대전지방법원 2025타경1248. 충남 서천군 장항읍 신창리 222-15의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 김영원이며 1988.12.09. 소유권이전 등기가 확인됩니다. 현재 살아 있는 근저당이나 가압류는 없고, 과거 장항수산업협동조합·정광진의 근저당과 수산업협동조합중앙회·장항농업협동조합·장항새마을금고의 가압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매를 발생시킨 권리는 2025.12.11. 등기된 서천군수산업협동조합의 강제경매개시결정이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기 권리만 보면 복잡성이 낮습니다. 신청채권자의 청구액은 13,242,638원이고, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 47,171,300원입니다. 현재 회차 기준 예상배당에서도 신청채권자의 청구액은 전액 배당되고, 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 입찰 판단에서는 등기보다 일괄매각 범위와 현장 경계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 장항읍 신창리 222-15 · 충청남도 서천군 장항읍 장항로91번길 6-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 토지 | 대 · 97.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김영원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 47,171,300원 / 47,171,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서천군수산업협동조합 / 13,242,638원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 과거 담보·가압류는 이미 말소
임차인 조사 내역 없음. 별도 임차인 신고가 없고 예상 인수액도 0원입니다. 1991년 장항수산업협동조합 근저당(채권최고액 30,000,000원), 1994년 정광진 근저당(채권최고액 70,000,000원), 1995~1997년 가압류 3건은 모두 경매개시 전에 이미 말소됐습니다. 현재 권리 흐름의 기준이 되는 2025.12.11. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 현장 확인이 먼저
감정가와 현재 최저매각가는 모두 47,171,300원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건에서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 47,171,300원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 37,737,040원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 30,189,632원 | 0원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 청구액 13,242,638원은 전액 배당되는 것으로 계산되고, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 유찰에 따라 가격은 내려가지만 권리 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,171,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,249,083원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 서천군수산업협동조합 | 13,242,638원 | 13,242,638원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,679,579원 |
현재 최저가 47,171,300원 가정 시 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 소유자 잔여는 32,679,579원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 물건 자체 리스크 — 경계와 제시외 건물
⑤ 토지·이용 메모
- 토지 규모. 지목은 대, 토지면적은 97.0㎡입니다.
- 형상·고저. 평지의 사다리형 토지입니다.
- 도로. 세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 187,600원/㎡입니다.
- 토지이용상황. 단독으로 조사됐습니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 실재 여부. 부속사 4.20㎡의 실제 소재 및 공부와의 동일성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 제시외 건물 ㉠·㉡이 신창리 222-13에 걸쳐 있다는 조사내용 때문에 경계 확인이 핵심입니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 실제 점유 및 이용범위를 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 조사상 임차인은 없지만 매각기일 전 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 신건 최저가 47,171,300원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도 현장 시세를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리보다 물건 범위를 먼저 보라”
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 과거 근저당·가압류는 모두 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인 조사도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 경매의 안전성을 등기만으로 판단하면 안 됩니다. 일괄매각 대상에 포함된 부속건물은 공부와의 동일성이 불명확하고 소재 확인이 필요하며, 제시외 건물 일부는 인접필지 신창리 222-13에 걸쳐 있는 것으로 조사됐습니다.
권리분석은 통과, 현장경계는 보류. 신건 47,171,300원이 시세 대비 유리한지는 실거래 비교자료가 없어 판단할 수 없습니다. 이 물건의 입찰 여부는 최저가 숫자보다 측량·제시외 건물 확인 후 실제로 확보되는 토지·건물 범위가 무엇인지를 확정한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
