대전지방법원 2026타경3. 세종특별자치시 연서면 청라리 325-3의 단독주택입니다. 감정평가상 목조·흙벽돌조 철판지붕 단층으로, 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있고 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 조희윤이며, 2018.12.24. 소유권을 이전받은 날 같은 날짜에 오장근 명의의 채권최고액 22,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리이고 이후 2026.01.12. 오장근의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 등기 순위만 보면 매각으로 소멸하는 구조라 단순하지만, 매각물건명세서에는 별도로 “건물만 매각”이라고 명시돼 있습니다. 더구나 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있어, 이 사건은 일반적인 토지·건물 일괄매각 단독주택과 같은 방식으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경3 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연서면 청라리 325-3 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 목조, 흙벽돌조 철판지붕 단층 |
| 소유자 | 조희윤 |
| 감정가 / 최저가 | 40,670,680원 / 40,670,680원 (신건) |
| 청구액 | 22,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 태양광시설 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.12.24. 근저당
현재 소유자 조희윤은 2018.12.24. 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 오장근 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이며, 2026.01.12. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2018.10.22. 박공민 명의 가처분은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 매각조건 — 이 사건의 핵심은 ‘건물만 매각’
매각물건명세서의 핵심 문구는 세 가지입니다. 건물만 매각, 제시외 건물 포함, 제시외 태양광시설 제외입니다. 따라서 최저매각가 40,670,680원은 토지와 건물을 함께 취득하는 일반적인 단독주택 매각가격으로 해석해서는 안 됩니다.
해당 토지는 지목이 대, 면적은 325.8㎡이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다. 그러나 이번 매각은 건물만을 대상으로 하므로, 이 토지 정보는 건물의 대지 현황을 이해하기 위한 참고사항일 뿐 매각대상 토지를 함께 취득한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,670,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,132,072원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 오장근 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,538,608원 |
현재 회차 기준 오장근의 채권최고액 22,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 17,538,608원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 배당보다 대지 사용관계가 더 중요
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 40,670,680원 | 22,000,000원 | 0원 | 17,538,608원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 32,536,544원 | 22,000,000원 | 0원 | 9,550,886원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 26,029,235원 | 22,000,000원 | 0원 | 3,160,709원 |
유찰이 진행되어도 제시된 시나리오에서는 오장근의 22,000,000원 채권은 모두 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 낙찰가가 내려간다고 해서 법정지상권 불확실성이 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건의 가격 판단은 토지 사용권 관계를 확인한 뒤에 해야 합니다.
⑤ 건물·토지 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 목조, 흙벽돌조 철판지붕 단층이며 외벽은 황토 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 샷시창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 지붕은 와가지붕이나 현황은 철판지붕입니다.
- 토지. 지목 대 · 면적 325.8㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 133,500원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부 재확인. 토지가 매각대상에서 제외된 사건입니다. 매각물건명세서와 등기 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지·건물의 소유관계와 성립요건을 반드시 검토해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 구분. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 제시외 태양광시설은 제외됩니다.
- 지붕 현황 확인. 공부상 와가지붕과 현황 철판지붕 사이에 차이가 있으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 가격보다 권리 선확인. 예상 인수액이 0원이라는 사실만으로 안전한 물건으로 볼 수 없습니다. 대지 사용관계가 먼저입니다.
맺으며 — “말소는 단순하지만, 토지 사용권은 단순하지 않다”
대전지방법원 2026타경3은 등기 순위 자체는 어렵지 않습니다. 2018.12.24. 설정된 오장근의 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 그 다음입니다. 토지가 아니라 건물만 매각되고, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 제시외 건물은 포함되고 태양광시설은 제외되며, 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 낮은 인수액보다 대지 사용권의 법적 안정성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
