대전지방법원 2026타경110. 대전 대덕구 석봉동의 통칭 ‘러블랑’ 다가구주택과 토지입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층으로, 2층에 4가구, 3층에 4가구, 4층에 3가구, 5층에 사무소 1가구가 이용 중입니다. 등기부의 말소기준권리는 2023.05.02 한밭새마을금고 근저당권 764,400,000원이며, 같은 날 설정된 후순위 근저당권 378,000,000원과 417,600,000원, 2026.02.20 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 근저당권이 아니라 임차관계입니다. 확인된 점유·전입자 가운데 다수는 2023.05.02 이후 전입으로 대항력이 없지만, 한지수는 2층 203호에 2021.03.04 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 가능 금액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경110 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 석봉동 179-35 러블랑주건축물제1동 · 대전광역시 대덕구 석봉로44번길 35-5 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 |
| 이용상태 | 통칭 러블랑 다가구주택 · 1층 계단실 · 2층 4가구 · 3층 4가구 · 4층 3가구 · 5층 사무소 1가구 |
| 토지 | 440.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 양민규 |
| 감정가 / 최저가 | 2,271,500,200원 / 1,590,050,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 1,337,194,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 확장형발코니 감정평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 한 명이 핵심
말소기준은 2023.05.02 한밭새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 나머지 근저당권과 2026.02.20 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 203호 양주희의 주택임차권은 2025.02.12 등기됐다가 2025.04.03 이미 말소됐습니다.
② 임차인 현황 — 실제 점유·전입자 14명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한지수 | 2층 203호 | 2021.03.04 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정희영 | 202호 | 2023.06.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이덕희 | 301호 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오푸름 | 201호 | 2023.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방도희 | 402호 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고종태 | 204호 | 2023.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미자 | 403호 | 2024.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신은정 | 302호 | 2024.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진경 | 303호 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배민수 | 403호 | 2025.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임지유 | 401호 | 2025.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성권 | 203호 | 2025.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박도원 | 501호 | 2026.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권명수 | 304호 | 2026.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
고종태·김성권·이덕희·방도희·정희영·오푸름은 배당요구가 확인됩니다. 나머지 후순위 전입자들도 말소기준 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않은 사람이 많아 실제 배당관계와 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,590,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,300,500원 |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 764,400,000원 | 764,400,000원 |
| 2. 근저당 · 한밭새마을금고 | 378,000,000원 | 378,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한밭새마을금고 | 417,600,000원 | 417,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,749,500원 |
제공된 배당 산정에서는 채권자 합계 1,560,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 11,749,500원이 남으며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 대항력 있는 한지수의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,590,050,000원 | 1,560,000,000원 | 0원 | 11,749,500원 |
| 2회 유찰 · 49% | 1,113,035,000원 | 1,099,504,650원 | 460,495,350원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 779,124,500원 | 768,933,255원 | 791,066,745원 | 0원 |
현재 회차에서는 세 건의 근저당권 채권최고액 합계 1,560,000,000원이 산정상 전액 배당됩니다. 하지만 한지수의 보증금은 별도 확인 대상입니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당으로 회수되지 않는 부분이 있다면, 낙찰가가 낮아질수록 그 미회수 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있으므로 단순히 유찰 횟수가 늘었다는 이유로 실질취득가가 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대덕구보건소 북동측 인근으로 다가구주택·단독주택·주거나지·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2023.04.27입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 440.5㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 631,100원/㎡이며 소로3류에 접합니다.
- 용도. 2층 4가구·3층 4가구·4층 3가구의 다가구주택과 5층 사무소 1가구로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한지수 보증금 확인. 2021.03.04 전입한 대항력 임차인의 임대차계약서·보증금·점유 지속 여부·배당 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 한지수에게 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 그 인수액을 더해 실제 취득부담을 계산해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 확인된 점유·전입자가 14명입니다. 대항력 여부와 별개로 각 호실의 실제 점유 및 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 203호 관계 확인. 한지수·양주희·김성권이 서로 다른 시점에 203호와 관련돼 있어 현재 점유자와 임대차 승계관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 배당 산정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위·금액을 재검토해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 확장형발코니도 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 볼 숫자는 2021.03.04
이 사건은 감정가 2,271,500,200원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,590,050,000원, 즉 70%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 모두 정리되는 구조이고 현재 배당 산정에서도 채권 미배당이 없습니다. 하지만 다가구주택 경매에서 더 중요한 것은 임차인입니다. 한지수의 2021.03.04 전입은 2023.05.02 말소기준보다 앞서고, 보증금이 미상입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “1회 유찰돼 70%가 됐다”가 아니라, 선순위 대항력 임차인의 보증금이 얼마이며 실제로 얼마가 배당되고 얼마가 남느냐입니다. 그 금액이 확인돼야 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 현재 정보만으로는 가격 메리트를 확정하기보다 선순위 임차보증금 확인이 먼저인 사건입니다.
