67,200,000원
* 인수 0원은 제시된 권리·배당 분석상 추정치입니다. 보증금 미상 전입자의 실제 임대차관계, 조세채권 및 매각조건을 확인하기 전에는 최종 부담액으로 확정할 수 없습니다.
대전지방법원 2025타경1233. 충남 예산군 예산읍 주교리에 위치한 주교빌리지 103동 301호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 동일 단지는 25세대 규모입니다.
소유자 박준형은 2022년 3월 18일 거래가 130,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 예산능금농업협동조합이 채권최고액 78,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 압류와 가압류가 연이어 등기됐습니다.
이번 경매는 예산능금농업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구액은 63,598,456원이고, 현재 최저매각가는 67,200,000원입니다. 예상배당에서 신청채권자는 배당받는 것으로 계산되지만, 후순위 채권자에게는 대규모 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 주교리 256-73 주교빌리지 103동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 예산읍 벚꽃로7번길 14 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 76.98㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 5층 건물 중 3층 |
| 단지규모 | 25세대 · 사용승인 2016.04.14 |
| 소유자 | 박준형 (2022.03.18 소유권이전 · 거래가 130,000,000원) |
| 감정가 | 96,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 예산능금농업협동조합 |
| 청구액 | 63,598,456원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.18 예산능금농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류·가압류 집중
말소기준은 2022년 3월 18일 예산능금농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 압류·가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 신탁등기와 일부 압류·가압류는 이미 말소됐습니다.
② 전입자 분석 — 대항력 없음으로 표시되지만 임대차 실체 미확인
현황조사와 매각물건명세서상 확인된 전입자는 박명준·김범석 2명입니다. 보증기관 대위신고에 해당하지 않는 전입자로, 실제 임차인인지 여부와 계약조건은 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박명준 미확인 전입자 |
2024.06.19 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입일 기준 |
미상 | 등기상 인수 없음 계약 확인 필요 |
| 김범석 미확인 전입자 |
2025.03.21 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입일 기준 |
미상 | 등기상 인수 없음 계약 확인 필요 |
대항력 판정은 확인된 전입일이 2022.03.18 말소기준권리보다 늦다는 사실에 근거합니다. 이전 점유관계나 별도 권리, 실제 임대차 내용까지 조사 완료됐다는 의미는 아닙니다.
박명준은 2024년 6월 19일, 김범석은 2025년 3월 21일 전입했습니다. 두 사람 모두 말소기준권리인 2022년 3월 18일보다 전입일이 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다.
다만 두 사람의 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유 부분은 확정되지 않았습니다. 임대차의 존재 여부와 최우선변제 대상 여부를 확인해야 하며, 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지에 따라 인도·명도 절차가 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 72.2% 할인처럼 보이는 숫자의 함정
주교빌리지 동일·유사 면적의 확인된 실거래는 2건입니다. 2022년 2월에는 전용 76.98㎡가 130,000,000원, 2024년 1월에는 전용 76.15㎡가 93,060,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 76.15㎡ | 4층 | 93,060,000원 |
| 2022.02 | 76.98㎡ | 3층 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 111,530,000원 |
전체 평균은 111,530,000원이지만, 이는 상대적으로 높은 2022년 거래가 포함된 평균입니다. 이 숫자만으로 최저가의 가격 메리트를 판단하면 할인 폭을 과대평가할 수 있습니다.
더 최근에 확인된 2024년 1월 거래가는 93,060,000원입니다. 현재 최저가 67,200,000원은 이 거래가의 72.2%로, 과거 실거래와의 단순 비교에서는 가격 차이가 존재합니다.
그러나 2022년 거래와 2024년 거래 사이에는 -28.4%의 하락 이력이 있습니다. 과거 고가 거래를 기준으로 저렴하다고 판단하기보다 하락한 가격 수준을 기준으로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
현재 최저가에 매각된다는 가정하에 집행비용 1,609,600원을 먼저 공제하고, 나머지 65,590,400원을 예산능금농업협동조합에 배당하는 추정입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,609,600원 |
| 1. 근저당 · 예산능금농업협동조합 | 78,000,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 가압류 · 이경희 | 62,664,874원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 28,316,518원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,330,938원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,212,847원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비국민카드 | 5,735,557원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 | 4,645,436원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영됐으므로 확정 배당표가 아닙니다.
