대전지방법원 2025타경502500. 세종 소담동 펠리체타워2 6층 613호, 전유면적 30.735㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “인수 0원”이라고 끝내면 안 된다는 점입니다. 현 소유자 한해란은 2021.03.10 매매를 원인으로 2021.05.20 소유권을 이전받았고 거래가액은 130,000,000원입니다. 2017년 설정됐던 신한은행 근저당 109,200,000원은 2021.05.20 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2024.03.05 세종세무서장 처분의 압류입니다.

그보다 앞서 조대현은 2023.02.07 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2023.04.13 점유를 시작한 뒤 2023.04.14 주민등록을 마쳤습니다. 즉 2024.03.05 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조입니다. 2025.04.14 주택임차권등기까지 마쳤고 보증금은 120,000,000원입니다. 현재 127,000,000원 매각가 가정에서는 배당표상 보증금이 전액 변제되지만, 유찰로 매각대금이 내려가 배당에서 보증금이 모두 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인 인수로 전환됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

2017.10.12 설정된 신한은행 근저당권 109,200,000원은 2021.05.20 해지로 이미 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 말소기준은 2024.03.05 갑구 6번 압류이고, 2025.05.21 강제경매개시결정과 2025.05.28 국민건강보험공단 압류는 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

반면 임차인 조대현은 2023.04.14 전입, 2023.04.13 점유개시로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자는 2023.02.07이고 배당요구도 2025.04.14 접수돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복합산 문제는 없습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다

펠리체타워2는 49세대, 2017.09.25 사용승인된 건물입니다. 전유면적 30.735㎡와 매칭되는 실거래 12건 전체 평균은 130,916,666원이지만, 오래된 2021~2022년 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 평균 117,250,000원, 최신 거래는 115,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -12.3% 하락했습니다.

현재 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.3%입니다. 최신 거래 115,000,000원보다도 높습니다. 전체 12건 평균 130,916,666원만 보면 감정가가 낮아 보일 수 있지만, 최근 거래가 115,000,000원·119,500,000원으로 내려온 상황에서는 전체 평균을 가격 메리트 근거로 쓰면 안 됩니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수가 올라간다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인이 있기 때문에 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 배당 부족분이 인수액으로 이동합니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 101,600,000원까지 내려가지만 실질취득은 122,222,400원, 2회 유찰 시 낙찰가가 81,280,000원까지 내려가도 실질취득은 121,863,040원입니다. 즉 표면 최저가와 실제 부담액이 크게 달라집니다.

최근 12개월 평균 117,250,000원과 최신 거래 115,000,000원을 기준으로 보면, 제공된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 실질취득이 최근 시세보다 높습니다. 이 물건은 “두 번 유찰돼 8천만원대가 되면 싸다”가 아니라, 인수액을 더한 실질취득을 반드시 먼저 계산해야 하는 인수형 경매입니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

제공된 신건 배당가정에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 실제 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 대항력에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 전유면적은 30.735㎡입니다.
• 입지. 소담초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설·주택·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스와 BRT 정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 6층 613호이며 공용승강기·위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 3,954,000원/㎡입니다.
• 환금성. 펠리체타워2는 49세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세도 -12.3%로, 과거 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인부터 계산. 조대현은 말소기준 2024.03.05보다 먼저 전입·점유해 대항력이 있습니다. 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
• 현재 인수 0원을 고정값으로 보지 않기. 127,000,000원 가정에서는 0원이지만 1회 유찰 시 20,622,400원, 2회 유찰 시 40,583,040원으로 늘어납니다.
• 입찰가는 ‘낙찰가+인수액’으로 비교. 1회 유찰 실질취득 122,222,400원, 2회 유찰 실질취득 121,863,040원을 최근 12개월 평균 117,250,000원 및 최신 115,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 과거보다 -12.3% 낮으므로 전체 12건 평균 130,916,666원만 근거로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 조대현의 채권관계 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 동일하므로 임대차보증금 반환채권과 강제경매 청구채권의 관계를 배당요구서·판결 등 원본으로 확인하세요.
• 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제는 배당가정에 반영되지 않았으므로 실제 선순위 배당이 추가되면 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 봐야 한다”

이 사건은 신건에서는 얼핏 단순해 보입니다. 매각가 127,000,000원 가정에서 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 조대현은 2024.03.05 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 따라서 유찰 후 매각가가 보증금 아래로 내려가면 배당 부족분을 낙찰자가 인수하게 됩니다.

1회 유찰 시 표면 최저가는 101,600,000원이지만 실질취득은 122,222,400원, 2회 유찰 시 표면 최저가는 81,280,000원이어도 실질취득은 121,863,040원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 117,250,000원, 최신 거래는 115,000,000원이며 최근 추세도 -12.3%입니다. 결국 신건도 비싸고, 단순한 1~2회 유찰만으로도 최근 시세 대비 뚜렷한 가격 메리트가 생기지 않습니다.

현재 배당가정상 인수 0원이라는 점은 긍정적이지만, 대항력 임차권 때문에 유찰가를 그대로 취득가격으로 볼 수 없다는 것이 핵심입니다. 이 물건의 입찰 판단 기준은 최저매각가가 아니라 반드시 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액이어야 합니다.