대전지방법원 2025타경1201. 충남 예산군 예산읍 석양리 38-1 소재 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 구조입니다. 토지는 647.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역에 속합니다.
권리의 기준점은 2024.01.05 박종운의 가압류 65,520,284원입니다. 이후 2025.11.25 경매개시결정과 2026.05.15 윤정희의 소유권 일부 6분의1 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 예산농업협동조합과 이영기의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 문제는 등기권리가 아니라 2019.03.15 전입자 윤동건입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1201 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 석양리 38-1 · 석양길29번길 21-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 647.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사한국바이오 · 2025.05.07 소유권이전(2025.03.07 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 259,340,250원 / 181,538,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 예산농업협동조합 / 92,517,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 지상 조경수목·화단·석축은 토지에 포함하여 평가 · 제시외 비닐하우스는 매각대상에서 제외 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 2019년 전입자가 핵심
등기부상 말소기준은 2024.01.05 가압류입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 유류분반환청구권을 피보전권리로 한 6분의1 가처분은 매각으로 소멸합니다. 반면 현황조사·매각물건명세서에 나타난 윤동건의 전입일은 2019.03.15로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 가능성은 있으나 확정 판단은 불가합니다.
② 임차인·점유 관계 — 보증금이 확인되기 전까지 인수액을 0원으로 보면 안 된다
| 성명 | 구분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤동건 | 전입자 | 2019.03.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가는 181,538,000원으로 감정가 259,340,250원에서 1회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 127,076,599원, 3회 유찰 시 88,953,619원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일하거나 유사한 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가의 시세 대비 수준은 확인할 수 없습니다.
더구나 이번 사건은 전입자의 보증금이 미상입니다. 해당 전입자가 대항력을 갖고 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 실제 취득부담은 낙찰대금만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 1회 유찰이라는 사실 자체는 가격 메리트의 근거가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,538,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,341,532원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 박종운 | 65,520,284원 | 65,520,284원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 112,676,184원 |
위 배당은 매각가 181,538,000원 가정의 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 윤동건의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다. 신청채권자 예산농업협동조합의 청구액은 92,517,554원이며, 제시된 회차별 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석양리 마을회관 북서측 인근이며, 전·답 등의 농경지와 단독주택, 노변 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 647.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 107,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역 전부제한지역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 현황 일부는 아스팔트슁글지붕입니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 있으나 조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않아 정상작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격자료. 비교할 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세상 위치와 환금성 수준을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤동건의 보증금 확인. 전입일 2019.03.15가 말소기준 2024.01.05보다 빠릅니다. 실제 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위도 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 제시외 비닐하우스는 매각대상에서 제외됩니다. 조경수목·화단·석축은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 건물 내부·설비 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 및 각 설비의 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다.
- 배당표 재검토. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 근거 확보. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰 횟수만으로 응찰 상한을 정하지 말고 유사 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘70% 최저가’가 아니라 ‘미상 보증금’
현재 회차 최저가는 181,538,000원이고 감정가 대비 1회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하기에는 결정적인 정보가 빠져 있습니다. 윤동건의 2019.03.15 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이기 때문입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 결과에 따라 매수인이 부담할 금액이 달라질 수 있으므로 현재 단계에서 실질취득가는 확정할 수 없습니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리가 비교적 명확합니다. 그러나 경매 권리분석은 등기부에서 끝나지 않습니다. 이 사건은 전입자의 실제 임대차 내용이 확인되는 순간 인수위험과 적정 입찰가의 윤곽이 비로소 잡히는 구조입니다. 최근 실거래 자료 역시 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이번 사건의 우선순위는 가격 계산보다 임대차 원문 확인과 현장 확인입니다.
