대전지방법원 2026타경98. 세종 어진동 ‘호수의아침’ 7층 717호로, 사건상 용도는 아파트이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가장 먼저 남아 있는 담보권이 아니라 2024년 1월 22일 등기된 임차권입니다. 임차인 이은지는 보증금 100,000,000원, 전입 2022년 1월 21일, 확정일자 2021년 12월 10일이며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
말소기준권리는 2024년 8월 1일 세종세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입일과 임차권 관련 권리는 이보다 앞서 있으므로 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 85,000,000원에서 임차인 예상배당은 83,070,000원, 미배당 잔액은 16,930,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경98 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 7층 717호 · 세종특별자치시 가름로 253 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 17층 중 7층 |
| 소유자 | 한해란 (2022.05.30. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 114,134,740원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 공시지가 | 3,785,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.08.01. 갑구 6번 압류입니다. 그 뒤의 2026년 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 1번 주택임차권은 전입 2022.01.21., 확정일자 2021.12.10.으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 승계합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이은지 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.01.21 / 2021.12.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 16,930,000원 |
이은지는 배당요구를 했지만, 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 1,930,000원을 먼저 제외한 뒤 83,070,000원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 100,000,000원 중 남는 16,930,000원은 매수인이 인수합니다. 즉 현재 회차 실질취득은 85,000,000원 + 16,930,000원 = 101,930,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
호수의아침은 288세대, 2014년 10월 13일 준공 단지입니다. 면적이 매칭된 최근 거래 12건의 전체 평균은 82,037,500원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 84,600,000원이고, 최신 거래는 2026년 4월 72,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 비교 추세는 +5.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 17.43㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 17.83㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 17.83㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 17.83㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2025.05 | 17.83㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2025.03 | 17.43㎡ | 6 | 76,000,000원 |
| 2024.08 | 17.43㎡ | 4 | 79,450,000원 |
| 2024.07 | 17.43㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 2024.04 | 17.43㎡ | 8 | 82,000,000원 |
| 2024.04 | 17.83㎡ | 3 | 81,000,000원 |
| 2024.04 | 17.83㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2024.02 | 17.43㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 84,600,000원 |
현재 최저가 85,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 100.5%로, 최저가 단계부터 최근 평균보다 낮지 않습니다. 여기에 임차보증금 미배당 16,930,000원을 더한 실질취득 101,930,000원은 최근 12개월 평균보다 17,330,000원 높고, 최신 거래 72,000,000원보다도 크게 높습니다. 따라서 이 사건은 “85,000,000원짜리 물건”으로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 이은지 보증금 | 100,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이은지 | 114,134,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 임차보증금 미배당액은 16,930,000원이며 매수인이 인수합니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립세종도서관 남측 인근이며, 오피스텔·도시형생활주택·관공서·근린생활시설·공원·학교 등이 형성된 행정중심복합도시 내 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 간선도로 접근성을 감안한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 17층 건물의 7층 717호입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며, 서측 대로와 동측 포장도로에 접합니다.
- 관리비. 상당기간 관리비 등이 미납된 상태로 탐문됐습니다.
- 현장확인. 이용상태는 이해관계인 부재로 외부관찰·주변 탐문·관련 공부에 의해 평가돼 실제와 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 신건 85,000,000원에 인수 16,930,000원을 더한 101,930,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 68,000,000원에 인수 33,624,000원, 2회 유찰 시 54,400,000원에 인수 46,979,200원입니다.
- 임차권 원본 확인. 전입일·확정일자·배당요구·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인 이은지와 경매신청 채권자 이은지가 동일한 점에 대해 임대차와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 상당기간 관리비 미납 사실이 기재돼 있으므로 관리주체를 통해 체납 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 사건은 최저가만 보면 감정가와 같은 85,000,000원의 신건이지만, 대항력 있는 100,000,000원 임차보증금이 먼저 자리하고 있습니다. 현재 회차에서도 16,930,000원의 미배당 잔액을 인수해 실질취득이 101,930,000원이 되고, 최근 12개월 실거래 평균 84,600,000원을 웃돕니다. 1회·2회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지는 방향이므로 낮아진 최저가를 가격 메리트로 착각해서는 안 됩니다. 실질취득 기준으로는 시세 이상이고, 평균 유찰 횟수 5.8회와 관리비 미납·관계인 확인 이슈까지 있어 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
