대전지방법원 2026타경182. 세종특별자치시 아름동 세종시아카데미타워 1층 112호를 주소지로 하는 사건입니다. 매각물건명세서 비고와 감정평가 내용상 목록 1·2는 일괄매각되고, 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)인 112호·113호가 현황상 경계 구분 없이 일반음식점 ‘빠레뜨,한남’으로 이용되고 있습니다.
등기 흐름 자체는 단순한 편입니다. 2016.05.16 이은재에게 소유권이전이 이뤄진 같은 날 세종중앙신용협동조합이 채권최고액 453,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 2026.03.27 같은 금융기관이 임의경매를 신청했습니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 확인된 황소년은 2020.08.04 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 다른 점유 관련 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경182 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 아름동 1318 세종시아카데미타워 1층 112호 · 세종특별자치시 아름서길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 일반음식점(빠레뜨,한남) · 목록 1·2 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층 112호·113호 · 사용승인 2015.07.29 |
| 소유자 | 이은재 |
| 감정가 / 최저가 | 1,149,000,000원 / 804,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙신용협동조합 / 754,936,129원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.16 근저당권 · 세종중앙신용협동조합 · 채권최고액 453,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
2015.08.06 세종합동원상가주식회사 명의로 소유권보존 후 생보부동산신탁으로 신탁됐지만 해당 신탁등기는 2016.05.16 말소됐습니다. 같은 날 이은재에게 소유권이전이 이뤄지고 세종중앙신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2026.03.27 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 3건 중 2건은 대항력 판정 불가
| 이름·기재 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황소년 | 112호 / -- | 2020.08.04 / 미상 | 미상 | 2026.05.04 | 없음 | 미상 | 없음 산정 |
| 점포 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 부터 | 주거 | 미상 / 미상 | 0원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
황소년은 전입일 2020.08.04가 말소기준일 2016.05.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 나머지 두 기재는 전입신고일과 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 특히 보증금·전입일이 미상인 점유자는 ‘대항력 있음’으로 단정해서도, 반대로 ‘승계 없음’으로 확정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 804,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,443,000원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙신용협동조합 | 453,600,000원 | 453,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 340,257,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 453,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 340,257,000원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 754,936,129원이지만 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 453,600,000원이며 청구액 전부가 충족되는 것으로 계산되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 804,300,000원 | 453,600,000원 | 0원 | 340,257,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 563,010,000원 | 453,600,000원 | 0원 | 101,379,900원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 394,107,000원 | 387,789,502원 | 65,810,498원 | 0원 |
회차 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 0원입니다. 다만 가격이 내려간다고 해서 미상 점유관계가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 유찰률과 권리확정은 서로 다른 문제이므로, 최저가만 보고 점유 리스크를 할인해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아름고등학교 남서측 인근 세종시아카데미타워 1층으로, 주변에 대단위 아파트단지, 상업용·업무용 빌딩, 공공기관, 학교 등이 소재하는 일반상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 남측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 정류장·공익시설·편익시설 접근성을 고려한 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이지만 112호·113호가 경계 구분 없이 일괄로 일반음식점 ‘빠레뜨,한남’으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 4,036,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 소방, 주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 원문 확인. 황소년은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, ‘점포’·‘부터’로 기재된 두 점유 관련 사항은 전입일 등이 미상이라 대항력 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 황소년과 점포 기재의 보증금이 확인되지 않았습니다. 미상 보증금이 있는 점유자가 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖췄는지가 핵심입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1·2가 일괄매각이고 현황상 112호·113호가 경계 구분 없이 음식점으로 이용되고 있으므로 매각대상과 현황 이용범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)과 현황 일반음식점 이용 상태를 함께 확인하고 실제 사용·영업과 관련된 사항도 점검해야 합니다.
- 가격 단정 금지. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 이 수치만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 등기보다 점유확인이 승부처
이 사건은 2016.05.16 세종중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 회차 804,300,000원 기준으로는 근저당 453,600,000원이 전액 배당되며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 등기만 보면 구조가 복잡하지 않습니다.
하지만 점유관계에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 황소년은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 나머지 두 점유 관련 기재는 전입일과 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 따라서 현재의 실질취득 804,300,000원은 어디까지나 확인된 인수액 0원을 전제로 한 산정값입니다. 입찰 전 점유·보증금·전입관계를 원문으로 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
