대전지방법원 2026타경3. 세종특별자치시 연서면 청라리 325-3의 단독주택입니다. 감정평가상 목조·흙벽돌조 철판지붕 단층 건물로, 현재도 단독주택으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2018.12.24. 설정된 오장근의 근저당권 22,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026.01.12. 같은 권리자가 임의경매를 신청했고, 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건을 일반적인 단독주택 경매처럼 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 “건물만 매각”이라고 명시되어 있고, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다. 즉 현재 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실보다, 낙찰 후 건물을 어떤 법적 관계 아래 존치·사용할 수 있는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경3 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연서면 청라리 325-3 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 단독주택으로 이용중임. |
| 건물 구조 | 목조, 흙벽돌조 철판지붕 단층 |
| 소유자 | 조희윤 |
| 감정가 / 최저가 | 40,670,680원 / 28,469,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오장근 / 22,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 태양광시설 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 그러나 토지 사용관계가 핵심
2018.12.24. 조희윤이 거래가액 40,000,000원에 소유권을 취득한 당일, 오장근 앞으로 채권최고액 22,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2026.01.12. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 앞서 2018.10.22. 박공민 명의 가처분이 있었지만 2018.12.24. 취하를 원인으로 2018.12.28. 말소됐습니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차관계가 확인된 것으로 단정하지 말고 현황과 점유관계를 별도로 대조해야 합니다.
② 가격·회차 비교 — 실거래 기준 없이 ‘70%니까 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 28,469,000원으로 감정가 40,670,680원의 70%입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 28,469,000원 | 22,000,000원 | 0원 | 5,556,558원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 19,928,300원 | 19,169,591원 | 2,830,409원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 13,949,810원 | 13,298,713원 | 8,701,287원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 오장근 채권 중 2,830,409원, 3회 유찰 시에는 8,701,287원이 미배당으로 남습니다. 다만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산되어 있습니다. 이 미배당액을 낙찰자가 떠안는 것으로 오해할 필요는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 912,442원 |
| 1. 근저당권 · 오장근 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,556,558원 |
현재 최저가 28,469,000원 가정 시 근저당권자 오장근의 채권최고액 22,000,000원은 전액 배당되고 소유자에게 5,556,558원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·대지 관련 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 목조, 흙벽돌조 철판지붕 단층이며 외벽은 황토 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 샷시창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 지붕은 와가지붕이나 현황은 철판지붕입니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물은 매각에 포함되고, 제시외 태양광시설은 제외됩니다.
- 대지 관련 참고. 관련 토지는 325.8㎡의 대이고 계획관리지역이며, 가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다. 다만 이 사건의 매각대상은 건물만입니다.
- 토지 형상·접면. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 공시지가. 관련 토지 공시지가는 133,500원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 매각물건명세서가 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부를 불분명으로 적시하고 있으므로, 토지와 건물의 소유관계 및 사용관계를 원본 서류에서 우선 확인해야 합니다.
- 건물만 매각 범위 확인. 토지는 매각대상이 아니며 제시외 건물은 포함, 제시외 태양광시설은 제외됩니다. 실제 현장에서 매각대상 경계를 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인하고 매각물건명세서·현황조사를 대조해야 합니다.
- 지붕 현황 확인. 공부상 와가지붕과 현황 철판지붕이 서로 다르므로 현황과 공부의 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 동일 조건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 할인율만으로 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
- 배당표 한계. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 토지 사용권을 먼저 본다”
현재 회차는 1회 유찰돼 감정가 40,670,680원에서 28,469,000원으로 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기부만 보면 말소기준 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 가격에서는 근저당권자도 전액 배당받습니다.
그러나 이 사건의 승부처는 30% 할인이나 근저당이 아닙니다. 건물만 매각되고 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큽니다. 여기에 임대관계도 미상이고 동일 조건의 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 현재 가격을 곧바로 “싸다”고 평가하기보다는, 토지 사용관계와 실제 점유·매각범위를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
