대구지방법원 2025타경551. 경주시 강동면 유금리 1114-2의 토지와 제1종근린생활시설 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 체육도장이고, 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 1층 구조입니다. 권리관계의 기준은 2009.11.16. 설정된 현곡새마을금고 근저당권 169,000,000원입니다. 이후 근저당권, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 김동훈의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
다만 이 사건은 권리관계가 단순하다는 이유만으로 접근하기에는 물건 측 리스크가 분명합니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함과 함께 목록2 건물이 건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있고, 감정평가에서는 토지의 지적경계가 불명확해 전문기관 경계측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경551 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 강동면 유금리 1114-2 · 경상북도 경주시 강동면 강동로 66-17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설 · 체육도장 |
| 건물 구조 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 1층 |
| 토지 | 315.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박미경 |
| 감정가 / 최저가 | 266,355,000원 / 63,952,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 215,881,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2009.11.16. 현곡새마을금고 근저당권입니다. 2014.02.12. 설정된 후순위 근저당권과 2025.09.03. 경북 신용보증재단 가압류, 2025.10.23. 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 늦습니다. 따라서 매수인이 이들 등기상 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차관계 — 김동훈은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동훈 | 목록 2번 일부 | 2019.03.18 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2026.01.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김동훈의 전입일은 2019.03.18.로 말소기준권리인 2009.11.16.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증금은 20,000,000원, 차임은 1,000,000원이며 2026.01.07. 배당요구를 했습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 단정하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 24%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 266,355,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 63,952,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 44,766,400원, 31,336,479원까지 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,551,136원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 현곡새마을금고 | 169,000,000원 | 62,400,864원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 현곡새마을금고 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 37,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 232,400,000원, 예상 배당액은 62,400,864원, 미배당액은 169,999,136원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 위반건축물·경계·용도
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 목록2가 건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 지적경계. 기호1,2 토지는 지적경계가 불명확해 정확한 내역을 위해 전문기관의 경계측량이 필요하다고 평가돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 체육도장으로 이용 중인 제1종근린생활시설입니다. 일반 주거용 부동산과는 수요층과 환금성이 다를 수 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 공장설립제한지역·가축사육제한구역·비행안전구역·절대보호구역에 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강동초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 외벽은 사이딩 외장재, 내벽은 벽지, 바닥은 매트, 창호는 샷시창이며 위생설비와 급배수설비가 있습니다.
- 토지. 315.0㎡의 대지로 주상용, 평지, 부정형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 358,500원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인. 김동훈의 전입은 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 현황 점유 상태와 명도 필요 여부는 현장에서 확인합니다.
- 위반건축물. 목록2 위반건축물 표기의 구체적 위반 내용과 이행강제금·시정 가능 여부를 확인합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 이용 상태를 확인합니다.
- 경계측량. 감정평가에서 지적경계 불명확을 명시했으므로 토지 실제 경계와 점유 현황을 확인합니다.
- 용도·환금성. 체육도장·제1종근린생활시설로서 향후 이용 가능성과 매수 수요를 별도로 검토합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 없이 감정가 대비 24.01%만으로 저가 매수라고 단정하지 않습니다.
맺으며 — “권리 소멸형 ≠ 저위험 물건”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2009.11.16. 현곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 김동훈의 전입은 2019.03.18.이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 물건 자체는 다릅니다. 감정가 266,355,000원에서 4회 유찰돼 63,952,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료 없이 이 가격을 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 게다가 위반건축물 표기, 제시외 건물, 불명확한 지적경계, 체육도장 용도가 동시에 존재합니다. 결론은 권리는 비교적 안전하지만, 물건성과 환금성 검증이 선행돼야 하는 C등급 사건입니다.
