2,369,112,000원
대전지방법원 2024타경116521. 천안시 서북구 쌍용동 955의 토지와 5층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 제1종근린생활시설, 2층 제2종근린생활시설, 단독주택, 오피스텔로 이용 중이며 일괄매각입니다. 2018.06.11. 주식회사이레성건원이 소유권을 취득한 날 중소기업은행이 채권최고액 2,900,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
권리관계의 핵심은 후순위 등기보다 말소기준일 전후의 점유자입니다. 등기부의 임차권과 전세권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하지만, 현황조사·매각물건명세서상 (주)이레성건은 2018.04.17., 장명화는 2015.11.13. 전입해 말소기준일보다 빠릅니다. 두 임차인은 우선변제권 없이 대항력이 있는 것으로 정리되어, 배당에서 보증금을 받는 대신 각 10,000,000원과 50,000,000원을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경116521 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 955 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 제1종근린생활시설·제2종근린생활시설·단독주택·오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬라브)지붕 5층 · 사용승인일 2010.09.01. |
| 토지 | 583.3㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사이레성건원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,384,445,400원 / 2,369,112,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,363,489,655원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행
2018.06.11. 중소기업은행 근저당 이후의 경매개시결정, 천안시 압류, 이동현·전재연·이다혜·한찬희의 주택임차권 및 이태연의 전세권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 등기 자체가 후순위인지와 별개로 현황조사상 말소기준 이전에 전입한 점유자 2건은 대항력 문제가 남아 매수인 인수액이 발생합니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 60,000,000원이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)이레성건 | — | 2018.04.17. | 10,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 장명화 | 2층 | 2015.11.13. | 50,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 강혜미 | 5층 | 2022.01.21. | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강영일 | 2층 201호 | 2022.01.26. | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김옥선 | 1층 | 2019.02.25. | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장진한 | 2층 | 2023.12.26. | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동현 | 3층 일부 | 2021.04.13. | 60,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전재연 | 4층 일부 | 2024.06.04. | 45,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이다혜 | 4층 403호 | 2018.11.27. | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한찬희 | 3층 일부 | 2022.11.22. | 55,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강우람 | 502호 | 2022.05.20. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김용호, 문희성, 정용진, 최지호, 최현묵, 허남훈, 김지원, 전현민, 배유진, 송소희, 진병찬, ERDENEBILEG ZOLJARGAL 등은 전입일이 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력이 없습니다. 일부는 보증금이 확인되지 않았으므로 점유 및 계약관계는 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 실질취득은 2,429,112,000원
감정가는 3,384,445,400원, 현재 최저매각가는 2,369,112,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건은 1층 근린생활시설, 2층 근린생활시설, 단독주택, 오피스텔이 한 건물에 섞인 복합 이용 부동산과 토지를 일괄매각하는 구조입니다. 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 2,369,112,000원 | 60,000,000원 | 2,429,112,000원 | 616,979,120원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,658,378,400원 | 60,000,000원 | 1,718,378,400원 | 1,320,605,384원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 1,160,864,880원 | 60,000,000원 | 1,220,864,880원 | 1,813,143,769원 |
대항력 임차인의 인수액은 현재 회차뿐 아니라 이후 회차에서도 60,000,000원으로 계산되어 있습니다. 따라서 유찰이 진행될수록 매각대금은 낮아지지만 낙찰자가 부담하는 총 취득원가는 항상 해당 회차 매각가 + 60,000,000원으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,369,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,091,120원 |
| 인수 · (주)이레성건 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장명화 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당 · 중소기업은행 | 2,900,000,000원 | 2,343,020,880원 |
| 을구 21번 전세권 · 이태연 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 26,091,120원을 제외한 2,343,020,880원이 중소기업은행에 배당되는 구조입니다. 채권액 합계 2,960,000,000원 대비 미배당은 616,979,120원이며, 대항력 임차인 보증금 60,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안봉서중학교 남동측 인근으로 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 형성된 상가혼용지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 제1종근린생활시설(HOLLYS COFFEE), 2층은 제2종근린생활시설(알을품은닭갈비·임시휴업), 나머지 부분은 단독주택·오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 583.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 857,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류와 소로3류에 접하고, 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·천안봉서중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2010.09.01.이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 2,369,112,000원만 보지 말고 인수액 60,000,000원을 더한 2,429,112,000원을 현재 회차의 기준 원가로 잡아야 합니다.
- 대항력 임차인. (주)이레성건과 장명화의 실제 점유상태·임대차 존속 여부·보증금 반환 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 점유. 강혜미와 강우람은 등기부상 권리자·채무자와 동일한 이름으로 관계인 또는 가장임차 가능성이 표시되어 있으므로 계약관계를 확인해야 합니다.
- 다수 점유자. 상가·주거·오피스텔이 혼합되고 여러 점유자가 조사되어 있어 명도 범위와 실제 점유 현황을 호실별로 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 각 부분을 분리해서 가격 판단하지 말고 전체 이용수익과 점유관계를 함께 봐야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권액 전액이 배당되지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 6천만원 인수
이 물건은 감정가 3,384,445,400원에서 한 번 유찰되어 최저가가 2,369,112,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석상 핵심 숫자는 단순한 70%가 아니라 60,000,000원입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 (주)이레성건과 장명화의 보증금을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 2,429,112,000원입니다.
후순위 임차권·전세권·압류는 매각으로 소멸하지만, 다수 점유자가 존재하고 상가·주거·오피스텔이 섞인 복합 이용 건물이라는 점까지 감안하면 권리가 단순한 물건은 아닙니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기보다는 인수금·점유관계·명도범위를 먼저 확정한 뒤 전체 취득원가를 기준으로 판단하는 사건입니다.
