대전지방법원 2025타경16046. 보령시 웅천읍 대창리의 목화 아파트 5층 504호입니다. 현재 소유자는 박석영으로, 2023년 7월 7일 매매를 원인으로 45,000,000원에 취득했습니다. 이 물건에는 현재 존속하는 근저당권이 없고, 경매의 말소기준은 2025년 4월 23일 파산채무자 공은경의 파산관재인 가압류 45,000,000원입니다. 그 뒤 우리카드·KB국민카드·삼성카드·우리은행·서울신용보증재단·하나카드의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌으며, 제시된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조는 비교적 명확하지만 점유·임대차는 별도입니다. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였고 이해관계인을 만나지 못해 임대차내역을 확인하지 못했습니다. 따라서 신고된 임차인은 없지만 이를 곧바로 “점유자 없음” 또는 “대항력 임차인 없음”으로 확대 해석해서는 안 됩니다. 입찰 전 실제 점유자와 전입관계 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 웅천읍 대창리 441-3 5층504호 · 도로명 충청남도 보령시 웅천읍 방축길 76 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건 내 제5층 제504호 |
| 소유자 | 박석영 (2023.07.07 매매 · 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 5,780,958원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 목화 · 40세대 · 1992.02.25 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 근저당권은 없습니다. 과거 한국주택은행·국민은행의 근저당은 2013년 6월 19일 해지로 이미 말소됐고, 현 경매의 기준권리는 2025년 4월 23일 가압류입니다. 이 가압류 자체와 이후의 가압류·강제경매개시결정은 제시된 권리분석에서 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당 자료의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 53,000,000원, 현재 최저매각가도 53,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 단지 정보는 목화 40세대, 준공일 1992년 2월 25일로 확인되지만, 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다.
따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 실질취득액은 인수액 0원을 반영해도 53,000,000원이며, 이를 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 자료가 없으므로 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 결론은 유보해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,354,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 파산채무자 공은경의 파산관재인 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 6,099,438원 | 6,099,438원 |
| 갑구 7번 · 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,930,375원 | 546,562원 |
| 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,282,556원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 31,584,929원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울신용보증재단 | 8,153,746원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,659,358원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 예상배당 기준 총 채권액은 119,710,402원, 채권자 예상배당은 51,646,000원, 미배당은 68,064,402원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 보령시 웅천읍 대창리 소재 웅천중학교 남측에 위치하며, 주위는 각급 주택·근린생활시설·농경지가 소재하는 읍소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 단지 북측에는 폭 약 15m 내외, 동측에는 폭 약 8m 내외 포장도로가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 “아파트 1개호”로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건의 제5층 제504호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 소방설비가 구비되어 있으나 폐문부재로 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로2류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 교육환경 관련 상대·절대보호구역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 토지. 대지 2,183㎡, 평지·부정형이며 공시지가는 103,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 점검. 단지는 40세대이고 1992.02.25 준공입니다. 최근 매매금액 자료가 없어 실제 매수층과 거래 속도는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현장조사가 폐문부재였으므로 실제 거주자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인하세요.
- 전입관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대와 임차권 관련 원본을 확인해 대항력 가능성을 다시 검토하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 53,000,000원을 주변·동일 단지의 최신 실제 거래와 대조하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 42,400,000원, 2회 유찰 시 33,920,000원이나, 이는 감정가 할인 가격일 뿐 시세 할인율은 아닙니다.
- 설비 상태. 현장조사에서 내부 확인이 되지 않았으므로 난방·급배수·소방설비 정상작동과 내부 상태를 별도 확인하세요.
- 관리비·조세. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 관리비 부담 관련 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 진행 여부를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 점유와 가격은 확인”
이 사건의 등기 권리 구조는 분명합니다. 2025년 4월 23일 가압류가 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제시된 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리상 부담은 낮습니다.
하지만 여기서 바로 “안전하고 싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 현장조사가 폐문부재라 임대관계가 확인되지 않았고, 최근 실거래 가격도 없어 최저가 53,000,000원의 시세 적정성을 검증할 자료가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기상 소멸 구조를 확인한 뒤 실제 점유관계를 해소하고, 최신 거래를 확보해 입찰가를 별도로 검증하는 것입니다. 권리는 비교적 명료하지만, 점유와 가격은 아직 확인이 필요한 신건으로 보는 것이 적절합니다.
