수원지방법원 2024타경59393. 경기도 광주시 능평동 메르헨하우스 2동 2층 202호, 용도는 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 방3실·주방·거실·화장실2·발코니 구성의 다세대주택으로 기재되어 있어, 이 물건은 아파트가 아니라 소규모 다세대로 봐야 합니다. 감정가 169,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 118,300,000원입니다.
권리 흐름만 보면 기준은 분명합니다. 말소기준권리는 2013.12.30 사당새마을금고 근저당권이고, 이후 우리은행 근저당 2건, 김대훈 지분 가압류 4건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제출 데이터상 임차인 목록은 없고 배당표의 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 감정요항표에는 임대사항은 미상으로 되어 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서·현황조사 원본에서 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경59393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 오포로171번길 17-174, 2동 2층202호 (능평동,메르헨하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.19㎡ · 방3실·주방·거실·화장실2·발코니 |
| 소유자 | 김대훈 2분의 1 · 황봉임 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 101,137,363원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 공부·현황 차이 | 공부상 2동으로 등재되어 있으나, 현황 건물에는 “B”동으로 표기되어 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 1번 사당새마을금고 근저당권입니다. 이후 을구 3번·4번 우리은행 근저당, 갑구 5번부터 8번까지 김대훈 지분 가압류, 갑구 9번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제출 데이터의 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 76.7%
메르헨하우스(A,B동) 전용 50.19㎡의 최근 실거래 7건입니다. 평균은 154,285,714원, 최저는 127,000,000원, 최고는 205,000,000원입니다. 현재 최저매각가 118,300,000원은 이 평균의 76.7%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 50.19㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2024.10 | 50.19㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 2023.10 | 50.19㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 50.19㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 50.19㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2022.01 | 50.19㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 50.19㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 154,285,714원 |
가격만 보면 감정가보다 낮아진 현재 회차에는 시세 대비 할인 폭이 생겼습니다. 다만 표본이 7건이고, 최근 거래 중 2026.02 거래가는 127,000,000원입니다. 현재 최저가 118,300,000원이 최근 최저 거래보다 낮긴 하지만, 14세대 소규모 단지라는 환금성 변수까지 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 1. 근저당 · 사당새마을금고 | 408,980,000원 | 115,843,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 38,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 495,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 12,679,424원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 9,136,555원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 19,939,460원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 118,300,000원 가정 시 채권자 총 청구 1,072,735,439원 중 배당은 115,843,800원에 그치고, 미배당은 956,891,639원입니다. 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 계속 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 118,300,000원 | 115,843,800원 | 956,891,639원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 991,816,019원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 1,016,211,845원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 “능평교차로” 북서측 인근. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통수단 이용은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 제2층 제202호로, 사용승인일은 2013.12.11입니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 6M 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 총 14세대 소규모 단지로 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 거래가는 127,000,000원부터 205,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 제출 tenants 데이터는 임차인 0명이지만, 감정요항표에는 임대사항 미상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
- 공부·현황 표시. 공부상 2동, 현황 B동 표기 차이가 있습니다. 현장 표찰과 등기부·건축물대장 표시를 반드시 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 118,300,000원은 실거래 평균 대비 76.7%입니다. 다만 최근 최저 거래 127,000,000원과의 차이는 크지 않으므로 수리비·명도비·취득비용을 포함해 계산해야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 미배당 956,891,639원이 발생합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도 이해관계인이 많은 사건이라는 점을 감안해야 합니다.
- 관리비·현장상태. 다세대주택은 공용관리·주차·누수·외벽 상태가 환금성에 직접 영향을 줍니다. 현장 확인 없이 평균 시세만으로 입찰가를 정하면 위험합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋아졌지만, 대단지 아파트처럼 보면 안 된다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 최저가가 실거래 평균의 76.7%까지 내려왔고, 제출 데이터상 임차인 0명·매수인 인수 0원입니다. 권리상으로는 말소기준 이후 부담이 정리되는 구조입니다. 하지만 단점도 뚜렷합니다. 총 14세대 소규모 다세대라 환금성 판단이 쉽지 않고, 공부상 2동과 현황 B동 표기 차이가 명시되어 있습니다. 결론은 권리는 보통 이상, 가격은 검토 가능, 현장·원본 확인 없이는 보류입니다.
