대전지방법원 2026타경182. 세종특별자치시 아름동 세종시아카데미타워 1층 112호 사건입니다. 목록 1·2는 건축물대장상 제1종근린생활시설인 소매점이지만, 현재 112호와 113호가 경계 구분 없이 일괄로 일반음식점 ‘빠레뜨,한남’으로 이용되고 있습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,149,000,000원이며 매각기일은 2026년 8월 25일입니다.
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 소유자 이은재가 2016년 5월 16일 소유권을 취득한 날 세종중앙신용협동조합 명의의 채권최고액 453,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 상가의 점유·임차관계는 등기부만으로 결론낼 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경182 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 아름동 1318 세종시아카데미타워 1층 112호 · 도로명주소 세종특별자치시 아름서길 3 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 일반음식점(빠레뜨,한남) |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 112호와 113호를 경계 구분 없이 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층 112호·113호 · 사용승인일 2015.07.29 |
| 소유자 | 이은재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,149,000,000원 / 1,149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 세종중앙신용협동조합 / 754,936,129원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2016년 5월 16일 접수된 세종중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 453,600,000원이고 채무자는 이은재입니다. 같은 날 이은재의 소유권이전등기가 접수됐으며, 2026년 3월 27일 세종중앙신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기부상 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 확인되는 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 미상 기재를 해소해야 한다
| 성명·기재명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황소년 | 112호 | 2020.08.04 | 미상 | 2026.05.04 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 부터 | 미상 | 미상 | 0원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
황소년의 전입신고일은 2020년 8월 4일로 말소기준일인 2016년 5월 16일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 나머지 두 기재는 전입일과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 실제 임차인 수와 점유 범위도 원문 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 1,149,000,000원입니다. 직접 비교할 최신 실거래 지표 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없으므로, 신건 최저가가 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 특히 이 물건은 1층 근린생활시설이면서 112호와 113호를 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용하는 일괄매각 물건이므로, 개별 호실의 임대수익과 상가 거래사례를 기준으로 별도 가격 검증이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,149,000,000원 | 453,600,000원 | 0원 | 681,510,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 919,200,000원 | 453,600,000원 | 0원 | 454,008,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 735,360,000원 | 453,600,000원 | 0원 | 272,006,400원 | 0원 |
세 회차 모두 제공된 배당 산정상 채권 미배당과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 최우선변제와 당해세는 반영되지 않았으며, 미상 점유관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,890,000원 |
| 2. 근저당권 · 세종중앙신용협동조합 | 453,600,000원 | 453,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 681,510,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 13,890,000원과 근저당권 453,600,000원이 배당되고, 소유자에게 681,510,000원이 교부되는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 754,936,129원이지만 근저당권 배당은 채권최고액인 453,600,000원을 기준으로 산정됐습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아름고등학교 남서측 인근이며 주변에는 대단위 아파트단지, 상업용·업무용 빌딩, 공공기관과 학교가 소재하는 일반상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 남측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 112호와 113호는 제1종근린생활시설인 소매점으로 등재돼 있으나, 현재 경계 구분 없이 일반음식점 ‘빠레뜨,한남’으로 이용되고 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선 도로와 동측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지이며 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,236.9㎡이고 공시지가는 4,036,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 특화경관지구·지구단위계획구역이며 중로1류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소방설비와 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원문 대조. ‘점포’와 ‘부터’로 기재된 항목의 실제 성명, 점유 부분, 전입일, 확정일자와 보증금을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 황소년 배당관계. 2020.08.04 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구의 범위와 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 1·2와 112호·113호의 매각 범위, 호실별 등기 및 현황을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 경계·시설 확인. 두 호실이 경계 구분 없이 하나의 일반음식점으로 이용 중이므로 내부 경계, 설비 연결 상태와 원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,149,000,000원이 싸다는 근거는 없습니다. 동일 상권 1층 근린생활시설의 거래사례와 임대수익을 별도로 조사해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유는 아직 열려 있다
등기 권리만 놓고 보면 2016년 세종중앙신용협동조합 근저당권이 명확한 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 황소년 외 두 건은 전입일·확정일자·보증금과 실제 점유자 확인이 끝나지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 112호와 113호의 경계 없는 일괄 이용, 신건 최저가 1,149,000,000원의 가격 검증 문제까지 남아 있습니다. 결론은 등기 권리는 단순, 점유관계와 가격은 확인 후 판단입니다.
