📉 34.3% 🛡️ 인수 0원 👥 임차인 3명 🔁 3회 유찰
대전지방법원 2025타경10958. 천안시 서북구 입장면 호당리 142-18 및 142-20과 관련된 건물·토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 사무실·보일러실·홀·현관·화장실·계단실·필로티, 2층 주택, 3층 주택으로 조사됐습니다. 등기상 핵심은 2013.11.27. 북천안신용협동조합의 채권최고액 429,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 존속 중인 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 물건의 성격입니다. 이미 3회 유찰돼 현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준이고, 매각물건명세서에는 재매각·일괄매각, 제시외 건물·수목·태양광설비 등이 포함된다고 적혀 있습니다. 따라서 낮아진 최저가만으로 ‘싸다’고 판단하기보다, 현장 상태와 일괄매각 범위·환금성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경10958 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 142-18 |
| 등기 대상 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 142-18, 142-20 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 이용상태 | 1층 사무실·보일러실·홀·현관·화장실·계단실·필로티 / 2층 주택 / 3층 주택 |
| 건물 | 일반철골구조 철근콘크리트(슬래브)지붕 3층 · 사용승인일 2013.11.12 |
| 토지 | 827.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 공시지가 75,800원/㎡ |
| 소유자 | 윤대근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 805,228,690원 / 276,193,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북천안신용협동조합 / 345,261,660원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.11.27. 북천안신용협동조합 근저당권입니다. 현재 등기상 존속하는 씨엔에스이엔지주식회사 가압류, 이용태 가압류, 신한카드 주식회사 가압류, 북천안신용협동조합의 임의경매개시결정, 천안시 압류는 모두 이보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 2013.11.19. 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 3명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 상진토건, 김용익 | 1층 | 2024.01.23 | 30,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)월드비젼산업개발, 윤대근 | - | 2016.03.08 | 5,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김완희 | 2층 | 2024.07.15 | 500,000원 | 50,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 3명입니다. 세 점유자의 전입일은 각각 2016.03.08, 2024.01.23, 2024.07.15로, 모두 말소기준일인 2013.11.27보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력이 없고, 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 805,228,690원, 현재 최저매각가는 276,193,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 193,335,100원, 5회 유찰 시 135,334,570원으로 내려갑니다.
다만 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 없으므로, 현재 최저가 276,193,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 검증할 수 없습니다. 특히 이 물건은 연립/다세대와 토지가 결합되고 1층 사무실·2~3층 주택으로 이용되는 형태라 단순 주택 실거래와 바로 비교하기도 어렵습니다. 유찰률 자체를 가격 메리트로 환산하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,193,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,666,702원 |
| 2. 근저당 · 북천안신용협동조합 | 429,000,000원 | 271,526,298원 |
| 3. 가압류 · 씨엔에스이엔지주식회사 | 713,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이용태 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,535,057원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가 276,193,000원에서 채권자 총 청구액은 1,242,135,057원, 예상 배당액은 271,526,298원, 미배당액은 970,608,759원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호당리마을회관 북서측 인근으로, 주변에 단독주택·농경지·조성 중인 전원주택단지·자연림 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 대로변에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용. 1층은 사무실·보일러실·홀·현관·화장실·계단실·필로티, 2층은 주택, 3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 철근콘크리트(슬래브)지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2013.11.12입니다.
- 토지. 827.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가), 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 설비. 전기설비, 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 태양광설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 재매각·일괄매각이며 제시외 건물, 수목, 태양광설비 등이 포함됩니다. 142-20은 142-18에 합병됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 사유 확인. 매각물건명세서에 재매각으로 기재돼 있으므로 이전 매각 과정과 현재 매각조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지와 제시외 건물, 수목, 태양광설비 포함 범위를 현장과 공부에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 1층과 2층 등에 점유자가 조사돼 있으므로 실제 사용 관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 주변 토지·건물의 실제 매매가를 별도로 비교해야 합니다.
- 용도지역 확인. 생산관리지역과 가축사육제한구역 저촉이 향후 이용·개발 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·체납 공과금 등 추정 배당에 반영되지 않은 비용 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 따로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.11.27. 북천안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 난점은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 805,228,690원에서 3회 유찰돼 276,193,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없습니다. 게다가 재매각·일괄매각, 제시외 건물·수목·태양광설비 포함, 사무실과 주택이 섞인 3층 건물, 생산관리지역이라는 조건이 동시에 존재합니다. 결론은 “권리는 정리형, 가격은 검증형”입니다. 낮은 최저가율만 보고 판단하기보다 현장·매각범위·주변 매매가를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
