수원지방법원 2024타경57229. 경기도 광주시 송정동 로하스빌리지 202동 1층 101호, 데이터상 용도는 다세대이고 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 감정가는 247,000,000원인데 9회 유찰되어 최저매각가는 9,967,000원까지 내려왔습니다. 여기까지만 보면 ‘감정가의 4.04%’라는 숫자가 먼저 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 매각물건명세서가 을구 5번 주택임차권 보증금 270,000,000원의 미변제 잔액 인수 가능성을 적고 있다는 점입니다.
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 싸게 사는 것이 아니라, 배당으로 갚지 못한 보증금 부담이 늘어 총 부담이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 데이터의 현재 회차에서는 배당표상 김수연 채권자에게 배당되는 금액이 0원이고, 임차권등기 보증금은 270,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 최저가 9,967,000원짜리 물건이 아니라 실질취득 270,000,000원짜리 인수위험 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57229 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로346번길 19-17, 202동 1층101호 (송정동, 로하스빌리지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태: 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 조미자 (2021.01.12. 거래가액 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 9,967,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수연 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차권 인수 문구’가 더 중요하다
데이터상 말소기준권리는 2016.05.11. 을구 1번 근저당권으로 계산되어 있습니다. 다만 권리목록에는 같은 근저당권의 2016.10.20. 해지말소 기록도 함께 보이므로, 원본 등기부 대조가 필요한 지점입니다. 이후 2020.04.20. 국민은행 근저당권, 2021년 국세·지방세 압류, 2024년 강제경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 신고 2명, 보증기관 승계 없음
임차인 데이터에는 노정환, 김수연 2명이 표시됩니다. 두 항목 모두 보증기관 승계·대위변제 신고가 아니므로 보증기관 중복신고로 합산할 항목은 없습니다. 다만 보증금이 확인되는 핵심 인수위험은 김수연의 임차권등기 270,000,000원입니다.
| 이름 | 용도/부분 | 전입 | 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노정환 | 미상 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계아님 |
| 김수연 | 주거 · 전유부분 전부 | 2021.01.12 | 2021.01.05 | 270,000,000원 | 명세서상 인수가능 | 배당요구 2023.02.24 | 승계아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 2.7억과 비교
로하스빌리지(202동)는 데이터상 총 10세대이고, 실거래 표본은 2021.07 거래 1건뿐입니다. 표본 면적도 대상면적 66.43㎡와 일치하지 않는 것으로 표시되어 있어 시세 정밀도는 낮습니다. 그럼에도 주어진 데이터만 놓고 보면, 확인된 실거래 153,000,000원 대비 실질취득 270,000,000원은 176.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 84.91㎡ | -1 | 153,000,000원 |
| 평균 | 1건 | — | 153,000,000원 |
현재 최저가 9,967,000원은 실거래 표본의 6.5%에 불과합니다. 그러나 이 숫자는 인수위험을 뺀 표면 가격입니다. 명세서상 임차권 보증금 270,000,000원을 반영하면 실질취득은 감정가 247,000,000원보다도 높고, 실거래 표본 153,000,000원보다 훨씬 높습니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 전형적인 케이스입니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,967,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 5.8% 추정) | - | 579,406원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 근해유망수산업협동조합 | 180,000,000원 | 9,387,594원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 146,300,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 김수연 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 596,300,000원 중 배당되는 금액은 9,387,594원, 미배당은 586,912,406원입니다. 이 표의 자동 배당 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 명세서상 을구 5번 임차권 보증금 270,000,000원의 미변제 잔액 인수 가능성은 별도로 보수 반영해야 합니다.
⑤ 회차별 착시 — 유찰돼도 총부담은 보증금에 묶인다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 4%) | 9,967,000원 | 9,387,594원 | 586,912,406원 | 270,000,000원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 6,976,900원 | 6,451,316원 | 589,848,684원 | 270,000,000원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 2%) | 4,883,830원 | 4,395,921원 | 591,904,079원 | 270,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 광주시 송정동 소재 “광주시청” 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택이 밀집한 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 표시되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제101호입니다. 사용승인일은 2016.04.26이고, 위생·급배수·도시가스·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 서측하향 경사지를 평탄화한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 사용 중이며, 남측 약 6미터 폭 포장도로에 접합니다. 용도지역은 자연녹지지역, 공시지가는 657,000원/㎡입니다.
- 환금성. 로하스빌리지(202동)는 총 10세대이고, 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 9.0회, 매각률 0.0%로 표시되어 있어 환금성은 낮게 봐야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 9,967,000원은 표면 최저가일 뿐입니다. 명세서상 임차권 보증금 270,000,000원을 반영한 실질취득가로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 5번 주택임차권, 전입일자 2021.01.12, 확정일자 2021.01.05, 배당요구일 2023.02.24, 보증금 270,000,000원 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 부재. 데이터에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서가 없습니다. 따라서 인수위험을 실질 0원으로 낮출 근거가 없습니다.
- 관계인 가능성. 김수연은 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로도 표시됩니다. 데이터 메모상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으나, 이 사정만으로 매수인 인수위험이 사라지지는 않습니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류 3건이 표시됩니다. 당해세 해당 시 0순위 차감으로 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 저환금성. 총 10세대, 실거래 1건, 평균 유찰 9.0회, 매각률 0.0%라는 데이터는 재매각·환금성 부담을 크게 봐야 한다는 신호입니다.
맺으며 — “9회 유찰”보다 “2.7억 인수 가능성”
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 247,000,000원이 9회 유찰되어 최저가가 9,967,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기와 보증금 270,000,000원이 명시되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러면 최저가가 더 내려가도 총 부담은 보증금 수준에서 움직이지 않습니다. 권리 인수 가능성, 낮은 환금성, 9회 유찰, 실질취득의 시세 초과가 겹친 위험형 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가로 싸다고 볼 수 없고, 임차권 해소가 확인되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.