대전지방법원 2025타경502500. 세종 소담동 펠리체타워2 6층 613호, 전유면적 30.735㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건은 최저가 자체보다 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 먼저 계산해야 합니다. 임차인 조대현은 2023년 4월 14일 주민등록, 2023년 4월 13일 점유개시, 2023년 2월 7일 확정일자를 갖고 있고, 말소기준권리인 2024년 3월 5일 세종세무서 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 88,900,000원에서 집행비용 2,000,200원을 제외하면 조대현에게 86,899,800원이 배당되고, 보증금 중 33,100,200원이 남습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 88,900,000원 + 33,100,200원 = 122,000,200원입니다. 이 유형은 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조이므로, 최저가 8,890만원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502500 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 576 펠리체타워2 6층 613호 · 한누리대로 2009 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 전유 30.735㎡ · 9층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.05.20 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조대현 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2017년 신한은행 근저당권은 2021년 5월 20일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024년 3월 5일 세종세무서 압류입니다. 조대현의 주민등록일은 2023년 4월 14일로 그보다 빠르며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 함께 존재합니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당되지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조대현 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 有 전입 2023.04.14 | 우선변제 有 확정 2023.02.07 · 배당요구 2025.04.14 | 잔액 인수 현재 33,100,200원 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 8,890만원이 아니라 1.22억
펠리체타워2의 전용 30.25~30.74㎡ 실거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 3건입니다. 전체 12건 평균은 128,416,666원이지만 2021~2024년의 더 높은 거래가 섞여 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 113,166,666원, 최신 2026년 8월 거래는 105,000,000원이며, 최근 구간은 과거보다 15.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 30.25㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 30.74㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 30.74㎡ | 7 | 119,500,000원 |
| 2024.01 | 30.74㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 2022.03 | 30.74㎡ | 8 | 136,500,000원 |
| 2021.11 | 30.74㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2021.11 | 30.74㎡ | 6 | 134,000,000원 |
| 2021.10 | 30.25㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 30.25㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 30.74㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 30.25㎡ | 7 | 131,000,000원 |
| 2021.10 | 30.74㎡ | 8 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 113,166,666원 |
현재 최저가 88,900,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 78.6%로 보입니다. 그러나 실제 인수액까지 합친 실질취득 122,000,200원은 최근 12개월 평균보다 9,000,000원 이상 높고, 최신 거래 105,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -15.2%이므로 과거 전체 평균 128,416,666원만 근거로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,000,200원 |
| 1. 임차인 조대현 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 조대현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당액 33,100,200원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 배당표의 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 전유면적은 30.735㎡입니다.
- 입지. 소담초등학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·주택·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스 및 BRT 정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며, 광로3류와 중로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며, 공용승강기·위생·급배수설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 참고. 펠리체타워2는 49세대, 2017년 9월 25일 준공입니다. 최근 거래 3건은 105,000,000원~119,500,000원으로 과거 거래보다 낮은 가격대가 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 현재 회차는 88,900,000원 낙찰가에 임차보증금 미배당분 33,100,200원이 더해집니다.
- 임차관계 원본 확인. 조대현은 임차인이면서 신청채권자입니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·채권관계 및 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 주민등록 2023.04.14, 점유개시 2023.04.13, 말소기준 압류 2024.03.05의 선후관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰로 낙찰가는 내려가도 인수액이 커지므로 총 부담은 약 1.2억원 수준에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 128,416,666원보다 최근 12개월 평균 113,166,666원과 최신 105,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,890만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저가만 보고 보면 감정가 1억2,700만원짜리가 8,890만원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억2,000만원이 매각대금에서 전액 배당되지 않기 때문에, 현재 회차의 매수인 실질부담은 122,000,200원입니다. 이는 최근 12개월 평균 113,166,666원과 최신 거래 105,000,000원보다 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 매각가 62,229,999원에 인수 59,290,141원, 3회 유찰 시 매각가 43,560,999원에 인수 77,623,099원으로, 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 인수액이 커집니다. 최근 시세가 과거보다 15.2% 하락한 상황까지 겹쳐 있어, 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 인수보증금을 포함한 총 취득부담이 현재 시세보다 높은가입니다.
