수원지방법원 2024타경68915. 경기도 광주시 송정동 성진타운 1층 102호, 전용 56.73㎡ 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 “다세대주택으로 이용중”이고, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장 및 창고·농경지·임야가 섞인 주거지입니다. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 가격보다 임차권등기와 확약서입니다.
등기상 임차권자는 김혜지, 보증금은 155,000,000원입니다. 전입신고일은 2021.10.07, 확정일자는 2021.08.30이고, 임차권등기는 2023.10.16에 올라왔습니다. 데이터상 대항력은 “말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 여기에 비고상 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경68915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로349번길 46-12, 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.73㎡ · 1층 102호 |
| 소유자 | 김택현 (2021.10.25. 거래가 155,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (7회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,741,095원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기보다 확약서가 결론을 바꾼다
말소기준은 2014.01.24. 주민신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류, 근저당권, 경매개시결정, 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차권등기 자체는 보증금 155,000,000원의 큰 숫자라 부담스럽지만, 이 사건은 비고에 제출된 확약서 때문에 결론이 달라집니다. 확약서는 김혜지 임차권등기 건에만 적용되므로 이 임차인 인수는 실질 0원*입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
tenants 데이터 기준 실제 임차인은 김혜지 1명입니다. is_subrogation·is_guarantor가 모두 false이므로 보증기관 승계 중복신고로 보증금을 따로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜지 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 2021.10.07 | 2021.08.30 | 2023.10.16 | 대항력 없음 우선변제 승계 아님 |
*보증금 155,000,000원 임차권등기 자체는 존재하나, 비고상 확약서로 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 정리합니다. 데이터상 임대관계 미상 항목은 감정요항표에 별도로 표시되어 있으므로 원본 확인은 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래의 94.8%, 하지만 환금성은 약하다
성진타운(438-4)은 총 10세대, 사용승인일은 2014.01.15입니다. 동일 면적 실거래는 2021.10 1층 155,000,000원 1건만 제공되어 있습니다. 최저가 147,000,000원은 이 실거래의 94.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 56.73㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 155,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 실거래보다 낮습니다. 그러나 표본은 1건뿐이고, 단지는 10세대 다세대입니다. 또 complex_stats상 평균 유찰 횟수는 7.0회, 낙찰률은 0.0%로 잡혀 있어 환금성은 가볍게 볼 수 없습니다. 이 사건의 장점은 확약서로 인수위험이 줄어든 점이고, 약점은 닫힌 경매 가능성과 후순위 미배당, 저환금성입니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,858,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주민신용협동조합 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 남한산성새마을금고 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 남한산성새마을금고 | 2,400,000원 | 2,400,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 남한산성새마을금고 | 3,600,000원 | 3,600,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 남한산성새마을금고 | 42,000,000원 | 15,142,000원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 주식회사이엠론캐피탈 | 14,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 주식회사스타뉴캐피탈대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 11번 근저당권 · 주식회사스타뉴캐피탈대부 | 15,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,741,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 401,741,095원 중 채권자 배당은 144,142,000원, 미배당은 257,599,095원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 표시되어 있으나, 국세·지방세 압류의 당해세 여부는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시청 북동측 인근, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장 및 창고·농경지·임야가 혼재합니다. 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 1층 102호 다세대주택입니다. 위생 급·배수설비, 개별 난방설비, 소방설비, 공동현관 보안설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 750,900원/㎡이고 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 성진타운(438-4)은 10세대, 실거래 표본은 1건입니다. complex_stats상 평균 유찰 횟수 7.0회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 김혜지 임차권등기에 적용되는지 원본 비고와 제출서류를 대조하세요.
- 우선매수권·절차 확인. 신청채권자가 주택도시보증공사이고 전세보증금 회수형 구조입니다. 외부 낙찰 제한 가능성을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 0순위 차감으로 후순위 미배당이 변동될 수 있습니다.
- 가격 상한. 최근 실거래 1건은 155,000,000원, 현재 최저가는 147,000,000원입니다. 표본이 1건뿐이므로 수리상태·층·명도비용을 반영해 보수적으로 산정하세요.
- 명도와 임차권 말소. 확약서가 있더라도 실제 점유, 임차권등기 말소 시점, 인도명령 가능성은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반입니다 — 등기부·명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 살린 물건, 환금성이 깎는 물건”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 155,000,000원의 임차권등기 때문에 위험해 보입니다. 하지만 비고상 주택도시보증공사의 확약서가 있어 김혜지 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 그래서 권리의 핵심 위험은 크게 낮아졌습니다. 다만 여기서 바로 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 최저가 147,000,000원은 실거래 155,000,000원의 94.8%지만, 표본은 1건뿐이고, 10세대 다세대의 환금성, 7회 유찰 표기, 주택도시보증공사 신청채권 구조, 후순위 대규모 미배당이 남아 있습니다. 권리는 확약서로 방어, 투자는 절차와 환금성 때문에 보수. 이 물건의 결론입니다.