대전지방법원 2025타경504108. 대전광역시 동구 성남동 501-9, 동서대로1652번길 31에 소재한 단독주택과 토지입니다. 감정평가상 건물은 1984년 9월 29일 사용승인된 벽돌 및 시멘트벽돌조 지상 2층 주택으로, 지하실과 변소·창고 등 부속시설도 확인됩니다. 소유권은 김영선과 김영준이 각각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 이번 경매는 김영준의 지분에 대한 강제경매입니다.

최저매각가만 보면 큰 폭의 가격 인하가 눈에 띕니다. 그러나 지분을 낙찰받으면 기존 공유자와 소유관계가 이어지고, 부동산 전체를 독자적으로 처분하거나 배타적으로 사용하기 어려울 수 있습니다. 이 사건의 투자 판단은 권리 소멸 여부뿐 아니라 지분가치·점유관계·공유물 분할 가능성·공유자 우선매수권을 함께 살펴야 완성됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 중요한 지분 강제경매

건물 등기부에는 과거 한국주택은행, 북대전신용협동조합, 성남동새마을금고의 근저당 설정 이력이 있습니다. 그러나 해당 근저당들은 모두 말소된 상태입니다. 토스뱅크와 에스비아이저축은행의 가압류도 해제되었으며, 에스비아이저축은행이 진행했던 종전 강제경매개시결정 역시 취하로 말소되었습니다.

현재 경매의 말소기준권리는 2025.12.23 접수된 갑구 10번 윤순예의 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.01.08 접수된 선경남의 갑구 11번 강제경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 이러한 경매등기의 소멸은 기존 공유자 김영선의 소유지분까지 없어지는 것을 뜻하지 않습니다.

② 가격 분석 — 49% 할인처럼 보여도 지분가치가 기준

현재 최저매각가는 68,878,000원으로 감정가 140,568,950원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰되면서 매각가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로 이 금액이 현재 지분의 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

최저매각가에 낙찰되고 배당 가정대로 인수할 금액이 없다면 매수인의 실질취득금액은 68,878,000원으로 계산됩니다. 다만 이는 취득세·등기비용·점유 정리비용·공유물 분할 관련 비용 등을 제외한 금액입니다. 지분매각에서는 매각대금만이 아니라 취득 후 공유관계에서 발생할 비용과 시간도 경제성에 중요한 영향을 줍니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,878,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 윤순예·선경남의 채권액을 각각 16,907,259원으로 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 선경남의 실제 확정 채권액 및 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아니며, 소유자 잔여액도 변동할 수 있습니다.

④ 회차별 배당 — 미배당과 매수인 인수는 다르다

현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 채권자에게 배당할 것으로 계산된 금액에 미배당이 발생하지 않습니다. 4회 유찰 시나리오에서는 1,071,802원의 채권자 미배당이 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 채권자의 미회수금액을 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 성남동 효촌마을아파트 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 종교시설 등이 혼재하는 주거지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통환경은 보통 수준으로 평가되었습니다. 다만 개별 토지의 접도·통행조건은 현장에서 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 1984.09.29 사용승인된 벽돌 및 시멘트벽돌조 지상 2층 단독주택입니다. 외벽은 석재 및 치장벽돌쌓기 등으로 마감되어 있고, 기본적인 급·배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다. 지하실은 보일러실과 창고로, 부속시설은 변소 및 창고로 이용되고 있습니다.
• 토지. 전체 필지면적 174.8㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 지형은 평지·자루형이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 524,500원/㎡입니다. 전체 필지면적과 경매 대상 지분면적을 혼동해서는 안 됩니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 교육환경보호구역에 해당합니다. 교육환경보호구역은 상대정화구역으로 별도 확인이 필요한 사항입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단독주택에 공유지분 매각이라는 조건이 결합되어 있습니다. 일반적인 전체 소유권 거래보다 매수자 선택의 폭이 좁을 수 있고, 공유자 협의·분할 가능성이 실제 환금성에 큰 영향을 줍니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 구체적인 매각 가능가격은 산정하기 어렵습니다.

