대전지방법원 2025타경1201. 충남 예산군 예산읍 석양리 38-1 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 ‘연립/다세대 + 토지’로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 2층 단독주택입니다. 토지는 647.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 차량 접근이 가능합니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사한국바이오로, 2025.03.07 증여를 원인으로 2025.05.07 소유권이전등기를 마쳤습니다.
등기상 오래된 예산농업협동조합 근저당과 이영기 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현 분석상 말소기준은 2024.01.05 박종운의 가압류 65,520,284원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 소유권 일부 6분의 1에 대한 가처분은 매각으로 소멸합니다. 다만 윤동건의 전입일은 이 말소기준보다 약 5년 앞선 2019.03.15입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없지만, 선행 전입에 따른 대항력 및 인수 가능성을 해소하지 않은 채 입찰가를 정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 석양리 38-1 · 충청남도 예산군 예산읍 석양길29번길 21-5 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 647.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 107,200원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사한국바이오 (2025.03.07 증여, 2025.05.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 259,340,250원 / 259,340,250원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 예산농업협동조합 / 92,517,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 조경수목·화단·석축은 토지에 포함하여 평가 · 제시외 비닐하우스는 매각대상 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 선행한 전입
현 말소기준은 2024.01.05 가압류 · 박종운 65,520,284원입니다. 이후 2025.11.25 예산농업협동조합의 임의경매개시결정과 2026.05.15 윤정희의 소유권 일부 6분의 1 가처분은 매각으로 소멸합니다. 반면 윤동건은 2019.03.15 전입으로 말소기준보다 먼저 나타납니다.
임차인 분석
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 권리의 최종 순위와 인수액은 확정되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤동건 | 2019.03.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
② 가격 판단 — 신건 가격만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 259,340,250원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않아 감정가가 시세 대비 높은지 낮은지를 판단할 근거가 없습니다. 여기에 선행 전입자의 보증금까지 미상이므로, 259,340,250원을 곧바로 실질취득가로 놓고 가격 메리트를 계산하는 것도 부적절합니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 계산상 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 259,340,250원 | 0원 | 259,340,250원 + 임차인 인수액 미상 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 207,472,200원 | 0원 | 207,472,200원 + 임차인 인수액 미상 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 165,977,760원 | 0원 | 165,977,760원 + 임차인 인수액 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 259,340,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,430,764원 |
| 2. 가압류 · 박종운 | 65,520,284원 | 65,520,284원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 189,389,202원 |
위 가정에서는 박종운의 가압류 청구액이 전액 배당되고 계산상 채권자 미배당은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 윤동건의 보증금 자체가 미상이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 또한 신청채권자 예산농업협동조합의 청구액은 92,517,554원이나 회차별 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 나타나므로 실제 담보·배당관계는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석양리 마을회관 북서측 인근. 주변은 전·답 등의 농경지와 단독주택, 노변 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. 현황 일부는 아스팔트슁글지붕입니다.
- 토지. 647.0㎡의 대지로 자연녹지지역·도시지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수·전기·난방설비가 구비되어 있으나 조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않아 정상 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 가격 비교. 현재 비교 가능한 실거래 가격이 없어 시세 대비 가격 메리트와 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤동건 보증금 확인. 2019.03.15 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 규모를 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확정일자와 우선변제 여부가 미상입니다. 대항력·배당·인수의 최종 결론은 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당관계 확인. 예산농업협동조합의 청구액은 92,517,554원인데 회차별 계산에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 담보권과 배당요구 관계를 확인하세요.
- 매각범위 확인. 토지·건물은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 조경수목·화단·석축은 토지 평가에 포함되지만 제시외 비닐하우스는 매각대상에서 제외됩니다.
- 내부 상태 확인. 조사 당시 폐문부재로 내부와 설비의 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다.
- 가처분 말소 확인. 윤정희의 소유권 일부 6분의 1 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있으나 매각물건명세서와 등기 원문을 최종 대조하세요.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가가 259,340,250원이지만 실거래 비교 근거가 없고 인수액도 미상입니다. ‘감정가 = 시세’로 전제하지 마세요.
맺으며 — “최저가보다 선행 전입부터”
이 사건은 후순위 권리 자체보다 말소기준보다 앞선 윤동건의 전입이 결론을 좌우합니다. 2024.01.05 가압류 이후의 경매개시결정과 가처분은 소멸하지만, 윤동건은 2019.03.15에 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력을 확정할 수도, 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.
현재 신건 최저가는 259,340,250원이고 1회·2회 유찰 가정가는 각각 207,472,200원, 165,977,760원입니다. 그러나 선행 임차인의 인수보증금이 존재한다면 실제 취득비용은 낙찰가보다 커집니다. 게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세 메리트도 확인되지 않습니다. 후순위 말소는 비교적 명확하지만, 임차인과 가격은 아직 보류. 이 물건은 윤동건의 보증금·확정일자·배당관계를 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
