대전지방법원 2026타경167. 대전광역시 서구 복수동 95-1의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 1,081.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층/지상2층으로 단독주택 및 주차장으로 이용 중입니다. 김농희와 현동배가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 출발점은 2006.02.24. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 토지 대전광역시 서구 복수동 95-1이 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 주식회사신한은행 근저당권 2건, 황경운 근저당권, 권대율 가등기와 다수 압류·가압류가 이어지지만 제공된 권리판정에서는 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경167 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 복수동 95-1 · 대전광역시 서구 유등로17번길 83 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 주차장 |
| 토지 | 1,081.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지하1층/지상2층 |
| 소유자 | 김농희 2분의 1 · 현동배 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,247,891,800원 / 2,247,891,800원 (신건) |
| 청구금액 | 667,396,201원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목, 조경시설, 태양광발전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2006년 신한은행
말소기준권리는 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사신한은행 근저당권 74,400,000원·195,600,000원, 황경운 근저당권 1,200,000,000원과 권대율 가등기, 압류·가압류 및 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인 표기는 없지만 ‘미상’
확인된 임차인 표기는 없으나 감정요항표의 기타참고사항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 인수액 0원을 곧바로 점유·명도 리스크 0으로 확대 해석하면 안 됩니다. 실제 점유자와 임대차 유무는 매각물건명세서와 현황조사 내용을 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격·회차 — 신건 가격의 ‘저렴함’은 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,247,891,800원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득액 역시 2,247,891,800원입니다. 다만 실거래 비교값이 제시되지 않았기 때문에 이 금액을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,247,891,800원 | 958,205,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,798,313,440원 | 1,403,287,802원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,438,650,752원 | 1,759,353,864원 | 0원 |
회차가 내려가도 현재 계산에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 줄수록 채권자 측 미배당은 958,205,226원에서 1,403,287,802원, 1,759,353,864원으로 증가합니다. 이는 매수인의 추가 인수액이 아니라 후순위 채권자의 배당 부족으로 계산된 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,247,891,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 24,878,918원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 74,400,000원 | 74,400,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 195,600,000원 | 195,600,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 황경운 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주성신용협동조합 | 500,000,000원 | 153,012,882원 |
| 갑구 5번 가압류 · 광양시새마을금고 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8-1번 가압류 | 261,218,108원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,181,218,108원 중 예상배당액은 2,223,012,882원, 미배당은 958,205,226원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 복수동 방울샘어린이공원 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 건물은 단독주택 및 주차장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층이며, 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,081.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 689,200원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지·제2종일반주거지역·경관녹지와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 수목, 조경시설, 태양광발전설비가 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2022.06.30. 권대율 가등기는 말소기준 이후지만 종류 확인 필요로 표시돼 있으므로 관련 등기원인과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 조세압류 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 후순위 미배당액이 변동할 수 있습니다.
- 점유·임대차 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현재 인수액 0원만으로 명도·점유 리스크까지 없다고 단정하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 제시외 수목, 조경시설, 태양광발전설비가 포함됩니다.
- 가격 판단 분리. 신건 최저가는 2,247,891,800원이나 실거래 비교 근거가 없으므로 ‘감정가 대비 할인’만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·조세 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 확인 과제는 남는다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2006.02.24. 말소기준권리가 충분히 앞서 있고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 근저당·가압류·압류가 많아도 그것이 곧 매수인의 승계액으로 이어지는 구조는 아닙니다.
다만 등기 숫자가 많다는 사실보다 더 중요한 것은 세 가지입니다. 권대율 가등기의 종류 확인, 국세·지방세 압류 8건의 당해세 여부, 임대관계 미상 상태의 현장 확인입니다. 여기에 실거래 비교 근거가 없으므로 신건 최저가 2,247,891,800원의 가격 매력도 역시 별도 검증이 필요합니다. 결론은 권리구조는 인수 0원형이지만, 입찰 전 확인을 끝내야 비로소 안전도가 확정되는 사건입니다.
