수원지방법원 2024타경68915. 경기도 광주시 송정동 성진타운(438-4)의 전용 56.73㎡, 1층 102호 다세대주택입니다. 감정가는 147,000,000원이고 제공 회차의 최저매각가는 72,030,000원입니다. 현재 소유자는 김택현이며 2021.10.25. 매매로 155,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 등기부상 수많은 과거 근저당이 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 김혜지의 임차보증금 155,000,000원과 그 뒤 제출된 대항력 포기 확약입니다.
김혜지는 2021.08.30. 확정일자를 받고, 2021.10.04. 점유를 시작해 2021.10.07. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리는 2022.12.21. 포천세무서장의 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 원래 구조만 보면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 물건입니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 김혜지 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경68915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로349번길 46-12, 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.73㎡ · 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김택현 (2021.10.25. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,741,095원 |
| 말소기준 | 2022.12.21. 갑구 7번 압류 · 국(처분청 포천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수는 0원
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현 권리관계에서 말소기준은 2022.12.21. 압류이며, 2024.04.26. 압류와 2024.10.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 김혜지의 주택임차권입니다. 임차인은 전입·점유·확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로 원래는 대항력과 우선변제권을 함께 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜지 실제 임차인 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 2021.10.07 | 2021.08.30 | 2023.10.16 우선변제 | 대항력 有 승계 실질 0원 보증기관 중복 임차인 신고 아님 |
※ 확약을 반영하지 않는 기계적 배당계산에서는 김혜지 보증금의 미배당액 84,666,540원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 위 확약 때문에 이 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다. 확약의 효력은 김혜지 관련 권리에 한정됩니다. 본 자료상 실제 임차인은 김혜지 1명으로 확인되며, 별도의 확인되지 않은 점유·임차관계가 있다면 그 부분은 별도 판단 대상입니다.
② 시세 비교 — 46.5%라는 숫자보다 ‘거래 공백’을 먼저 봐야 한다
성진타운(438-4)은 10세대 규모이며 준공일은 2014.01.15.입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 전용 56.73㎡, 1층의 2021.10. 155,000,000원 1건입니다. 최저가 72,030,000원은 해당 비교가격의 46.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 56.73㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 비교값 | 56.73㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
숫자만 보면 실질취득 72,030,000원이 155,000,000원의 절반 아래라 가격차가 큽니다. 다만 가격 메리트를 강하게 평가하기에는 실거래가 단 1건이고 그 거래월도 2021.10.이라는 제약이 큽니다. 최신 거래가와 제공된 시세 평균은 모두 155,000,000원이지만, 거래 표본 자체가 하나라 현재 환금가격을 촘촘하게 확인해 주는 시장 데이터라고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,696,540원 |
| 1. 임차인 김혜지 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,741,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 김혜지 보증금 중 84,666,540원이 남지만, 2026.06.09. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 확약 반영 실질취득액은 최저매각가와 같은 72,030,000원입니다.
회차별 인수 계산 — 확약이 없었다면 인수액이 커진다
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 49% | 72,030,000원 | 84,666,540원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 39% | 57,624,000원 | 98,813,232원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 31% | 46,099,200원 | 110,130,586원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시청 북동측 인근. 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕의 지1층~4층 다세대주택 중 1층 102호입니다. 개별 난방, 위생·급배수, 소방, 공동현관 보안설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다. 토지는 남서측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 다세대주택 건부지입니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 소하천구역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 750,900원/㎡. 토지면적은 680.0㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 10세대 규모이고 실거래 표본은 1건입니다. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수 9.0회와 매각률 0%는 매도·재매각 유동성을 보수적으로 볼 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 핵심 권리해소 근거는 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 문구와 적용 대상을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 김혜지의 주택임차권등기는 2023.10.16. 접수됐습니다. 확약에 따라 미변제 시에도 말소해 주기로 한 내용이 실제 절차에서 이행되는지 확인이 필요합니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 가격이 낮아졌다는 사실보다 반복 유찰 사유가 중요합니다. 현장 접근성·내부상태·수요층·거래 가능성을 직접 점검해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2021.10. 155,000,000원 1건입니다. 이 한 건만으로 현재 적정 매도가를 확정해서는 안 됩니다.
- 점유관계 재확인. 자료상 실제 임차인은 김혜지 1명입니다. 확약은 이 임차인 관련 권리에만 적용되므로 현장 점유 상태와 원본 현황조사를 재확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역·소하천구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시가 있으므로 이용·거래에 미치는 구체적 효과를 관련 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수위험은 풀렸지만, 환금성이 남았다”
이 사건은 처음 보면 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 72,030,000원보다 훨씬 커서 전형적인 고위험 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 확약을 빼면 84,666,540원의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 확약을 전제로 한 실질취득은 최저가와 같은 72,030,000원이고, 비교 실거래 155,000,000원의 46.5%입니다. 다만 이 숫자만 보고 곧바로 “싸다”고 결론내리기에는 시장 근거가 얇습니다. 실거래는 1건뿐이고, 10세대 다세대이며, 경매는 9회 유찰됐고 동일 단지 통계의 매각률도 0%입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 투자 판단의 승부처는 환금성과 실제 매도가 확인입니다.
