수원지방법원 2024타경66162. 광주시 신현동 힐링타운 제103동과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가상 이용상태는 지하 1층이 계단실 및 사무실, 1층이 계단실 등, 2층부터 4층은 단독주택(다가구주택)입니다. 아파트 한 호실을 매수하는 구조가 아니라, 다수의 임차·점유관계가 있는 건물 전체와 토지를 함께 취득하는 물건입니다.

권리의 기준점은 2015년 1월 23일 성남제일새마을금고의 근저당권 420,000,000원입니다. 확인된 임차인의 전입일과 임차권등기일은 모두 이 날짜보다 늦어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 기재 2건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하므로, 단순히 “임차인이 모두 소멸한다”고 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 임차관계는 복잡하다

말소기준권리는 2015년 1월 23일 설정된 성남제일새마을금고 근저당권 420,000,000원입니다. 김성태는 2017년 1월 17일 소유권을 취득하면서 해당 근저당의 채무를 계약인수했습니다. 이후 등기된 주택임차권 8건과 압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유관계 — 기재 19건, 승계 중복 없음

현황조사·매각물건명세서·임차권등기에 나타난 임차·점유 관련 기재는 19건입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준권리인 2015년 1월 23일보다 늦어 대항력이 없지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 2건은 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

* 매수인 인수 0원은 확인된 전입일과 제공된 배당 시뮬레이션을 기준으로 한 값입니다. 전입일·보증금 미상 2건의 실제 임대차관계가 확인될 경우 결론이 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 768,003,000원으로 감정가 1,567,353,260원의 49%입니다. 감정가 대비 할인 폭만 보면 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이므로 저렴하다”는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다.

더구나 이 물건은 호별 거래가 쉬운 아파트가 아니라, 지하 사무실과 여러 주거 호실이 포함된 다가구형 건물·토지의 일괄매각입니다. 명도 대상과 임대차 확인 범위가 넓고, 토지주택공사의 우선매수권까지 존재해 일반 매수자의 가격 결정과 환금성 판단이 단순하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 768,003,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 근저당권과 신청채권이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 228,989,071원입니다. 실제 배당은 당해세, 임차인의 배당요구 및 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신현동행정복지센터 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층·지상4층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 현황 차이. 지하1층은 대장상 주차장이지만 현황은 계단실 및 사무실로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 계획관리지역, 개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 행사 여부. 토지주택공사의 우선매수권 행사 절차와 1회 신청 여부를 법원 기록으로 확인하세요.
• 미상 기재 2건. 전입일·보증금·점유부분을 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 열람으로 재확인하세요.
• 박상민 관계 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일한 경위, 임대차보증금 지급 자료와 채권 발생 근거를 대조하세요.
• 임차권등기 8건. 각 호실의 실제 점유, 퇴거 여부, 배당요구와 보증금 변동 내역을 개별 확인하세요.
• 공매공고. 한국자산관리공사 공매 절차의 진행·취소·정리 여부를 확인하세요.
• 지하층 용도. 대장상 주차장과 현황 사무실 이용 차이에 따른 원상회복·사용 제한 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가로 판단하지 말고, 건물 전체 임대수익·수선비·명도비·인근 매매사례를 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — 할인율보다 우선매수권과 미상 임차가 먼저다

현재 최저가는 768,003,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌고, 확인된 등기와 전입일만 기준으로 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 다수의 임차·점유 기재와 임차권등기 8건, 대항력 판단이 불가능한 2건, 박상민의 이중 지위, 공매공고가 동시에 존재합니다.

무엇보다 토지주택공사가 전세사기피해자 박상민에게서 우선매수권을 양수했고, 그 권리는 1회 행사할 수 있습니다. 일반 응찰자가 최고가를 제시하더라도 우선매수권 행사에 따라 낙찰이 제한될 수 있는 닫힌 경매입니다. 결론은 등기상 인수는 0원으로 산정되지만, 외부 입찰 접근성과 임차관계 확정성은 낮다입니다. 가격 검토보다 우선매수권 행사 여부와 미상 임차 2건의 원본 확인이 먼저입니다.