3,419,000원
수원지방법원 2024타경57229. 광주시 송정동 로하스빌리지 202동 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)이고, 사건 용도는 다세대입니다. 감정가는 247,000,000원이지만 12회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 3,419,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가와의 간격이 극단적으로 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
김수연은 임대차계약일 2020.11.30, 확정일자 2021.01.05, 주민등록·점유개시일 2021.01.12이고 보증금은 270,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 천안시 압류일 2021.07.02보다 앞선 점유·전입이어서 대항력이 있으며, 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 배당 예상액은 2,957,458원뿐이라 267,042,542원이 매수인 인수 예상액으로 남습니다. 따라서 최저가 3,419,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57229 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로346번길 19-17, 202동 1층101호 (송정동,로하스빌리지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 면적 / 사용승인 | 66.43㎡ · 2016.04.26 |
| 소유자 | 조미자 · 2021.01.12 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 3,419,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수연 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남을 수 있다
등기부상 과거 근해유망수산업협동조합 근저당과 주식회사국민은행 근저당, 케이비부동산신탁주식회사 신탁은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.07.02 천안시 압류로 계산되어 있고, 이후 강제경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김수연의 임차권등기는 등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차보증금이 배당에서 모두 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 — 김수연 인수형 + 노정환 미상 위험
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수연 | 2021.01.12 | 2021.01.05 | 270,000,000원 | 대항력 우선변제 미배당 잔액 매수인 인수 가능 |
| 노정환 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 최저가 | 김수연 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 3,419,000원 | 2,957,458원 | 267,042,542원 |
| 13회 유찰 시 | 2,393,300원 | 1,950,221원 | 268,049,779원 |
| 14회 유찰 시 | 1,675,310원 | 1,245,154원 | 268,754,846원 |
현재 회차에서 13회, 14회 유찰 시나리오로 갈수록 최저가는 3,419,000원에서 2,393,300원, 1,675,310원으로 내려가지만 매수인 인수 예상액은 267,042,542원에서 268,049,779원, 268,754,846원으로 오릅니다. 낙찰가 하락을 곧바로 취득가 하락으로 볼 수 없는 이유입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
로하스빌리지(202동)의 확인된 실거래는 84.91㎡ 기준 2021.07의 153,000,000원과 2026.08의 165,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 평균도 165,000,000원, 최신 거래 역시 165,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 7.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | -1 | 165,000,000원 |
| 2021.07 | 84.91㎡ | -1 | 153,000,000원 |
| 평균 | 84.91㎡ | 2건 | 159,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 3,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 461,542원 |
| 1. 임차인 김수연 보증금 · 우선변제 | 270,000,000원 | 2,957,458원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 김수연 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 13.5% 추정치입니다. 김수연 임차보증금의 미배당 부족분은 267,042,542원으로 계산되어 있으며, 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시청 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택이 밀집해 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호이며 사용승인일은 2016.04.26입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역이며, 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 657,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 로하스빌리지(202동)는 10세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 12.0회, 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 3,419,000원이 아니라 김수연 보증금 미배당 인수까지 포함한 약 270,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김수연 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2020.11.30, 확정일자 2021.01.05, 전입·점유 2021.01.12, 보증금 270,000,000원과 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 노정환 임대차 확인. 전입일은 2021.01.12이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 별도 인수액이 생기는지 확인이 필요합니다.
- 김수연의 복수 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나는 관계를 집행권원·임대차 원본과 함께 대조해야 합니다.
- 실거래 면적 차이 주의. 본건 기준 면적 66.43㎡와 실거래 표본 84.91㎡가 일치하지 않아 시세는 직접 환산하지 말고 보수적으로 참고해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 배당표에는 당해세·최우선변제가 미반영되어 실제 인수 부족분이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “최저가 341만원”이 이 물건의 가격은 아니다
12회 유찰 뒤 3,419,000원이라는 숫자만 보면 감정가 247,000,000원 대비 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 김수연은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있고 보증금은 270,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되는 보증금은 2,957,458원에 그쳐 267,042,542원이 매수인 인수 예상액으로 남습니다.
13회, 14회 유찰 시에도 낙찰가는 더 내려가지만 인수액이 그만큼 커지는 구조입니다. 따라서 이 사건의 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 270,000,000원입니다. 최근 확인 거래 165,000,000원은 면적이 달라 직접적인 동일 조건 시세는 아니지만, 현재 자료상 실질취득액이 감정가 247,000,000원까지 웃도는 만큼 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 여기에 노정환의 보증금·확정일자가 미상인 점까지 별도 확인해야 하는 사건입니다.
