부동산임의경매

2025타경3851 · 대전지방법원 · 건물
626㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

2,223,055,000원 22억 2,305만 감정가 3,175,794,160원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

대전지방법원 10:00

입찰 보증금

2억 2,230만

최저가의 10% · 222,305,500원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 31.76억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 정리는 가능하지만 대형 상가·호텔 복합건물로 임차관계와 환금성을 확인해야 하는 물건입니다.

가격 감정가 3,175,794,160원 신건으로 가격 검토 필요
자금 1회 유찰 시 2,540,635,328원까지 하락하지만 배당 부족 가능성 발생
리스크 하나은행 근저당 28.8억원, 임차권등기 30,000,000원 및 다수 점유 관계 확인 필요

한 줄 평 소유권·근저당 구조는 명확하고 매각으로 후순위 권리는 정리됩니다. 다만 상가·목욕장·관광호텔이 결합된 복합건물이라 단순 주거 물건처럼 접근하기 어렵고, 임차권등기 및 실제 운영 현황 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

3,175,794,160원

신건(0회 유찰)

주요 채권

2,880,000,000원

하나은행 근저당 2건

매수인 인수

0원

말소기준 이후 소멸

핵심지표

B등급

권리 양호·환금성 확인

대전지방법원 2025타경3851. 대전 동구 용운동 296-6 소재 기타+토지 물건입니다. 등기상 소유자는 박철이며, 말소기준권리는 2019년 3월 27일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경3851 (임의경매)
소재지	대전광역시 동구 용운동 296-6
용도 / 이용상태	기타 + 토지 · 1층 점포 및 목욕장, 2층 목욕장, 3층~5층 관광호텔
소유자	박철
감정가 / 최저가	3,175,794,160원 / 3,175,794,160원
신청채권자 / 청구	주식회사 하나은행 / 2,419,355,500원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조

② 임차 및 점유 분석

임차인	위치	보증금	대항력	배당요구
강세영	1층	미상	없음	있음
안영진	-	미상	없음	없음
한형우	-	미상	없음	있음
주식회사 일등종합건설	1층	미상	없음	없음
주식회사 에프원	1층 414.215㎡ 중	30,000,000원	판정 불가	있음

⚠️ 임차권등기 확인 주식회사 에프원은 임차보증금 30,000,000원의 상가건물임차권이 등기되어 있습니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부는 확정할 수 없으며, 실제 배당관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,175,794,160원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	34,157,942원
을구 16번 근저당권 · 하나은행	2,400,000,000원	2,400,000,000원
을구 17번 근저당권 · 하나은행	480,000,000원	480,000,000원
잔여 · 소유자 교부	-	261,636,218원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의할 점 신건 가격이 31억원 이상인 대형 복합용도 물건입니다. 주거용처럼 단순 비교하기 어렵고, 호텔·목욕장 운영 상태와 임대관계 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 용운초등학교 북서측 인근으로 아파트단지와 각종 상가가 위치한 도로변 상가지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 승강장이 있고 판암TG가 원거리에 위치합니다.
토지. 준주거지역(상업용지), 지구단위계획구역이며 토지면적은 626㎡입니다.
이용상태. 1층 점포 및 목욕장, 2층 목욕장, 3층~5층 관광호텔 이용 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임대관계 확인. 임차인 보증금 일부가 미상이며 현황 확인이 필요합니다.
운영성 검토. 관광호텔·목욕장 복합시설의 실제 영업성과 관리 상태를 확인해야 합니다.
배당 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 가능성을 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 크다”

이 물건은 권리분석상 말소기준이 명확하고 매수인 인수 위험은 낮은 편입니다. 다만 31억원대 기타+토지 복합건물로, 가격보다 중요한 것은 운영 가능성과 환금성입니다. 임차권등기와 실제 점유관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-25	유찰	31억 7,579만원
2	2026-09-29	D-8 진행	22억 2,305만원

부동산임의경매

대형 복합건물, 권리는 정리되지만 임차관계 확인이 필요한 물건 — 용운동 296-6

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조

② 임차 및 점유 분석

③ 예상배당표 (매각가 3,175,794,160원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 크다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (54장)

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