수원지방법원 2024타경68779. 광주시 퇴촌면 도수리 화엄빌라 1층 101호로, 감정평가상 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2017.05.04., 전용면적 비교 기준은 55.93㎡이며 방3·욕실2·주방·거실 등의 구조입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 2024.05.10. 국 압류보다 앞선 김태규의 임차권입니다. 전입·점유는 2021.05.06., 확정일자는 2021.04.12.이고 보증금은 145,000,000원이라 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
최저매각가 93,100,000원만 놓고 보면 보증금 145,000,000원보다 작습니다. 확약이 없었다면 낙찰가에서 배당되지 않는 보증금이 승계되어 실질취득비용을 낮출 수 없는 대항력 인수형입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 부족분을 53,975,800원으로 산출합니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 2026.06.05. 확약서가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경68779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 도지울길13번길 17, 1층101호 (화엄빌라) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방3·욕실2·주방·거실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제1층 제101호 · 사용승인일 2017.05.04. |
| 소유자 | 장용준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 |
| 유찰 | 9회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,959,399원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
분석상 말소기준권리는 2024.05.10. 국 압류입니다. 김태규의 임대차는 그보다 앞선 2021.05.06. 전입·점유와 2021.04.12. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다. 2023.06.19.에는 보증금 145,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태규 | 전유부분 전부 | 145,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당 계산만 적용하면 김태규의 미배당 보증금 53,975,800원이 매수인 승계액으로 산출됩니다. 그러나 신청채권자가 2026.06.05.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 93,100,000원’으로 본다
확약 적용 후 매수인 실질취득비용은 93,100,000원입니다. 비교되는 화엄빌라(104동) 전용 55.93㎡ 거래는 2024.01. 125,000,000원, 2024.10. 150,000,000원이며, 최근 12개월 평균으로 제시된 값은 137,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 55.93㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 55.93㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.93㎡ | 2건 | 137,500,000원 |
실질취득 93,100,000원은 최근 12개월 평균 137,500,000원의 67.7%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 비교해도 명목상 낮습니다. 따라서 확약을 실제 매각·명도 단계까지 유효하게 전제로 하면 가격 숫자 자체는 시세 표본보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 김태규 보증금 | 145,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 149,959,399원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김태규 보증금의 부족분은 53,975,800원입니다. 확약이 없었다면 이 금액이 매수인 인수로 이어지는 구조지만, 2026.06.05. 확약 적용 시 실질 인수는 0원으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 149,959,399원은 이 가정에서는 배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 도수초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 방3·욕실2·주방·거실 등의 구조입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·승강기설비·옥외주차장·도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통하여 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역, 자연보전권역·공장설립제한지역· 특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 679.0㎡, 공시지가는 411,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 화엄빌라(104동)는 총 8세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 9회 유찰 이력과 함께 매수층의 폭을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.05. 제출된 확약서의 대항력 포기와 주택임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 김태규의 주택임차권등기가 낙찰 후 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 착시 주의. 계산상 미배당 53,975,800원은 존재하지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 이 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 권리가 정리됐음에도 반복 유찰된 만큼, 현장 상태·접근성·수요·매도기간을 가격보다 먼저 점검해야 합니다.
- 실거래 표본의 시점. 비교 거래는 2024.01.과 2024.10. 두 건입니다. 93,100,000원이 67.7%라는 수치만으로 2026년 환금가치를 단정하지 마세요.
- 토지이용 규제. 자연녹지지역·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 포함 여부가 향후 이용 및 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 반전은 확약, 진짜 리스크는 환금성”
이 물건은 처음 보면 보증금 145,000,000원의 선순위 임차인이 존재하고, 최저가 93,100,000원에서는 53,975,800원이 미배당되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 2026.06.05. 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하면서, 이 사건의 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다.
그 결과 실질취득비용은 93,100,000원이고 최근 12개월 평균 137,500,000원의 67.7% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 9회 유찰, 총 8세대, 단지 경매통계 평균 유찰 9.0회·낙찰률 0.0%라는 정보가 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “확약으로 권리위험은 크게 낮아졌지만, 반복 유찰이 보여주는 환금성 위험까지 사라진 것은 아니다”입니다. 가격 숫자보다 확약의 유효성과 실제 매도 가능성을 함께 검증해야 합니다.
