대전지방법원 2025타경1180. 예산군 덕산면 읍내리의 토지·임야와 단독주택 이용 부동산을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 매각조건에는 일괄매각·제시외 건물 및 관정 포함이 명시돼 있습니다. 권리의 기준점은 2019.08.28. 덕산농업협동조합의 근저당권 채권최고액 98,000,000원입니다. 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 조사 내역도 없어 배당모형상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기권리보다 취득요건과 현황 리스크입니다. 매각물건명세서에는 목록 1에 대해 농지취득자격증명이 필요하고, 이를 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는다고 적혀 있습니다. 또한 목록 7은 현황상 자연림이며 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있어 추후 확인이 필요하고, 분묘기지권의 성립 여부도 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1180 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청남도 예산군 덕산면 읍내리 251-272 |
| 등기 건물 | 충청남도 예산군 덕산면 읍내리 251-273 · 도토성1길 15-11 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 송소휘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 712,766,800원 / 712,766,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 덕산농업협동조합 / 930,218,822원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 관정 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2019.08.28. 덕산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 98,000,000원이고 채무자는 김영숙입니다. 2020.02.13. 이석원의 가압류 52,000,000원은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 2022년 강제경매와 2023년·2024년 임의경매는 각각 말소·취하 또는 기각 처리됐고, 현재 진행 중인 2025.11.18. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 취득조건 — 농지취득자격증명이 가장 먼저
토지 정보상 지목은 답, 토지이용상황도 답이며 면적은 1,348㎡입니다. 용도지역은 계획관리지역, 공시지가는 72,100원/㎡입니다. 도로접면은 맹지로 표시돼 있습니다. 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함되고, 준보전산지와 접합니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 712,766,800원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 다만 동일 용도·인근 거래를 비교할 수 있는 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로, 이 가격이 시장가격보다 낮거나 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 712,766,800원 · 감정가 100% · 미배당 0원 · 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 570,213,440원 · 감정가 80% · 미배당 0원 · 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 456,170,752원 · 감정가 64% · 미배당 0원 · 인수 0원 |
유찰 시 매각가는 내려가지만 제공된 배당 시나리오에서는 등기 채권 150,000,000원이 2회 유찰까지 모두 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 신청채권 청구액은 930,218,822원이고, 각 시나리오에서 신청채권이 전액 충족되는 것으로 표시되지는 않습니다. 이는 매수인 인수와는 별개이며, 배당모형상 매수인 승계액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 712,766,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,527,668원 |
| 1. 근저당 · 덕산농업협동조합 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이석원 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 553,239,132원 |
현재 회차 기준 등기 채권 합계 150,000,000원은 배당모형상 전액 배당되며, 소유자 잔여액은 553,239,132원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 덕산면 읍내리 소재 읍내교차로 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택과 전·답 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 덕산면 소재지에서 근거리에 있고 인근에 간선도로가 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 단층 건물로, 외벽은 연화벽돌 치장쌓기 마감 등, 내부는 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호는 하이샤시 2중창호입니다.
- 설비. 기본 위생설비와 난방설비를 갖추고 있으며 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 목록 7에는 준보전산지 제한도 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록 1은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 분묘 현황. 목록 7 자연림에 확인되지 않은 분묘가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다. 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.
- 진입 조건. 확인된 토지 정보에는 도로접면이 맹지로 표시돼 있으므로 실제 진입로와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 관정이 함께 매각되는 조건이므로 현황·경계·사용상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 비교 자료가 없으므로 감정가 712,766,800원만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 현장이 더 중요하다
이 사건은 등기권리만 보면 비교적 단순합니다. 2019.08.28. 덕산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 목록 1의 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 목록 7의 미확인 분묘 및 분묘기지권 불분명, 토지 정보상 맹지라는 조건입니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가가 시장 대비 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리형, 취득요건과 현장 확인은 필수형으로 보는 것이 적절합니다.
