대전지방법원 2026타경28. 도안네거리 남서측 인근의 힐스테이트도안 102동 8층 801호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가 조사에서는 대부분 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가는 493,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 345,100,000원, 감정가의 70%입니다.
권리구조의 중심은 2023.09.25. 설정된 구봉신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 대전신용보증재단, 국민은행, KB국민카드의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경28 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 용계동 677-1 힐스테이트도안 102동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 대부분 주거용 이용 탐문 |
| 소유자 | 서성식 · 2023.09.25. 소유권이전 · 거래가액 379,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 493,000,000원 / 345,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구봉신용협동조합 / 303,227,655원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상29층 중 8층 · 사용승인 2023.05.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 서성식 명의로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 구봉신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2026년 설정된 세 건의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현식 | 2025.09.01 | 2026.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
김현식의 전입일은 2025.09.01.로 말소기준일인 2023.09.25.보다 약 2년 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.22. 접수됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 다만 현재 배당계산에서 매수인 인수금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,631,400원 |
| 2. 근저당 · 구봉신용협동조합 | 360,000,000원 | 339,468,600원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 67,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 11,324,070원 | 0원 |
| 5. 가압류 · KB국민카드 | 17,316,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 455,640,686원 중 채권자 예상 배당액은 339,468,600원, 미배당액은 116,172,086원입니다. 신청채권자 청구액은 303,227,655원이며 현재 회차 배당계산에서는 신청채권자 청구액을 충족합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 345,100,000원 | 339,468,600원 | 116,172,086원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 241,569,999원 | 237,388,019원 | 218,252,667원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 169,098,999원 | 165,931,613원 | 289,709,073원 | 미충족 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당액은 116,172,086원에서 218,252,667원, 289,709,073원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인 승계부담이 아니라 채권자 회수액 감소입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 현장 탐문에서는 대부분 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 도안네거리 남서측 인근, 업무시설·판매시설·근린생활시설이 혼재하는 성숙 중인 상가지대이며 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 북측·동측 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 지하5층·지상29층 철근콘크리트 구조, 사용승인일은 2023.05.23.이며 승강기·난방·지하주차장 등의 설비가 있습니다.
- 도로. 북측·동측 광대로변, 서측 중로변, 남측 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,667,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 한계. 소유자 및 이해관계인 부재로 내부는 건축물현황도·외부관찰·탐문조사를 참고해 평균적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 493,000,000원과 현재 최저가 345,100,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 입찰 전에 동일 건물·유사 호실 최근 실거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 원문 대조. 김현식은 대항력 없음으로 분석되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류의 세부 내용을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인이 현황조사 및 문건에 확인되므로 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 업무시설과 실제 이용. 공부상 오피스텔이지만 대부분 주거용으로 이용 중이라는 탐문 내용이 있으므로 실제 이용 상태를 재확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 직접 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비·설비상태를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 최종 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리분석 포인트는 비교적 명확합니다. 2023.09.25. 구봉신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김현식도 2025.09.01. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 현재 최저가 345,100,000원은 감정가의 70%지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 최종 판단축은 권리 인수보다는 345,100,000원의 실질취득가가 실제 시장가격과 어떤 관계인지, 그리고 내부 상태·점유 현황을 현장에서 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