⑥ 임차인·점유 및 공유관계

확인된 임차인 없음. 현재 권리분석상 신고된 임차인 및 인수할 임차보증금은 확인되지 않습니다. 그러나 이를 곧바로 주택 전체의 공실 또는 점유자 부재로 해석해서는 안 됩니다. 특히 공유자가 존재하는 단독주택이므로 실제 거주자, 점유 부분, 사용관계, 임대차 여부를 별도로 확인해야 합니다.

현재 등기상 공유자는 김영선(지분 1/2)과 김영준(지분 1/2)입니다. 이번 강제경매의 대상은 김영준 지분입니다. 공유자가 실제로 거주하거나 제삼자가 건물을 점유하는 경우, 낙찰 이후의 사용·명도 문제는 전체 소유권을 취득하는 경매와 다르게 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지분매각 범위 확인. 김영준의 1/2 지분만 매각됩니다. 토지·건물 각각의 등기부와 매각목록을 대조하여 취득하는 권리 범위를 정확히 확인하세요.
• 공유자 우선매수권 확인. 매각물건명세서에 1회 행사 조건이 명시되어 있습니다. 해당 회차의 우선매수신고 여부와 행사 가능 상태를 확인하세요.
• 공유관계 정리 계획. 다른 공유자 김영선과의 협의 가능성, 공유지분 매수·매도 또는 공유물 분할 가능성을 사전에 검토하세요.
• 점유·명도. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자가 없는지는 확인되지 않았습니다. 현장조사와 현황조사서를 통해 거주·사용관계를 확인하세요.
• 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이 있습니다. 부속시설의 현황, 경계, 소유관계 및 감정가 반영 범위를 확인하세요.
• 건물 상태. 사용승인일이 1984.09.29인 주택입니다. 지붕, 방수, 구조, 난방·배수설비의 현황과 보수 필요성을 직접 조사하세요.
• 토지 접근성. 자루형 토지와 도로접면 세로한면(불)이라는 조건이 있습니다. 차량 진입, 실제 통행로 및 통행권 문제를 현장에서 점검하세요.
• 배당채권 확인. 배당 시뮬레이션에서 선경남의 채권액은 윤순예와 동일하게 반영되어 있습니다. 실제 청구액·배당요구·우선순위를 원본 서류로 재확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율이 아니라, 실제 취득할 공유지분의 시장가치와 처분 가능성에 근거해 입찰 상한을 산정하세요.
• 원본 대조. 건물·토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 1/2 지분이 중요하다”

대전 성남동 501-9 단독주택·토지는 감정가 140,568,950원에서 2회 유찰되어 최저매각가 68,878,000원까지 내려왔습니다. 등기상 기존 근저당과 가압류는 정리되어 있고, 배당 계산상 매수인의 인수금액도 0원입니다.

그러나 이 경매의 성격을 결정하는 것은 낮은 최저가가 아니라 김영준 지분 1/2만을 취득하는 공유지분 매각이라는 사실입니다. 기존 공유자 김영선의 지분은 남고, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 외부 입찰자의 낙찰 여부에 영향을 줍니다. 여기에 주택의 점유 상태, 건물 노후도, 토지 접근성 및 지분 처분 가능성을 고려해야 합니다.

권리 인수금액은 낮지만, 취득 후 활용·환금성 위험은 높은 유형입니다. 실제 지분 시세가 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 투자매력을 판단해서는 안 됩니다. 종합적으로는 C등급의 신중 검토 대상입니다. 이 물건의 승부처는 얼마나 싸게 낙찰받느냐뿐 아니라, 낙찰 이후 공유관계를 어떻게 정리하고 지분을 실제 자산가치로 전환할 수 있느냐에 있습니다.