대전지방법원 2025타경16046. 보령시 웅천읍 대창리 441-3, 목화아파트 5층 504호로 이용 중인 아파트입니다. 현재 소유자는 박석영이며 2023.07.14 소유권을 취득했고 등기부 기재 거래가액은 45,000,000원입니다. 현재 살아 있는 담보권은 확인되지 않고, 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025.04.23 파산채무자 공은경의 파산관재인 명의 45,000,000원 가압류입니다. 이후 우리카드·KB국민카드·삼성카드·우리은행·서울신용보증재단·하나카드의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 소멸형이라는 것과 점유·임대차까지 확정적으로 안전하다는 것은 다른 문제입니다. 감정평가 현장조사에서는 폐문부재 및 이해관계인 부재로 상세한 내부구조와 임대차내역을 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 이 자료만으로 별도 점유자의 대항력 유무까지 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 웅천읍 대창리 441-3 5층 504호 · 도로명주소 충청남도 보령시 웅천읍 방축길 76 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건 내 제5층 제504호 · 아파트 1개호로 이용 |
| 소유자 | 박석영 (2023.07.14 소유권이전, 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 37,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 5,780,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2025.04.23 갑구 5번 가압류입니다. 그 뒤에 설정된 우리카드·KB국민카드·삼성카드·우리은행·서울신용보증재단·하나카드의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 관련 근저당권도 2013.06.19 이미 말소되어 현재 부담으로 남아 있지 않습니다.
② 가격 점검 — 감정가 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 37,100,000원으로 감정가 53,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰에 따른 가격 하락은 분명하지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 가격 수준을 직접 비교할 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 37,100,000원 | 36,032,200원 | 83,678,202원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 25,970,000원 | 25,102,540원 | 94,607,862원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 18,179,000원 | 17,451,778원 | 102,258,624원 |
등기부상 과거 거래가액은 2014.09.12 공은경 취득 당시 45,000,000원, 2023.07.14 박석영 취득 당시에도 45,000,000원입니다. 다만 이 두 거래는 현재의 최신 시장가격을 대신할 수 없으므로, 최저가 37,100,000원이 현재 시세보다 낮다고 단정하는 근거로 사용하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,067,800원 |
| 갑구 5번 가압류 · 파산채무자 공은경의 파산관재인 | 45,000,000원 | 36,032,200원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 6,099,438원 | 0원 |
| 갑구 7번 · 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,930,375원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,282,556원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 31,584,929원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울신용보증재단 | 8,153,746원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,659,358원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,067,800원을 제외한 36,032,200원이 기준 가압류 채권에 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구액 119,710,402원 중 83,678,202원이 미배당으로 남지만, 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 “아파트 1개호”로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건 내 제5층 제504호입니다.
- 입지. 충청남도 보령시 웅천읍 대창리 소재 웅천중학교 남측에 위치하며, 주위는 주택·근린생활시설·농경지 등이 함께 있는 읍소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 단지 북측에는 폭 약 15m 내외, 동측에는 폭 약 8m 내외의 포장도로가 각각 소재합니다.
- 건물·설비. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호 등이며 기본적인 위생 급·배수·난방·소방설비가 구비되어 있습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 설비 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·교육환경 보호 관련 상대·절대보호구역·하수처리구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모·거래 참고. 목화 단지는 40세대이며 준공일은 1992.02.25입니다. 최근 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.0회이나 최근 낙찰금액은 확인되지 않아 환금성을 가격으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 현장조사상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자 등 대항력 판단 요소를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.04.23 갑구 5번 가압류가 기준이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당은 83,678,202원이지만, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
- 가격 검증. 최저가 37,100,000원은 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 건물 상태. 현장조사 당시 내부와 설비 작동상태를 직접 확인하지 못했습니다. 준공일 1992.02.25인 40세대 단지라는 점과 함께 내부 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 임대관계와 실제 가격”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2025.04.23의 45,000,000원 가압류를 기준으로 뒤의 가압류와 강제경매 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 임대차내역을 확인하지 못했고, 최근 시장가격을 직접 비교할 실거래 근거도 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 “최저가 37,100,000원이 감정가의 70%이므로 싸다”가 결론이 아닙니다. 권리 소멸 구조는 장점이지만, 임대관계와 실제 점유 상태를 확인하고 현재 시장에서 37,100,000원이 어느 수준인지 검증한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
