대전지방법원 2025타경1233. 예산읍 주교리 주교빌리지 103동 301호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 소유자 박준형은 2022년 2월 15일 매매를 원인으로 거래가액 130,000,000원에 취득했고, 같은 해 3월 18일 예산능금농업협동조합 앞으로 채권최고액 78,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등록된 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

점유관계에서는 박명준과 김범석이 미확인 전입자로 조사됐습니다. 전입일은 각각 2024년 6월 19일과 2025년 3월 21일로 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 분석상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다. 권리보다 더 주의할 부분은 최근 거래보다 높은 신건 가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022년 3월 18일 접수된 예산능금농업협동조합의 근저당권입니다. 이후의 국세·지방세 압류와 이경희·제이비우리캐피탈주식회사·롯데카드 주식회사·하나카드 주식회사·주식회사케이비국민카드·삼성카드 주식회사의 가압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 2016년 수산업협동조합중앙회 앞으로 설정됐던 신탁등기도 이미 말소됐습니다.

② 전입자 분석 — 2명 모두 대항력 없음

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 조사된 전입자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고가 2022년 3월 18일 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 현장에서 보완 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 봐야 한다

주교빌리지는 25세대이며 사용승인일은 2016년 4월 14일입니다. 확인된 비교 거래는 2건으로, 2022년 2월 3층 76.98㎡가 130,000,000원, 2024년 1월 4층 76.15㎡가 93,060,000원에 거래됐습니다.

전체 평균은 111,530,000원이어서 최저가가 전체 평균의 86.1%로 보이지만, 여기에는 2022년 130,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 93,060,000원이며, 현재 최저가 96,000,000원은 그 가격의 103.2%입니다. 최근 가격은 이전 거래 수준보다 28.4% 낮은 하락 추세이므로 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)

총 채권액 205,906,170원 중 채권자 예상배당은 93,872,000원이며, 예상 미배당액은 112,034,170원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 78,000,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

이 사건은 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰될수록 실질취득액이 보증금에 고정되는 구조가 아닙니다. 각 회차의 실질취득액은 매각가와 같고 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 현재 회차의 문제는 권리 인수가 아니라 최신 거래보다 높은 응찰 기준입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 예산읍 주교리 주교오거리 북동측 인근으로, 주변에는 구분건물·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 이용. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층 건물의 도시형생활주택이며, 승강기·위생 및 급배수·소화전 및 소방·방범·가스난방·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 서측과 남측으로 폭 약 5미터 및 3미터 도로에 접하고, 단지 출입은 남측으로 이뤄집니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 공시지가는 185,800원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 25세대 규모이며 확인된 비교 거래가 2건이어서 거래 표본이 적습니다. 최신 거래와 가격 추세를 중심으로 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 거래 우선. 전체 평균 111,530,000원보다 최신 거래 93,060,000원과 최근 12개월 평균 93,060,000원을 가격 기준으로 우선 검토하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 거래 수준보다 28.4% 낮습니다. 신건 실질취득액 96,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
• 전입자 확인. 박명준·김범석의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 현장에서 확인하세요.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 체납 세목과 법정기일을 확인해 실제 배당순위를 다시 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 원본을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류

권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 3월 18일 예산능금농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입자 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격은 별개입니다. 신건 실질취득액 96,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 93,060,000원의 103.2%이고, 가격 추세는 -28.4%입니다. 25세대 규모에 비교 거래도 2건뿐이라 전체 평균 111,530,000원만 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만 신건 가격 메리트는 부족한 C등급입니다.