대전지방법원 2024타경108385. 소유자 조만호의 대전 동구 홍도동 92-107 토지와 지상 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 다중주택 5호, 2층 다중주택 5호, 3층 다중주택 5호, 4층 사무소이고, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
권리의 출발점은 2022.03.29 설정된 남대전새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·주택임차권등기가 이어졌고, 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차관계가 많다는 사실과 매수인이 보증금을 인수한다는 것은 다른 문제입니다. 이 사건에서는 확인된 전입일이 모두 말소기준보다 늦어 대항력에 따른 보증금 인수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경108385 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 홍도동 92-107 · 대전광역시 동구 홍도로51번길 36-8 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1~3층 다중주택 · 4층 사무소 |
| 소유자 | 조만호 · 단독소유 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 치장벽돌쌓기 등 외벽 · 새시창호 |
| 토지 | 대 · 208.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 889,400원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,081,235,600원 / 1,081,235,600원 (신건) |
| 청구금액 | 453,218,110원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.29
말소기준권리 이후 권윤지·양기순·한국토지주택공사·윤병찬·류효종·정필현·고기영·이병두의 주택임차권등기가 이어집니다. 한국토지주택공사는 등기부에 90,000,000원 및 95,000,000원의 임차권이 각각 기재돼 있습니다. 임차인 자료에서 90,000,000원 건은 박안식 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고로 명시돼 있으므로 실제 보증금에 다시 합산하지 않습니다.
② 임차인 — 대항력보다 ‘인원과 서류량’이 핵심
임차인·점유자 목록에서는 보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 1건을 실제 임차인에서 제외하면 실제 임차인 18명으로 봅니다. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만, 전입일 자체가 말소기준일 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 확인되지 않은 항목이 많아 별도로 원본을 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박안식 | 202호 | 2023-05-04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 정지민 | 101호 | 2023-08-30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 송승호 | 103호 | 2022-04-11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이천호 | 201호 | 2023-01-12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 조채원 | 205호 | 2022-05-11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 최철은 | 302호 | 2022-04-04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김지연 | 305호 | 2022-04-25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 하준서 | 401호 | 2023-02-28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김영은 | 401호 | 2023-08-16 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이지윤 | 402호 | 2022-04-18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 권윤지 | 303호 | 2022-03-31 | 75,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 양기순 | 203호 | 2022-03-31 | 75,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 | 305호 | 2022-04-25 | 90,000,000원 | 대항력 없음 보증기관 승계 |
| 윤병찬 | 204호 | 2022-03-31 | 75,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 류효종 | 102호 | 2022-05-19 | 40,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 정필현 | 105호 | 2022-03-31 | 80,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 고기영 | 304호 | 2022-03-31 | 70,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이병두 | 301호 | 2022-03-31 | 70,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 서울보 | - | 2022-05-11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
한국토지주택공사 90,000,000원 건은 박안식 보증금의 대위·승계 중복 신고로 표시돼 있어 실제 임차인 수 및 실제 보증금 합산에서 제외합니다. 보증기관 승계는 해당 건에만 적용됩니다.
③ 가격 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,081,235,600원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차에서 인수액은 0원이므로 실질취득금액은 최저매각가와 같은 1,081,235,600원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,081,235,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,212,356원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남대전새마을금고 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김진호 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 36,078,177원 | 36,078,177원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 416,945,067원 |
현재 회차 가정에서는 표시된 채권액이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여 416,945,067원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 홍도동 소재 홍도동 행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 대장상 1층 다중주택 5호, 2층 다중주택 5호, 3층 다중주택 5호, 4층 사무소로 이용됩니다.
- 토지. 토지면적 208.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 완경사·가로장방 형태, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각조건상 제시외 건물이 포함됩니다.
- 경계 확인. 감정평가 내용상 토지의 정확한 위치와 인접 토지와의 경계는 지적측량 등 별도 실사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 보증금 미상 점유자가 여러 명이므로 매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건에서 각 호실의 보증금과 배당요구 여부를 다시 확인하세요.
- 보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사 90,000,000원 건은 박안식 보증금의 대위·승계 중복 신고로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 등기 후속변동. 말소기준 근저당권은 2024.11.21 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권 설정도 있으므로 최신 등기부를 대조하세요.
- 명도 범위. 다수 호실에 점유자와 임차권자가 존재하므로 실제 점유자, 공실 여부, 인도 협의 대상을 호실별로 확인하세요.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되므로 현장 실사에서 구조와 이용현황을 확인하세요.
- 토지 경계. 감정평가서가 지적측량 등 별도 실사의 필요성을 명시하고 있으므로 인접 토지와의 경계도 확인 대상입니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가 1,081,235,600원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 실제 거래사례 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심 권리판단은 명확합니다. 2022.03.29 남대전새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인들의 전입은 모두 그 이후입니다. 그래서 현재 회차 1,081,235,600원에 낙찰된다고 가정하면 제공된 계산상 매수인의 실질취득금액은 1,081,235,600원, 별도 인수액은 0원입니다.
다만 실제 임차인이 18명이고 보증금 미상 점유자, 여러 임차권등기, 보증기관 대위·승계, 근저당권 이전 및 근질권, 일괄매각과 제시외 건물까지 확인할 사항이 많습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 신건 최저가의 가격 경쟁력을 검증할 근거가 없습니다. 결론은 “권리 인수는 없지만, 임차·점유 실사와 가격 검증이 필요한 물건”입니다.
