대전지방법원 2026타경63. 대전 유성구 도룡동 ‘도룡에스케이뷰’ 108동 6층 601호, 전용 84.9944㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김성규·한영화가 각 2분의 1 지분을 가진 공유 구조이며, 2016.11.14 매매를 원인으로 거래가액 505,570,000원에 취득한 등기가 2019.04.22 접수됐습니다. 권리분석의 기준은 2021.03.04 설정된 주식회사하나은행 근저당권 110,000,000원입니다. 이후 설정된 심용보의 전세권과 서울보증보험·전문건설공제조합의 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인입니다. 심용보는 2022.04.11 전입했고, 이는 말소기준일 2021.03.04보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없고, 2026.03.13 배당요구를 했습니다. 별도로 같은 심용보 명의의 전세권이 2023.10.13 등기되어 있고 전세금은 650,000,000원이지만, 이 전세권도 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 전세권 650,000,000원이 전액 배당되며, 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경63 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 도룡동 391 도룡에스케이뷰 108동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9944㎡ · 12층 건물 중 6층 601호 |
| 소유자 | 김성규 2분의 1 · 한영화 2분의 1 |
| 취득 등기 | 2019.04.22 소유권이전 · 2016.11.14 매매 · 거래가액 505,570,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,128,000,000원 / 1,128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 100,827,109원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2021.03.04 주식회사하나은행 근저당권입니다. 심용보의 전세권은 2023.10.13 접수되어 후순위이고, 김성규 지분에 붙은 서울보증보험의 가압류 2건, 국의 압류, 전문건설공제조합 가압류와 2026.01.28 임의경매개시결정 역시 모두 말소기준 이후입니다. 등기 구조만 보면 매수인이 떠안을 후순위 등기 권리는 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심용보 | 108동601호 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건 가격
도룡에스케이뷰는 총 383세대, 2018.08.27 사용승인된 아파트입니다. 전용 84.89~84.99㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 1,087,500,000원이고, 가격 판단에서 우선할 최근 12개월 11건 평균은 1,088,181,818원입니다. 현재 최저매각가 1,128,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.99㎡ | 11 | 1,200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 2 | 1,050,000,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 8 | 1,080,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 12 | 1,100,000,000원 |
| 2025.09 | 84.89㎡ | 11 | 1,100,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 4 | 1,050,000,000원 |
| 2025.08 | 84.89㎡ | 9 | 1,050,000,000원 |
| 2025.07 | 84.89㎡ | 12 | 1,050,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 5 | 1,030,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 2 | 1,020,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 1 | 1,240,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 11 | 1,080,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 1,088,181,818원 |
최근 실거래 최저는 1,020,000,000원, 최고는 1,240,000,000원이고, 최신 거래는 2026.05의 1,200,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 1,128,000,000원은 최신 거래보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 높은 가격입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.8%로 소폭 상승이어서 하락장 신호는 아니지만, 최근 평균을 3.7% 웃도는 신건에 가격 가점을 줄 근거도 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,680,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 전세권 · 심용보 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 79,802,900원 | 79,802,900원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 94,178,280원 | 94,178,280원 |
| 6. 가압류 · 전문건설공제조합 | 663,910,500원 | 180,338,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 1,597,891,680원 중 1,114,320,000원이 배당되고, 미배당 483,571,680원이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,128,000,000원 | 1,114,320,000원 | 483,571,680원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 902,400,000원 | 890,976,000원 | 706,915,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 721,920,000원 | 712,300,800원 | 885,590,880원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 늘어나지만, 제공된 회차별 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 인수액이 붙는 구조가 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득가를 좌우하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트 1개호로 이용 중입니다. 도룡에스케이뷰는 총 383세대이며 본건은 108동 6층 601호입니다.
- 입지. 대전광역시 유성구 도룡동 연구단지네거리 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 인근 대로변에 시내버스승강장이 있으며, 편의시설 접근성을 포함한 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 2018.08.27 사용승인됐으며, 승강기·난방·소화전·화재탐지 및 경보·출입문통제·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도룡재정비촉진지구·국가산업단지·연구개발특구 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,689,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지로 조사됐습니다.
- 환금성. 동일 면적대 실거래가 12건 확인되고 최근 12개월 평균은 1,088,181,818원입니다. 최근 구간의 가격 추세는 이전 구간 대비 +0.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 1,128,000,000원은 최근 12개월 평균 1,088,181,818원의 103.7%입니다. 권리가 깨끗해도 현재 회차 자체가 저가 매수 구간이라고 단정하지 마세요.
- 임차인·전세권 구분. 심용보의 전입은 2022.04.11로 대항력이 없고, 별도의 650,000,000원 전세권도 말소기준 이후라 매각 소멸합니다.
- 배당요구 확인. 심용보는 2026.03.13 배당요구를 했습니다. 임차보증금과 확정일자는 별도로 확인해 실제 배당관계를 최종 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 등기부에는 김성규 지분에 대한 국의 압류가 존재합니다. 실제 배당 단계에서는 당해세 등 세금 관계가 배당순위와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부는 건축물현황도면·인근 탐문·외부관찰을 통한 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.04 하나은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 심용보의 전입과 650,000,000원 전세권을 포함한 주요 후순위 권리는 모두 그 이후입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 최저매각가 1,128,000,000원은 최근 12개월 평균 1,088,181,818원의 103.7%로 이미 평균 시세 이상입니다. 최신 2026.05 거래 1,200,000,000원이 있어 상단 가격도 확인되지만, 그것만으로 신건 가격을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 권리 리스크는 낮고, 가격 메리트는 제한적. 이 물건은 ‘인수 위험을 피하는 것’보다 ‘최근 거래 범위 안에서 얼마에 취득하느냐’가 핵심입니다.
