대전지방법원 2025타경3851. 대전 동구 용운동 296-6의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층으로, 1층은 점포 및 목욕장, 2층은 목욕장, 3층부터 5층은 관광호텔(숙박시설), 지하1층은 지하주차장 등으로 이용 중입니다. 매각에는 제시외 물건인 건물 및 연료전지도 포함됩니다.
현재 소유자는 박철이며 2024.12.28. 상속을 원인으로 2025.09.18. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 그보다 앞선 2019.03.27. 주식회사하나은행 근저당권 2,400,000,000원입니다. 그 뒤의 하나은행 추가 근저당권, 경매개시결정, 국세 압류, 상가건물임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3851 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용운동 296-6 · 대전광역시 동구 용운로 169 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 점포 및 목욕장 · 2층 목욕장 · 3층~5층 관광호텔(숙박시설) · 지하1층 지하주차장 |
| 토지 | 626.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 준주거지역 |
| 소유자 | 박철 |
| 감정가 / 최저가 | 3,175,794,160원 / 2,223,055,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,419,355,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건(건물 및 연료전지) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
현재 살아 있는 권리 흐름의 핵심은 2019.03.27. 설정된 하나은행 근저당권 2,400,000,000원입니다. 2021.09.02. 같은 은행의 480,000,000원 근저당권, 2025.10.10. 임의경매개시결정, 2026.01.05. 국 압류, 2026.03.09. 주식회사 에프원의 상가건물임차권은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차·점유 현황 — 5명, 모두 개별 확인 필요
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강세영 | 1층 | 2024.09.02 | 미상 | 없음 | 2025.10.23 |
| 안영진 | - | 2025.03.05 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 한형우 | - | 2025.04.02 | 미상 | 없음 | 2026.01.13 |
| 주식회사 일등종합건설 | 1층 | 2023.11.14 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 에프원 | 별지 건물 1층 414.215㎡ 중 건물위치기준 1층 2개 점포 중 왼쪽 점포(주차장쪽) 59.50㎡ | 사업자등록·점유 2021.08.20 | 30,000,000원 | 기준권리 후 | 2026.03.09 |
강세영·안영진·한형우·주식회사 일등종합건설은 확인된 전입일이 모두 2019.03.27. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이들 중 일부는 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차계약관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
주식회사 에프원은 2021.07.21. 임대차계약, 2021.08.20. 사업자등록신청 및 점유개시, 2026.01.08. 확정일자, 2026.03.09. 임차권등기명령으로 등기돼 있습니다. 보증금은 30,000,000원, 차임은 월 1,500,000원입니다. 사업자등록과 점유 개시가 말소기준권리보다 뒤이므로 기준근저당권에 우선하는 구조는 아니며, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,223,055,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,630,550원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,400,000,000원 | 2,198,424,450원 |
| 3. 을구 17번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권총액 2,880,000,000원 중 2,198,424,450원이 배당되고, 미배당은 681,575,550원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%, 실거래 비교는 별도 확인
이 사건은 1회 유찰돼 최저매각가가 감정가 3,175,794,160원의 70%인 2,223,055,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,556,138,500원, 3회 유찰 시 1,089,296,950원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 2,223,055,000원 | 2,198,424,450원 | 681,575,550원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 1,556,138,500원 | 1,538,177,115원 | 1,341,822,885원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 1,089,296,950원 | 1,076,003,980원 | 1,803,996,020원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 용운초등학교 북서측 인근이며 아파트단지와 각종 상가가 있는 도로변 상가지대입니다. 북측 근거리에 대전대학교가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 남동측 원거리에 판암TG가 위치합니다.
- 이용상태. 1층 점포 및 목욕장, 2층 목욕장, 3층~5층 관광호텔(숙박시설), 지하1층 지하주차장 등으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층건물이며 화강석붙임·목재치장, 벽지·타일·화강석·인테리어, 화강석·우드데코타일·콘크리트 마감 등이 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 화재탐지·경보, 에어컨, 급탕설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 626.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,278,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역(상업용지)·지구단위계획구역이며 소로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·교육환경보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 강세영·안영진·한형우·주식회사 일등종합건설은 보증금이 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 에프원 점포 범위 확인. 1층 414.215㎡ 중 주차장쪽 왼쪽 점포 59.50㎡로 특정돼 있으므로 현장 도면과 실제 점유 부분을 맞춰보는 것이 중요합니다.
- 명도 계획. 등기상 인수 0원과 실제 점유 정리는 다른 문제입니다. 복수 점유자가 확인된 만큼 각 점유자의 영업·사용 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 건물 및 연료전지가 일괄매각에 포함되므로 현황과 귀속 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고 해당 상권·숙박·목욕장 복합시설의 거래사례와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 검증
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.03.27. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·경매개시·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 실제 투자 판단에서는 권리 말소 여부만 보고 끝내기 어렵습니다. 1층을 포함해 여러 점유자가 확인되고, 일부는 보증금이 확인되지 않았으며, 건물 자체도 점포·목욕장·관광호텔이 섞인 복합 용도입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 이를 직접 비교할 최근 거래가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리 인수는 0원, 그러나 임차·점유 정리와 시장가격 검증은 별도”라는 점입니다.
