대전지방법원 2026타경132. 죽동금성백조예미지 103동 18층 1803호, 동일 면적 실거래 기준 101.42㎡ 아파트입니다. 소유자 이주몽은 2022.01.13 매매를 원인으로 2022.03.22 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 990,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.10.05 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권, 채권최고액 846,000,000원입니다.
등기상 말소기준 이후의 박지성 근저당권, 주식회사케이뱅크 가압류, 현재 경매개시결정, 북대전세무서장 관련 압류와 서초구 관련 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부 바깥의 점유관계입니다. 이성웅·이은서는 모두 2022.05.23 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 이들을 단정적으로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 남아 있는 선순위 전입자로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경132 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 죽동 688 죽동금성백조예미지 103동 18층 1803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 27층 중 18층 · 아파트로 이용중 |
| 동일 면적 실거래 기준 | 101.42㎡ |
| 소유자 | 이주몽 · 2022.01.13 매매 · 거래가액 990,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 871,000,000원 / 609,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 713,861,021원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
말소기준은 2022.10.05 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 박지성 근저당권과 주식회사케이뱅크 가압류, 현재 경매개시결정 및 압류들은 매각으로 소멸합니다. 2026.06.18에는 이 말소기준 근저당권이 주식회사덴탈엔피엘대부로 이전됐고, 같은 날 고창군수산업협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 이 후속 등기는 말소기준일 자체를 바꾸지는 않습니다.
② 임차인·점유자 — 2022.05.23 전입 2명을 반드시 확인
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성웅 | 2022.05.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이은서 | 2022.05.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김미소 | 2024.10.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
따라서 현재 최저가 609,700,000원을 곧바로 ‘실질취득가’라고 볼 수 없습니다. 선순위 전입자에게 실제 반환해야 할 보증금이 존재하고 매각대금에서 배당되지 않는 구조라면 그 미배당분은 매수인의 경제적 부담으로 이어질 수 있습니다. 보증금이 확인되기 전에는 가격 메리트 역시 조건부로만 평가해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 충분히 낮지만 하락 추세도 확인
죽동금성백조예미지 동일 면적 101.42㎡의 실거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 860,833,333원이지만, 가격 판단은 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 857,222,222원, 최신 거래는 2026.07 855,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -1.7%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 101.42㎡ | 11 | 855,000,000원 |
| 2026.06 | 101.42㎡ | 18 | 870,000,000원 |
| 2026.05 | 101.42㎡ | 8 | 820,000,000원 |
| 2026.04 | 101.42㎡ | 18 | 865,000,000원 |
| 2026.03 | 101.42㎡ | 10 | 845,000,000원 |
| 2026.03 | 101.42㎡ | 14 | 930,000,000원 |
| 2026.02 | 101.42㎡ | 1 | 800,000,000원 |
| 2026.02 | 101.42㎡ | 25 | 880,000,000원 |
| 2025.09 | 101.42㎡ | 15 | 850,000,000원 |
| 2025.05 | 101.42㎡ | 25 | 850,000,000원 |
| 2025.04 | 101.42㎡ | 10 | 835,000,000원 |
| 2024.07 | 101.42㎡ | 27 | 930,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.42㎡ | 9건 | 857,222,222원 |
현재 최저가 609,700,000원은 최근 12개월 평균의 71.1%입니다. 같은 18층 실거래도 2026.06 870,000,000원, 2026.04 865,000,000원이 확인됩니다. 숫자만 보면 가격 격차는 분명합니다. 다만 최근 가격 흐름이 -1.7%이고, 무엇보다 선순위 전입자의 실제 보증금이 확인되지 않았으므로 이 격차 전부를 안전마진으로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 609,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,497,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 | 846,000,000원 | 601,203,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 박지성 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 164,468,391원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 1,210,468,391원 중 601,203,000원이 배당되고, 미배당은 609,265,391원입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자의 실제 승계액을 확정적으로 반영할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 선순위 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 609,700,000원 | 601,203,000원 | 609,265,391원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 426,790,000원 | 420,122,100원 | 790,346,291원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 298,753,000원 | 293,770,458원 | 916,697,933원 |
가격이 더 내려가더라도 이성웅·이은서의 실제 임대차관계가 확인되지 않는 한, 권리 리스크가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 특히 대항 가능한 임차보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아질수록 매각대금에서 충족되지 않는 부분과 매수인의 경제적 부담을 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 선순위 전입자의 보증금 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 27층 중 18층 1803호입니다.
- 입지. 대전광역시 유성구 죽동 소재 죽동초등학교 남측 인근. 단독주택·근린생활시설·학교·아파트단지가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 제반 대중교통사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 단지. 죽동금성백조예미지 998세대, 사용승인 관련 기준일은 2016.05.19로 확인됩니다.
- 거래. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며, 최근 12개월 9건 평균은 857,222,222원입니다. 다만 최근 구간은 이전 구간보다 -1.7%로 하락했습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 1,580,000원/㎡, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 내부는 수차 방문에도 거주자 부재로 탐문조사 등을 감안해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이성웅·이은서 임대차관계 확인. 2022.05.23 전입은 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 무상임차각서 원문 확인. 이주몽 작성, 이은서·이성웅 대상 무상임차각서가 2026.04.17 제출됐습니다. 문구와 작성 경위, 실제 점유관계 확인이 핵심입니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 전입자의 보증금이 확인되기 전에는 609,700,000원을 실질취득가로 고정하지 마세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 860,833,333원보다 최근 12개월 평균 857,222,222원과 최신 855,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -1.7%입니다.
- 권리이전 확인. 2026.06.18 말소기준 근저당권이 주식회사덴탈엔피엘대부로 이전됐고 고창군수산업협동조합 질권도 설정됐습니다. 현재 권리관계를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용·세금·임차인 관련 우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격 71.1%보다 먼저 볼 것은 선순위 전입 2명”
현재 최저가 609,700,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 857,222,222원의 71.1%입니다. 2026.06 같은 18층 거래가 870,000,000원, 2026.04 같은 18층 거래가 865,000,000원이라는 점까지 보면 표면적인 가격 차이는 큽니다. 다만 최근 시장은 이전 구간보다 -1.7% 하락했고, 이 사건에는 더 중요한 변수가 있습니다.
이성웅·이은서가 2022.05.23 전입해 2022.10.05 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 무상임차각서가 제출된 것은 분명한 완화 요소지만, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 상태에서 매수인 승계액을 0원이라고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 낮아졌지만, 선순위 전입자의 실체 확인 전에는 실질취득가가 확정되지 않는다”입니다. 권리관계가 해소된 뒤에야 현재 71.1% 가격이 실제 메리트로 바뀝니다.
