대전지방법원 2026타경210. 금산군 복수면 수영리 277-2의 토지와 사무소·단독주택·창고 등을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 잡종지 4,624㎡이고, 감정 이용상태는 기호2 사무소, 기호3 단독주택, 기호3 부속건물 창고 등입니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물과 제시외 기계기구인 계근대도 포함됩니다.
등기 권리의 중심은 2023.04.17 설정된 탄동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 국의 압류, 신용보증기금·주식회사 하나은행· 농협은행 주식회사의 가압류, 금산군 압류, 대전신용보증재단 근저당 및 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기보다 먼저 확인해야 할 변수가 2007.07.09 전입된 천지자원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경210 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 복수면 수영리 277-2 · 충청남도 금산군 복수면 복수로 379 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무소 · 단독주택 · 창고 등 |
| 토지 | 잡종지 4,624㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박영선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,718,608,000원 / 1,718,608,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 탄동농업협동조합 / 925,758,134원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.17 탄동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 기계기구(계근대) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
과거 2022.02.16 주식회사하나은행 근저당권 600,000,000원은 이미 말소됐고, 2023.03.10 강제경매개시결정도 2023.04.17 취하 후 2023.04.19 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.04.17 탄동농업협동조합 근저당입니다. 그 이후 권리들은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천지자원 | 2007.07.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 크게 앞서 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당요구 여부와 배당 후 미회수 보증금, 매수인 승계액을 현재 수치로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 1,718,608,000원 또는 최저매각가 1,718,608,000원을 시장가격과 비교해 시세보다 싸다·비싸다고 단정할 수 없습니다. 더구나 선순위 가능 점유자의 보증금도 미상이라, 실제 취득비용은 낙찰가만으로 결정되지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,718,608,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,586,080원 |
| 2. 근저당 · 탄동농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 76,000,000원 | 76,000,000원 |
| 4. 근저당 · 대전신용보증재단 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 19,593,645원 | 19,593,645원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 37,506,493원 | 37,506,493원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 425,921,782원 |
배당 계산상 채권총액 1,273,100,138원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 425,921,782원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 천지자원의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 잔여와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다. 탄동농업협동조합 항목은 채권최고액 1,080,000,000원 기준으로 계산되어 있으며, 사건의 신청 청구금액은 925,758,134원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,718,608,000원 | 1,273,100,138원 | 0원 | 425,921,782원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,374,886,400원 | 1,273,100,138원 | 0원 | 85,637,398원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,099,909,120원 | 1,086,510,029원 | 186,590,109원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권총액 1,273,100,138원 중 1,086,510,029원만 배당되어 186,590,109원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 표에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼도, 선순위 가능 점유자인 천지자원의 보증금이 별도로 확인되지 않았으므로 실제 승계 위험까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 복수중학교 북서측 인근 2차선 도로변에 위치하며, 후면에는 단독주택·농경지가 있고 도로변에는 중소규모 공장·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호2는 사무소, 기호3은 단독주택, 기호3 부속건물은 창고 등입니다.
- 건물. 기호2는 경량철골구조 경량판넬지붕 단층으로 사용승인일은 2013.07.29, 기호3은 세멘벽돌구조 아스팔트슁글지붕 단층으로 사용승인일은 2001.12.13입니다.
- 토지. 4,624㎡ 잡종지, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 122,300원/㎡입니다.
- 제한. 토지 일부가 접도구역에 저촉되며, 가축사육제한구역·배수구역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 천지자원 보증금 확인. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 2007.07.09 전입은 선순위이나 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
- 배당요구·배당 가능액 확인. 배당 후 남는 보증금이 존재하는지에 따라 승계위험이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 제시외 기계기구인 계근대가 포함되는 사건이므로 현황과 매각범위를 대조해야 합니다.
- 접도구역 저촉 확인. 토지 일부가 접도구역에 저촉된다는 감정평가 내용을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없어 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 2007년 점유가 남는다”
이 사건은 말소기준권리 자체는 어렵지 않습니다. 2023.04.17 탄동농업협동조합 근저당 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 천지자원의 전입일은 2007.07.09입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력을 확정할 수도, 매수인 승계액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.
현재 최저가는 1,718,608,000원이고 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 신건 최저가가 싸다는 결론을 낼 근거가 없으며, 무엇보다 실제 취득비용은 천지자원의 보증금 확인 전까지 확정되지 않습니다. 등기 말소는 명확하지만 점유 리스크는 미확정. 이 물건의 입찰 전제는 가격보다 먼저 2007년 점유관계와 보증금의 실체를 확인하는 것입니다.
