대전지방법원 2025타경16093. 예산읍 산성리 주공아파트 103동 5층 503호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 86,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 현재 소유자는 이병관이며, 2019.03.04 거래가 77,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매는 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정으로 진행되고, 청구금액은 64,170,246원입니다.
권리분석의 핵심은 단순히 배당표상 매수인 인수액 0원만 보는 것이 아닙니다. 등기된 한국토지주택공사 임차권에는 대항력이 있었지만 2026.02.24 대항력 포기서가 제출되어 해당 임차권은 매수인이 인수하지 않습니다. 그러나 이 확약은 그 임차권에만 적용됩니다. 별도로 확인되는 실제 임차인 1명은 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능 여부 자체가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 산성리 103-1 주공아파트 103동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 아파트 단위세대 · 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이병관 (2019.03.04 소유권이전 · 거래가 77,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 64,170,246원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2000.05.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권을 따로 본다
선언된 말소기준은 2023.01.12 갑구 7번 국 압류입니다. 이후 2023.08.09 압류와 2025.11.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2024.09.04 접수되었지만, 그 기초가 된 점유개시는 2018.07.02, 주민등록일자는 2018.07.13으로 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 원래는 대항력 검토가 필요한 권리였으나, 2026.02.24 제출된 대항력 포기서로 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 — 보증기관 중복신고를 합산하면 안 된다
| 구분 | 점유 / 신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 내용없 · 주거 | 미상 전입일 미상 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 503호 전부 · 임차권등기 | 포기 2026.02.24 포기서 | 미상 | 보증기관 승계 별도 보증금 아님 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기에는 임차보증금이 1차 60,000,000원, 2차 63,000,000원으로 기재되어 있지만, 보증기관 승계 신고를 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 86,000,000원, 시세 비교는 유보
현재 회차는 감정가의 100%인 86,000,000원입니다. 1회 유찰 시 68,800,000원, 2회 유찰 시 55,040,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액은 확인되지 않으므로, 이 사건에서는 86,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 64,170,246원 | 64,170,246원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,881,754원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 64,170,246원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 19,881,754원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 수치입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 86,000,000원 | 64,170,246원 | 0원 | 19,881,754원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 68,800,000원 | 64,170,246원 | 0원 | 2,991,354원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 55,040,000원 | 53,649,280원 | 10,520,966원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예산여자고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 5층 503호이며 사용승인일은 2000.05.17입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 아파트단지 남측으로 왕복 4차선 도로, 동측·서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 563,900원/㎡, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 주공 · 448세대 · 사용승인일 2000.05.17입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 임차인 확인. 보증기관인 한국토지주택공사를 제외한 실제 임차인 1명의 전입일·보증금·확정일자를 원본에서 확인해야 합니다.
- 확약 원본 확인. 2026.02.24 대항력 포기서의 적용 대상과 을구 5번 주택임차권 말소 조건을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 보증기관 대위·승계 신고를 별도 임차인 보증금으로 더하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.16 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등기상 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 평형 최근 시세 수치가 확인되지 않은 상태이므로 신건 86,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 않습니다.
- 회차별 배당. 2회 유찰 시 서울보증보험 주식회사 청구액 중 10,520,966원이 미배당으로 남는 시나리오입니다.
맺으며 — “확약 대상 0원”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건의 가장 중요한 구분입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 대항력이 있었지만 2026.02.24 포기서 때문에 미변제 보증금이 있어도 말소되고 매수인이 인수하지 않습니다. 이 부분만 보면 명확한 인수 0원입니다. 그러나 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인이 아니며, 별도의 실제 임차인 1명은 전입·보증금·확정일자가 모두 미상입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “확약 대상 권리는 정리됐지만, 전체 권리분석은 아직 닫히지 않았다”입니다. 신건 최저가 86,000,000원 자체만 보고 가격 메리트를 판단하기보다 실제 임차인의 대항력과 보증금부터 확인해야 합니다. 그 확인 전에는 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
