수원지방법원 2024타경67967. 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 74-33 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 2층이고, 토지는 681㎡입니다. 감정가는 776,482,960원이지만 5회 유찰을 거쳐 최저매각가는 266,334,000원까지 내려와 있습니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2023년 8월 24일 남동농업협동조합 근저당권 720,000,000원이 말소기준이며, 2024년 10월 11일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 다만 최저가가 크게 내려갔다는 사실과 시장가 대비 저평가 여부는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67967 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 74-33 |
| 사건상 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 2층 |
| 토지 | 681㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김경현 |
| 감정가 / 최저가 | 776,482,960원 / 266,334,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남동농업협동조합 / 608,530,058원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 인수는 0원
임차인 없음. 말소기준은 2023.08.24 설정된 남동농업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 이 근저당은 토지 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 74-33을 공동담보로 하고 있으며, 이후 2024.10.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정 금지
현재 분석 기준 최저매각가는 266,334,000원으로 감정가 776,482,960원의 약 34.3%입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 저평가율과 같은 의미가 아닙니다.
이 물건은 토지 681㎡와 단독주택 이용 건물이 결합된 형태이고, 토지는 보전관리지역에 위치합니다. 따라서 아파트처럼 동일 단지·동일 면적의 반복 거래만으로 쉽게 가격을 맞추기 어려운 유형입니다. 실질취득 266,334,000원이 시장가보다 낮다고 확인되는 근거가 없으므로 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰 기준 | 266,334,000원 | 261,805,324원 | 458,194,676원 |
| 6회 유찰 시 | 213,067,200원 | 209,284,259원 | 510,715,741원 |
| 7회 유찰 시 | 170,453,760원 | 167,267,407원 | 552,732,593원 |
③ 예상배당표 (매각가 266,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,528,676원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 720,000,000원 | 261,805,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
남동농업협동조합은 채권최고액 720,000,000원 중 261,805,324원을 배당받는 계산이며, 미배당은 458,194,676원입니다. 신청채권 청구액 608,530,058원 역시 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항·토지 정보 기준)
- 위치. 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 소재 로제비앙GC 곤지암 서측에 위치합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 2층입니다.
- 토지. 681㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이고 공시지가는 275,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·보전관리지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태 정보. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 토지와 단독주택 성격이 결합되고 여러 토지 규제가 중첩돼 있어, 단순 주거 집합건물보다 매수층과 활용 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 266,334,000원은 감정가의 34.3%지만, 그 자체가 시장가 대비 저평가를 의미하지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 사건이므로 현황과 매각대상을 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역을 포함한 다수 규제지역에 걸려 있어 증·개축, 개발, 이용계획과 관련된 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 가격 외에도 위치·용도·토지 규제·건물 상태·수요층이 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자가 458,194,676원을 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 보수적으로”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 승계 위험은 없습니다.
하지만 투자 판단은 다른 문제입니다. 감정가 776,482,960원에서 5회 유찰돼 266,334,000원까지 내려왔어도, 그 할인율만으로 시세보다 싸다고 말할 근거는 없습니다. 사건상 연립/다세대 + 토지로 분류되지만 실제 이용은 단독주택이고, 681㎡ 토지가 보전관리지역 및 여러 규제지역에 포함돼 있습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격·활용성·환금성은 현장과 시장 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
