,912원 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 4,884,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 487,912원 |
| 1. 임차인 김수연 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 4,396,088원 |
| 2. 경매개시결정 · 김수연 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 김수연의 보증금 중 4,396,088원만 배당되고, 부족분 265,603,912원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 송정동 소재 광주시청 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 사용 중이며, 사용승인일은 2016.04.26입니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 657,000원/㎡, 토지면적은 941.0㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 치장벽돌 외벽, 벽지 및 일부 타일 마감, 샤시창호이며 위생·급배수·도시가스·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 입찰가치로 착각하지 말 것. 현재 4,884,000원에 낙찰돼도 김수연 보증금 인수를 더하면 실질취득은 270,487,912원입니다.
- 김수연 미배당 잔액 재확인. 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 명세서 내용을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 노정환 보증금 확인. 전입일은 2021.01.12이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 보완서류를 확인해야 합니다.
- 김수연 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일 이름으로 표시된 사정을 등기부·경매기록·임대차계약서에서 대조해야 합니다.
- 시세 면적 차이 주의. 대상은 66.43㎡, 확인된 거래는 84.91㎡이므로 165,000,000원을 동일면적 확정시세로 단정해서는 안 됩니다.
- 환금성 보수적으로 판단. 10세대 규모, 거래 2건, 평균 유찰 11.0회의 기록을 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “488만원짜리 집”이 아니라 “약 2.70억짜리 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 4,884,000원이지만, 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 따로 있습니다. 김수연 임차보증금 270,000,000원입니다. 현재 회차에서 미배당 예상액 265,603,912원을 더하면 매수인의 실질취득은 270,487,912원에 이릅니다. 12회·13회 유찰 시에도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 계속 270,000,000원 부근에 머뭅니다.
확인 가능한 최근 12개월 거래는 165,000,000원이고, 대상보다 큰 84.91㎡ 거래라는 한계가 있음에도 실질취득은 그 가격의 163.9% 수준입니다. 감정가 247,000,000원보다도 높습니다. 더구나 노정환이라는 별도 점유자의 보증금·확정일자가 미상으로 남아 있습니다. 11회 유찰로 최저가는 극단적으로 낮아졌지만, 권리 인수 때문에 가격 메리트는 생기지 않았습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 인수액을 먼저 보는 사건입니다.
