대전지방법원 2025타경1248. 충청남도 서천군 장항읍 신창리 222-15의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 소유자는 김영원이고, 등기부상 1991년 장항수산업협동조합 근저당, 1994년 정광진 근저당, 1995년 수산업협동조합중앙회·장항농업협동조합 가압류, 1997년 장항새마을금고 가압류가 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025.12.11. 서천군수산업협동조합의 강제경매개시결정이며, 이 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 제공된 권리관계에서 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 권리가 깨끗하다는 것과 물건 자체의 현황 위험이 없다는 것은 별개입니다. 이 사건은 제시외 건물·부속건물의 동일성·인접필지 경계가 입찰 전 확인해야 할 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 장항읍 신창리 222-15 · 장항로91번길 6-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 97.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김영원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 47,171,300원 / 33,020,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서천군수산업협동조합 / 13,242,638원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 과거 담보·가압류는 이미 말소
임차인 없음. 제공된 임차관계에는 별도 임차인이 없고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 1991년·1994년 근저당권은 각각 2024.02.23., 2025.02.11. 말소됐으며, 1995년·1997년 가압류도 2024.02.16. 및 2024.02.26. 말소됐습니다. 현재 남은 경매 관련 등기는 2025.12.11. 서천군수산업협동조합의 강제경매개시결정이고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 구조 — 현재는 감정가 70%, 가격 판단은 현장 확인과 분리
감정가 47,171,300원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 33,020,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 23,114,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 시나리오는 16,179,799원(감정가 34%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 33,020,000원 | 13,242,638원 | 18,783,002원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 23,114,000원 | 13,242,638원 | 9,055,310원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 16,179,799원 | 13,242,638원 | 2,245,925원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 따라서 유찰이 진행되더라도 제공된 배당 구조상 매수인 인수액이 생기는 형태는 아닙니다. 다만 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 가격보다 현황과 경계를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 994,360원 |
| 1. 경매개시결정 · 서천군수산업협동조합 | 13,242,638원 | 13,242,638원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,783,002원 |
현재 최저가 33,020,000원 기준 예상배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 3.0% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현장 리스크 — 이 사건의 실제 핵심
매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 등기 권리분석만으로 판단을 끝내기보다, 부속건물의 실제 존재 여부와 제시외 건물의 위치, 인접필지와의 경계를 현장에서 대조하는 과정이 중요합니다.
⑤ 토지·이용상태 메모
- 토지. 지목은 대, 면적은 97.0㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함돼 있습니다.
- 형상·고저. 평지의 사다리형 토지로 조사돼 있습니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 187,600원/㎡입니다.
- 이용상황. 토지이용상황은 단독으로 조사돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 부속건물 실재 여부 확인. 4.20㎡ 부속사는 공부와 현황 차이로 동일성 인정이 곤란하므로 현장 확인이 필요합니다.
- 경계 측량. 제시외 건물 ㉠, ㉡이 신창리 222-13에 걸쳐 있는 것으로 조사된 만큼 정확한 지적 경계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지·건물·제시외 건물의 실제 위치와 매각 대상 범위를 현장에서 맞춰보는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 과거 근저당·가압류의 말소 여부와 2025.12.11. 강제경매개시결정을 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당 변동 요소 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 매각 전 최신 서류를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 반드시 확인”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 단순합니다. 과거 근저당권과 가압류는 모두 이미 말소됐고, 임차인도 없으며 현재 최저가 33,020,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 서천군수산업협동조합의 청구액 13,242,638원도 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 전액 배당되는 구조입니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 등기부 밖에 있습니다. 부속건물 4.20㎡의 동일성·소재 확인, 제시외 건물 ㉠·㉡의 인접필지 침범 상태, 불분명한 지적 경계가 핵심입니다. 권리 인수 0원이라는 장점과 별개로, 현장·경계 확인 전에는 가격만 보고 접근하지 않는 것이 맞습니다. 현재는 감정가 47,171,300원의 70%인 33,020,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 시세 대비 저렴함을 단정할 수는 없습니다.
