수원지방법원 2024타경64128. 하남시 망월동 트레비타워 1층 115호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실입니다. 감정가는 1,340,000,000원이지만 7회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 110,355,000원까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2019년 4월 30일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 859,200,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024년 8월 19일 유더블유제십오차유동화전문 유한회사 명의의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경64128 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사대로 424, 1층115호 (망월동,트레비타워) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상10층 트레비타워 1층 115호 |
| 소유자 | 김서윤 · 거래가액 1,259,375,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,340,000,000원 / 110,355,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 689,551,622원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
말소기준은 2019.04.30 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 859,200,000원이며 매각으로 소멸합니다. 2024.08.19 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 무궁화신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 등기상 소유자는 김서윤입니다.
② 가격 — 8.24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 7회 유찰, 최저매각가 110,355,000원으로 감정가의 8.24% 수준입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 77,248,500원, 9회 유찰 시 54,073,950원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 오히려 7회에 걸친 반복 유찰과 현황 공실이라는 사실 자체가 시장성·수익성·환금성을 별도로 검증해야 한다는 신호입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 110,355,000원 | 108,010,030원 | 751,189,970원 |
| 8회 유찰 시 | 77,248,500원 | 75,458,027원 | 783,741,973원 |
| 9회 유찰 시 | 54,073,950원 | 52,700,619원 | 806,499,381원 |
③ 예상배당표 (매각가 110,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,344,970원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 859,200,000원 | 108,010,030원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권최고액 859,200,000원 중 108,010,030원이 배당되고 751,189,970원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 하남종합운동장 동측 인근이며, 주위는 상업업무용건물·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 지하철5호선 미사역이 있습니다.
- 현황. 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용되는 호실이며 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상10층 건물로 외벽은 외장 석재 붙임 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 알루미늄 샷시 강화유리 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·방재·승강기 설비와 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 광대한면, 북서·남서측으로 중로 및 소로 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상권·임대수익 검증. 일반음식점 용도의 근린시설이므로 감정가 할인율보다 실제 임대수요와 공실 해소 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 현재 회차가 감정가의 8.24%까지 내려온 배경을 물건 상태·상권·관리비·영업 여건과 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 크더라도 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 하락률만으로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 7회 유찰의 이유를 먼저 봐야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2019.04.30 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 훨씬 보수적으로 봐야 합니다. 제2종 근린생활시설(일반음식점)이 공실이고 이미 7회 유찰됐습니다. 감정가 1,340,000,000원 대비 최저가 110,355,000원이라는 큰 폭의 하락은 눈에 띄지만, 비교 실거래 자료가 없는 상황에서 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석할 수는 없습니다. 권리는 정리되지만 가격과 환금성은 별도 검증. 이 물건은 할인율보다 반복 유찰과 공실의 원인을 확인하는 것이 먼저입니다.
