60,200,000원
대전지방법원 2025타경16093. 예산읍 산성리 주공아파트 103동 5층 503호입니다. 감정가는 86,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,200,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 이병관이며, 2019.03.04 거래가액 77,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부에서 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.01.12 국의 압류이고, 이후 2023.08.09 압류, 2024.09.04 주택임차권, 2025.11.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
핵심은 임차관계입니다. 등기상 한국토지주택공사 명의 주택임차권에는 1차 보증금 60,000,000원, 2차 보증금 63,000,000원이 기재돼 있지만, 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증금 대위·승계 건입니다. 두 금액을 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 더구나 이 임차권에는 2026.02.24 대항력 포기서가 제출돼 해당 승계 건은 매수인에게 실질적으로 인수되지 않습니다. 그러나 이 확약은 한국토지주택공사 건에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 산성리 103-1 주공아파트 103동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 아파트 단위세대 이용 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이병관 (2019.03.04 소유권이전 · 거래가액 77,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 64,170,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2000.05.17 |
① 권리 흐름 — LH 승계 건은 확약으로 인수 0원
말소기준은 2023.01.12 국의 압류입니다. 2023.08.09 추가 압류와 2025.11.06 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.09.04 등기된 한국토지주택공사 주택임차권도 데이터상 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에는 보증금 전액이 변제되지 않더라도 말소되고 매수인이 인수하지 않는다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 구조 — 실제 임차인 1명은 별도 확인 필요
임차 관련 기록은 두 줄이지만, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계이므로 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다. 이 별도 임차인은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
| 구분 | 점유 / 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 503호 전부 · 주거(임차권등기) | 기록상 有 | 미상 | 보증기관 승계 | 실질 0원 2026.02.24 대항력 포기서 |
| 명세서상 ‘내용없’ | 주거 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
③ 가격 판단 — 1회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 60,200,000원으로 감정가 86,000,000원의 70%입니다. 같은 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.0회, 매각률 0.0%, 평균 할인율 0.0%가 제시돼 있습니다. 다만 이 자료만으로 현재 주택의 실거래 시세를 확정할 수 없으므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,483,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 64,170,246원 | 58,716,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 60,200,000원 가정 시 신청채권자 청구액 64,170,246원 중 58,716,400원이 배당되고 5,453,846원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 그 자체로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 한국토지주택공사 임차권은 포기서로 인수 0원이지만, 별도 실제 임차인의 권리는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예산여자고등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 5층 503호이며 사용승인일은 2000.05.17입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 4차선 아스팔트포장도로, 동측·서측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 대체로 사다리형 토지이며 공시지가는 563,900원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대 관련 등기. 갑구에는 2022.11.16 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기 문구와 매각물건명세서 원문을 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도 실제 임차인 확인. 전입일·보증금·확정일자와 현재 점유자를 원문 서류와 현장조사로 확인해야 합니다. 이 부분이 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
- LH 승계 건 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계이므로 실제 임차인으로 별도 합산하지 않습니다.
- 대항력 포기서 적용범위 확인. 2026.02.24 포기서는 한국토지주택공사 임차권에만 적용됩니다. 다른 임차인까지 인수 0원으로 확대해석하면 안 됩니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 60,200,000원은 감정가의 70%지만, 확인 가능한 실거래 시세와 확약 밖 임차보증금이 확정되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 신청채권자 미배당 5,453,846원은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 원문 대조. 갑구 4-1의 민간임대주택등기 문구와 실제 매각조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약된 0원”과 “확약 밖 미상”을 분리해야 한다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 60,200,000원보다 확약대상 인수 0원과 실제 임차인 1명입니다. 한국토지주택공사 주택임차권은 2026.02.24 대항력 포기서 덕분에 보증금이 전액 변제되지 않더라도 매수인이 인수하지 않습니다. 이 부분은 명확합니다.
반면 별도의 실제 임차인은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 현 단계의 실질취득가는 60,200,000원 + 미상으로 보는 것이 보수적입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 확약 밖 임차관계를 먼저 확정한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 사건입니다.
