수원지방법원 2024타경64128. 하남시 망월동 트레비타워 1층 115호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이고, 현황은 공실로 적혀 있습니다. 권리 구조는 단순합니다. 2019년 4월 30일 소유자 김서윤 씨가 신탁재산 처분으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 “7회 유찰이라 싸다”로 바로 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린상가이고, 임대관계는 미상으로 표시되어 있으며 현황 공실입니다. 최저가가 크게 내려온 이유도 바로 여기에서 읽어야 합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 낙찰 후 실제 수익성은 공실 해소, 업종 적합성, 관리비, 상권 흡수력에 좌우됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경64128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사대로 424, 1층115호 (망월동,트레비타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 김서윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,340,000,000원 / 110,355,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십오차유동화전문 유한회사 / 689,551,622원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 되어 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·점유현황 원본은 반드시 대조해야 합니다. 현재 제공 데이터 기준으로는 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 선순위 임차권은 확인되지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 8.24%까지 내려온 7회 유찰 상가
감정가 1,340,000,000원 물건의 현재 최저매각가는 110,355,000원입니다. 유찰 횟수는 7회이고, 현재 회차의 비율은 감정가의 8.24%입니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 상가 경매에서는 낮은 최저가 자체보다 왜 응찰이 붙지 않았는지가 더 중요합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8%) | 8.24% | 110,355,000원 | 751,189,970원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 5.76% | 77,248,500원 | 783,741,973원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 4.04% | 54,073,950원 | 806,499,381원 |
현재 회차 매각가를 기준으로 집행비용 추정액 2,344,970원을 제외하면, 말소기준 근저당권자인 우리은행 채권최고액 859,200,000원 중 108,010,030원만 배당되고, 751,189,970원의 미배당이 발생합니다. 다만 이는 채권자 측 손실 구조일 뿐, 제공 데이터 기준으로 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,344,970원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 859,200,000원 | 108,010,030원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 제공 데이터 기준 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 751,189,970원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 “하남종합운동장” 동측 인근에 위치합니다. 주위는 상업업무용건물, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장과 남서측 근거리 지하철5호선 “미사역”이 소재합니다.
- 이용상태. 제2종 근린생활시설(일반음식점)로서 현황은 공실입니다. 수익형 상가로 접근할 경우 공실 해소 가능성이 핵심입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상10층 건물 트레비타워 1층 115호이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 방재설비, 승강기 설비, 지하주차장시설 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등으로 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 상가·업무·주거가 혼재한 지역의 1층 근린상가이나, 7회 유찰과 현황 공실은 시장 흡수력이 약하다는 신호로 볼 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 감정평가 이용상태는 일반음식점, 현황은 공실입니다. 내부 상태, 설비 철거 여부, 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 임대관계 원본 대조. 임차인 목록은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입·사업자 점유 여부를 원본으로 확인하세요.
- 관리비 체납. 집합건물 상가는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 수익률 역산. 최저가가 낮아도 공실이면 수익률이 0입니다. 예상 임대료, 공실기간, 중개수수료, 시설비를 반영해 실질 취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 업종 제한. 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 기재되어 있으므로, 희망 업종이 가능한지 건축물대장·관리규약·관계 법령을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터에 근거한 자동 분석입니다. 등기부·명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인 없이 입찰가를 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 상가의 회복력
이 물건은 권리상으로는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2019.04.30 우리은행 근저당권이고, 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 목록은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 7회 유찰, 감정가의 8.24%라는 숫자는 “엄청난 기회”라기보다 상가 시장이 이 가격과 조건을 아직 받아들이지 않았다는 신호로 읽어야 합니다. 권리는 합격, 가격은 보수적 검토, 수익성은 현장 확인 후 판단. 이 물건의 결론입니다.