대전지방법원 2025타경502558. 세종특별자치시 금남면 박산리 208-10의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 499.0㎡, 이용상태는 주택 및 부속사, 잿간, 돈사 등입니다. 감정가 560,467,740원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 392,327,000원입니다.
권리관계만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 전입자 이성남은 2024.08.06 전입했는데 말소기준권리인 2021.03.08 압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 물건 자체에는 지적도상 맹지, 인접지번을 이용한 차량 접근, 지적경계 불명확, 일부 건물의 인접지번 소재 등 현장 확인이 필요한 요소가 집중돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502558 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 금남면 박산리 208-10 · 박산1길 29-5 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 부속사, 잿간, 돈사 등 |
| 토지 | 499.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 이종필 |
| 감정가 / 최저가 | 560,467,740원 / 392,327,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 120,188,353원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.08 압류
말소기준권리는 2021.03.08 세종세무서장 관련 압류입니다. 이후 2023.07.03 세종특별자치시 압류와 2025.05.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 앞선 근저당권 등기 중 일부는 등기부상 이미 말소됐고, 2014.05.22 설정된 남세종농업협동조합 근저당은 변경을 거쳐 2019.12.31 채권최고액이 132,000,000원으로 변경됐으며, 2025.02.18 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 점유·임차 — 전입자는 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성남 | 2024.08.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고일 2024.08.06은 말소기준권리 2021.03.08보다 늦습니다. 따라서 이성남은 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당과 명도 절차는 매각물건명세서 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 물건 자체 리스크 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 수목을 포함해 매각합니다.
- 접근. 지적도상 맹지이나 남측 인접지번을 이용해 차량 접근이 가능합니다.
- 경계. 지적경계가 명확하지 않아 정확한 경계는 별도의 측량을 필요로 합니다.
- 건물 위치. 건물 등 일부가 인접지번 지상에 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 부속사. 목조 스레트지붕 돈사 2.25㎡는 일부 증축돼 13㎡로 면적사정해 평가됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 392,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,292,578원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 386,034,422원 |
현재 배당 계산에는 집행비용 6,292,578원과 소유자 잔여 386,034,422원이 반영돼 있습니다. 청구액은 120,188,353원이며, 이 배당 계산에서 채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격 — 실거래 자료 없이 가격만 낮아지는 구조
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 392,327,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 274,628,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 192,240,230원 | 0원 |
이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트가 있다고 단정하면 안 됩니다. 특히 진입도로 이용관계와 경계·건물 위치 문제가 실제 이용가치와 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 박산리 마을회관 북서측 일대이며 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 자연취락지구 내 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 거리, 버스노선 및 배차간격 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 499.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 급배수, 옥외 용수시설, 위생, 전기, 난방설비가 돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 진입권 확인. 남측 인접지번을 이용한 차량 접근이 법적·현실적으로 계속 가능한지 확인해야 합니다.
- 측량. 정확한 토지 경계와 건물의 실제 위치를 측량해 인접지번 침범 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물과 제시외 수목이 일괄매각 대상에 포함되는 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 증축 부분. 부속사 돈사가 2.25㎡에서 13㎡로 면적사정된 내용을 실제 현황과 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 이성남은 대항력이 없지만 실제 점유상태와 명도 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 토지와 접근관계
권리 쪽 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.03.08 압류이고, 2024.08.06 전입한 이성남은 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 진짜 변별점은 권리보다 현황입니다. 지적도상 맹지이고 인접지번을 이용해 차량이 접근하며, 정확한 경계는 측량이 필요하고 일부 건물이 인접지번 지상에 소재하는 것으로 조사됐습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘싼 가격’이라고 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 현장·경계 확인은 필수인 사건입니다.