전체 채권액은 205,906,170원, 채권자 예상배당 총액은 65,590,400원이며, 미배당액은 140,315,770원입니다. 소유자 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 청구액은 63,598,456원으로, 현재 회차 예상배당액 65,590,400원은 이보다 큽니다. 다만 조세채권과 최우선변제에 따른 선순위 공제가 발생하면 실제 배당액은 줄어들 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰될수록 커지는 미배당
현재 회차는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시에는 최저매각가가 낮아지지만, 등기상 추정 인수액이 0원이라는 사실만으로 실제 취득비용이나 수익성이 확정되는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 140,315,770원 |
| 2회 유찰 (49%) | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 160,112,890원 |
| 3회 유찰 (34%) | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 173,970,875원 |
각 회차는 제공된 가정 시나리오이며 실제 매각기일·최저가 확정 또는 향후 유찰을 의미하지 않습니다. 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 추정되지만 미확인 점유관계와 별도 비용은 반영되지 않았습니다.
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액을 충족하는 것으로 계산되지만, 2회 및 3회 유찰 시에는 예상배당액이 청구액보다 낮아집니다. 후순위 채권자 미배당도 증가합니다. 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 매각으로 소멸하는 후순위 권리와 실제 인수 위험은 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예산읍 주교리 주교오거리 북동측 인근입니다. 주변은 구분건물, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 승강기, 위생 및 급배수, 소화전 및 소방, 방범, 가스난방, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 각각 폭 약 5m 및 3m 도로에 접하며 단지 출입은 남측으로 이루어집니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 평지이며 집합건물용 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역으로 공시지가는 185,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하며 소로3류에 접합니다.
- 건축물. 사용승인일은 2016.04.14입니다. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 25세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 동일·유사 면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 최신 거래도 오래돼 향후 매각 소요기간과 적정 매도가를 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 2명 확인. 박명준·김범석의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 대항력과 우선변제 구분. 확인된 전입일은 말소기준 이후이나, 최우선변제 여부는 별도로 판단해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서 인수액과 배당순위를 최종 확정하지 마세요.
- 국세·지방세 확인. 예산세무서장·예산군·홍성세무서장 압류와 관련한 체납세액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 말소 대상 점검. 예산능금농업협동조합 근저당권과 이후 압류·가압류의 매각 소멸 여부를 등기부 및 매각조건 원본으로 대조해야 합니다.
- 최신 시세 확보. 2024.01 거래가 93,060,000원은 과거 참고가격입니다. 최근 실거래, 매매호가 및 실제 매도 가능가격을 새로 확인해야 합니다.
- 하락 이력 반영. 거래가격 -28.4% 하락 이력을 고려해 과거 고가 거래나 전체 평균만으로 입찰가를 산정하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 거주자와 인도 가능 시점, 명도 비용, 관리비 체납 및 매수인 부담 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.09.29 매각 진행 여부와 최종 매각조건, 기일 변경 여부를 법원 공고로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 안전하게 싸게 산다”
예산 주교빌리지 301호는 감정가 96,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 67,200,000원으로 내려온 다세대주택입니다.
근저당권을 말소기준으로 후순위 압류·가압류가 소멸하는 구조이며, 제시된 배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 박명준·김범석 전입자의 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않았고, 국세·지방세 관련 배당순위도 검토해야 합니다.
가격 역시 신중하게 봐야 합니다. 최저가는 2024년 실거래가의 72.2%이지만, 거래가격 하락 이력은 -28.4%이고 최근 거래 공백이 있어 현재 시세보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다.
결론은 등기상 후순위 권리 소멸이라는 장점은 있으나, 점유·세금·현시세 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 67,200,000원이라는 최저가보다는 실제 인수 가능성, 추가 취득비용, 현재 매매가격과 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.
