대전지방법원 2026타경50. 금산읍 중도리 235-26의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층이고, 현재 1층은 사무소, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 195.5㎡, 지목은 대이며 제2종일반주거지역에 속합니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 541,687,200원입니다.
등기권리의 기준점은 2021.01.13. 설정된 인삼시장새마을금고 근저당 채권최고액 324,000,000원입니다. 이후의 금산군 압류와 김봉자 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 나효근의 전입일은 2021.01.12.로 말소기준보다 선행하며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인이라면 대항력에 따른 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 중도리 235-26 · 충청남도 금산군 금산읍 비호로 131-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 1층 사무소 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 195.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이유정 |
| 감정가 / 최저가 | 541,687,200원 / 541,687,200원 (신건) |
| 청구금액 | 279,461,310원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 누다락 감정평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 선순위 점유가 남는다
말소기준권리는 2021.01.13. 인삼시장새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 김봉자 근저당 220,000,000원과 2025.11.25. 금산군 압류, 2026.01.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 곽보현·이상길·김중기의 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 선순위 1명의 보증금이 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송경용 | 1층 | 2023.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나효근 | 미상 | 2021.01.12 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
송경용은 2023.04.07. 전입으로 말소기준인 2021.01.13.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 나효근은 2021.01.12. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 541,687,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,816,872원 |
| 1. 근저당 · 인삼시장새마을금고 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김봉자 | 220,000,000원 | 209,870,328원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 총액 544,000,000원 중 533,870,328원이 배당되어 10,129,672원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 임차인의 미상 보증금 역시 이 배당 계산에 포함되어 있지 않습니다.
④ 가격 — 실거래 비교보다 권리 확인이 선행
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 541,687,200원이 주변 시세보다 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 등기채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 541,687,200원 | 533,870,328원 | 10,129,672원 |
| 1회 유찰 · 80% | 433,349,760원 | 426,616,262원 | 117,383,738원 |
| 2회 유찰 · 64% | 346,679,808원 | 341,026,291원 | 202,973,709원 |
유찰로 최저가가 내려가더라도 이를 곧바로 “싸졌다”고 해석하면 안 됩니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 임차보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 그 계산을 할 수 없는 상태입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 1층 사무소, 2층 단독주택으로 이용 중인 2층 철근콘크리트 건물입니다.
- 주위환경. 금산고등학교 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 토지. 195.5㎡의 대지로 평지·세로장방이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 303,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물과 누다락도 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 나효근 임대차 원본 확인. 전입일 2021.01.12.의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 응찰가 계산 금지. 선순위 보증금이 미상이므로 최저가만으로 총 취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 송경용 점유 확인. 1층 점유자로 조사됐으며 전입일은 2023.04.07.로 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 금액에 따라 배당순위가 바뀔 수 있습니다.
- 복합 이용상태 확인. 1층 사무소·2층 단독주택이므로 현장 이용상태와 실제 점유구획을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 누다락이 매각에 포함되므로 현장 상태와 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 5.42억보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2021.01.13. 인삼시장새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 현재 회차의 등기채권 미배당도 10,129,672원입니다. 그러나 경매에서 매수인의 진짜 위험은 등기채권 미배당이 아니라 매수인이 떠안을 수 있는 선순위 임차보증금입니다.
나효근은 말소기준 하루 전인 2021.01.12. 전입했고 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 인수액도, 실질취득비용도, 신건 541,687,200원의 가격 적정성도 확정할 수 없습니다. 선순위 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 사건입니다.
