대전지방법원 2026타경132. 죽동금성백조예미지 103동 18층 1803호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이주몽이며 2022.01.13. 매매를 원인으로 2022.03.22. 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 990,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2022.10.05. 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 846,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 설정된 박지성 근저당권과 케이뱅크 가압류, 현재 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건은 등기 순위만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 이성웅·이은서가 2022.05.23. 전입해 말소기준권리인 2022.10.05.보다 앞서기 때문입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 채권 배당 계산상 수치로만 보고, 실제 취득비용은 선순위 전입자 권리관계 확인 전에는 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인

말소기준은 2022.10.05. 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.06.18. 주식회사덴탈엔피엘대부로 이전됐고, 같은 날 고창군수산업협동조합을 채권자로 한 근저당권부채권 질권설정이 기재돼 있습니다. 말소기준 이후의 박지성 근저당권 200,000,000원, 케이뱅크 가압류 164,468,391원, 2026타경132 임의경매개시결정, 북대전세무서장 및 서초구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 점유·임차 관계 — 실제 확인 대상 3명

실제 확인 대상은 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김미소는 2024.10.21. 전입으로 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 표시됩니다. 반면 이성웅·이은서는 선순위 전입입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균과 최신 거래보다 높다

죽동금성백조예미지 동일면적 101.42㎡ 거래를 보면 전체 12건 평균은 860,833,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 자료가 중요합니다. 최근 12개월 9건 평균은 857,222,222원, 최신 2026.07 거래는 855,000,000원입니다. 현재 최저가 871,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.6%이고, 최근 거래 추세도 이전보다 -1.7%입니다. 전체 평균만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

특히 같은 18층 거래도 2026.06 870,000,000원, 2026.04 865,000,000원이 확인됩니다. 신건 최저가 871,000,000원은 이 거래들보다도 높은 수준입니다. 더구나 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실제 취득비용이 추가될 가능성까지 열려 있으므로, 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 871,000,000원 가정)

채권 총액 1,210,468,391원 중 예상 배당액은 859,890,000원, 미배당은 350,578,391원입니다. 이 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원만으로 실제 인수액을 확정하면 안 됩니다.

⑤ 회차별 배당 여력 — 유찰돼도 임차위험은 별개

유찰되면 등기상 채권의 미배당은 커집니다. 그러나 후순위 채권의 미배당 자체가 곧 매수인 인수로 넘어오는 것은 아닙니다. 이 사건에서 매수인이 따로 확인해야 할 핵심은 말소기준권리 이전 전입자 이성웅·이은서의 실제 임대차관계입니다. 보증금이 있다면 그 금액과 배당 여부에 따라 실제 취득비용이 달라질 수 있으므로, 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 죽동 소재 죽동초등학교 남측 인근. 단독주택·근린생활시설·학교·아파트단지가 혼재하는 주거지역이며 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정도 보통인 편입니다.
• 단지. 죽동금성백조예미지는 998세대이며 사용승인일은 2016.05.19.입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 27층 중 18층. 위생·급배수·승강기·난방·주차장·소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·연구개발특구 등에 해당하며 공시지가는 1,580,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 수차 방문에도 거주자가 부재해 내부 상태는 탐문조사 등을 감안해 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 원본 확인. 이성웅·이은서의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 무상임차각서의 효력 구분. 2026.04.17. 제출 자료는 무상임차각서입니다. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약과 동일하게 취급하지 마세요.
• 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 857,222,222원, 최신 거래 855,000,000원, 추세 -1.7%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 같은 층 거래 확인. 18층 거래는 2026.06 870,000,000원, 2026.04 865,000,000원입니다. 신건 최저가 871,000,000원은 이 거래들보다 높습니다.
• 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본으로 재확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 감정평가 당시 수차 방문에도 거주자 부재였으므로 현재 점유자를 직접 확인하고 명도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “신건 시세 이상 + 선순위 전입 미상”

이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 871,000,000원 신건 최저가가 최근 12개월 평균 857,222,222원의 101.6%로 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 최신 거래도 855,000,000원이고 최근 흐름은 -1.7%로 하락 방향입니다. 둘째, 말소기준권리보다 앞선 이성웅·이은서의 전입이 존재하지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 2026.04.17. 무상임차각서가 제출됐더라도 이를 근거로 인수위험을 확정적으로 0원 처리할 수 없습니다.

따라서 이 사건은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 실제 취득비용을 아직 확정할 수 없는 물건입니다. 선순위 전입자의 권리가 무상점유로 최종 확인된다 해도 현재 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 반대로 실제 보증금이 확인된다면 그 금액과 배당 결과를 반영해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 가격은 보류, 임차관계는 확인 필수. 원본 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.