대전지방법원 2025타경11484. 충청남도 천안시 서북구 업성동 53-10, 도로명 업성3길 153의 단독주택 + 토지입니다. 토지는 521㎡, 지목은 대(垈), 자연녹지지역·자연취락지구에 속하며 평지의 부정형 토지입니다. 건물은 2017.03.27 사용승인된 일반목구조 기타지붕 2층으로, 현재 1·2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
권리의 기준점은 2017.04.10 설정된 직산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이고, 이보다 뒤에 설정된 유호순 근저당권, 주식회사 에스엘플랫폼 가압류, 현재 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1층 임차인 유승희의 전입일은 2018.03.12로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 업성동 53-10 · 충청남도 천안시 서북구 업성3길 153 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 건물 1·2층 단독주택 이용 |
| 토지 | 521㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 기타지붕(목구조) 2층 · 사용승인일 2017.03.27 |
| 소유자 | 유태석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 667,563,700원 / 327,107,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 도회승 / 93,130,886원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 공시지가 | 355,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기 인수보다 현황 리스크가 크다
말소기준권리는 2017.04.10 직산농업협동조합 근저당권입니다. 2018.05.28 유호순 근저당권은 후순위이고, 2025.03.07 에스엘플랫폼 가압류와 2025.04.02 도회승의 강제경매개시결정, 2025.07.01 국민건강보험공단 압류도 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024년에 등기됐던 강제경매와 압류는 각각 취하 또는 해제로 이미 말소된 이력이 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승희 | 1층 | 2018.03.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
유승희의 전입신고는 말소기준권리보다 뒤인 2018.03.12이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 따라서 소액임차인 최우선변제가 실제 배당에 영향을 줄 가능성은 별도 점검 대상이지만, 현재 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 327,107,000원으로 감정가 667,563,700원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시 데이터상 3회 유찰 가격은 228,974,900원, 4회 유찰 가격은 160,282,430원입니다.
다만 이 물건은 동일 유형의 최근 실거래 비교 근거가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 ‘감정가 대비 49%’라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 단독주택과 521㎡ 토지의 결합 물건이고, 경계·진입로·인접토지 소송 이슈가 존재하므로 가격 판단은 현장 상태와 법적 관계를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,379,498원 |
| 1. 근저당 · 직산농업협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 근저당 · 유호순 | 50,000,000원 | 45,727,502원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스엘플랫폼 | 18,275,070원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 도회승 | 93,130,886원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 437,405,956원 중 예상 배당액은 321,727,502원, 미배당은 115,678,454원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 현황·소송·토지 리스크
- 인접토지 소송. 업성동 53-18과 관련한 토지명도 및 부당이득금 소송에서 소유자가 일부패소했고, 51㎡ 인도 및 부당이득금 반환 내용에 대해 대전지방법원 2025나202660 항소심이 진행 중입니다.
- 진입로 사용. 본건 토지 남측 일부가 인접대지 업성동 53-11의 진입로로 이용 중입니다.
- 인접토지 사용. 본건 토지 남동측에서는 인접토지 일부를 마당으로 확장해 사용 중인 상태로 조사됐습니다.
- 침범·시설 관계. 수목·담장·상하수도·기타 도로사용 관계가 외관상 분리돼 있지 않아 현지답사와 경계 확인이 요구됩니다.
- 재감정 의견. 타인토지를 침범한 조경시설은 평가대상에 포함되지 않았고, 타인토지상의 상하수도 배관은 민법상 사용권리와 건물 영향 정도 등을 고려할 때 감정금액에 미치는 영향이 미미하다는 감정인 의견이 있습니다.
- 일괄매각. 단풍나무·소나무 등 조경수와 조경석은 거래관행을 고려해 토지에 포함 평가됐고, 1층 외부 데크와 2층 발코니 부분도 건물에 포함 평가됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안업성초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성된 근교농촌지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 비행안전구역에 포함됩니다.
- 토지 형상. 521㎡의 평지·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 일반목구조 2층 단독주택으로 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 항소심 진행상황 확인. 대전지방법원 2025나202660의 진행 및 확정 여부, 51㎡ 인도 범위와 실제 현황을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 경계 현황 실측. 업성동 53-11 진입로 이용 부분, 업성동 53-18과의 경계, 남동측 마당 확장 부분을 현장에서 직접 확인하는 것이 핵심입니다.
- 시설 침범 확인. 수목·담장·상하수도 배관·도로사용 관계가 외관상 분리돼 있지 않으므로 현황과 사용관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 유승희는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 최우선변제 가능성과 실제 명도 상황을 점검해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 49%라는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 실거래 비교 근거 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 직산농업협동조합 근저당에는 업성동 53-10과 53-22 토지가 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 원본 서류와 공동담보 처분관계를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 땅의 경계는 단순하지 않다”
이 사건은 등기부상으로는 비교적 명확합니다. 말소기준보다 늦은 임차인 1명이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 그 바깥에 있습니다. 인접토지 51㎡ 인도와 부당이득금 반환을 둘러싼 항소심, 본건 토지 일부의 인접대지 진입로 이용, 인접토지와의 마당 확장, 수목·담장·상하수도·도로사용 관계가 한꺼번에 얽혀 있습니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없는 만큼 ‘싸다’는 결론보다 소송 결과와 실제 경계·사용관계를 확인해 낙찰 후 이용 가능한 범위를 확정하는 것이 먼저입니다.
