대전지방법원 2025타경504108. 대전 동구 성남동 501-9의 단독주택과 토지를 대상으로 하는 강제경매입니다. 등기상 현재 소유관계는 김영선 1/2, 김영준 1/2이고, 현재 경매개시결정은 김영준 지분에 기재되어 있습니다. 과거 근저당과 가압류는 이미 말소됐고, 현재 사건에서 기준이 되는 2025.12.23. 윤순예의 강제경매개시결정 이후 2026.01.08. 선경남의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 낙찰자가 떠안을 금전 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 “인수 0원”을 “완전한 단독소유 취득”으로 읽으면 안 됩니다. 매각비고에는 지분 매각임이 명시되어 있고, 공유자는 우선매수신고를 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 따라서 권리분석의 승부처는 선순위 임차인이나 근저당이 아니라, 낙찰 후 남게 되는 공유관계와 지분의 활용·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 성남동 501-9 · 대전광역시 동구 동서대로1652번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 토지 174.8㎡ · 지상 1·2층 단독주택 · 지하실 보일러실 및 창고 · 변소 및 창고 |
| 소유관계 | 김영선 지분 2분의 1 · 김영준 지분 2분의 1 |
| 매각구조 | 김영준 지분 강제경매 · 지분 매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 140,568,950원 / 140,568,950원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤순예 / 16,907,259원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 사용승인일 1984.09.29 · 벽돌 및 시멘트벽돌조 · 지상 2층 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 지분은 남는다
임차인 없음. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 현재 근저당권과 압류·가압류도 남아 있지 않고, 과거 토스뱅크주식회사와 주식회사 에스비아이저축은행의 가압류, 에스비아이저축은행의 종전 강제경매개시결정은 모두 말소되었습니다. 현재 2025.12.23. 윤순예의 경매개시결정이 기준이 되고, 그 뒤의 선경남 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 가격만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 140,568,950원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 112,455,160원, 2회 유찰 시 89,964,128원으로 계산됩니다. 세 시나리오 모두 예상 채권 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 140,568,950원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 112,455,160원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 89,964,128원 | 0원 | 0원 |
하지만 회차가 내려갈수록 숫자가 낮아진다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 지분 매각이므로 통상적인 단독주택 전체 소유권 가격과도 취득 단위가 다릅니다. 따라서 본 건의 가격 판단은 감정가 대비 유찰률만으로 끝낼 것이 아니라, 지분의 실제 활용 가능성과 공유관계까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,568,950원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,767,965원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 윤순예 | 16,907,259원 | 16,907,259원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 선경남 | 16,907,259원 | 16,907,259원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,986,467원 |
현재 최저가 140,568,950원 가정에서는 채권 총액 33,814,518원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 103,986,467원입니다. 예상 미배당 0원·매수인 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효촌마을아파트 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설·종교시설 등이 형성된 주거지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 이용. 지상 1·2층은 단독주택, 지하실은 보일러실 및 창고, 별도 변소 및 창고로 이용 중입니다. 기본적인 급·배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 174.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다. 평지·자루형이며 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 524,500원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 1984.09.29이며 벽돌 및 시멘트벽돌조 지상 2층 건물입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 단독주택·토지의 지분 매각이라는 구조 때문에 전체 소유권 매각보다 활용과 재매각 판단에서 공유관계의 영향을 크게 받습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 범위. 등기상 김영선·김영준이 각 1/2 지분이고 경매개시결정은 김영준 지분에 기재되어 있습니다. 매각물건목록에서 최종 매각 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 명시되어 있습니다. 외부 입찰자는 이 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 공유관계. 낙찰 후에도 다른 1/2 지분권자가 존재하는 구조입니다. 실제 사용·관리·처분 단계에서 공유관계를 전제로 판단해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 매각목록과 감정평가 대상 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가는 감정가와 같은 140,568,950원입니다. 단순히 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 지분 취득가치 자체를 따져야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 입찰 전 현황조사와 실제 점유상태를 다시 확인해 인도·사용에 필요한 절차를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각물건목록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 ‘무엇을 취득하는가’
이 사건은 금전권리만 보면 단순합니다. 임차인 0명, 예상 인수 0원이고, 현재 남아 있는 근저당이나 가압류도 없습니다. 그러나 경매의 대상은 김영준의 1/2 지분입니다. 김영선의 1/2 지분은 그대로 남고, 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있습니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 140,568,950원이고 아직 유찰도 없습니다. 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 전체 단독주택의 정상적인 소유권 취득과 동일하게 비교하면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 선순위 채권이 아니라 지분의 활용성·공유관계·우선매수 변수입니다. 따라서 결론은 금전 권리는 양호, 취득 구조는 신중입니다.
