대전지방법원 2025타경11484. 천안시 서북구 업성동 53-10의 토지와 1·2층 단독주택입니다. 토지 면적은 521.0㎡이고, 건물은 2017.03.27 사용승인된 일반목구조 기타지붕 2층으로 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 유태석이며, 등기부상 최초 말소기준권리는 2017.04.10 직산농업협동조합 근저당권 276,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 유호순 근저당권 50,000,000원, 에스엘플랫폼 가압류, 현재 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기 순서가 단순하다고 해서 물건 전체가 단순한 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 인접토지 업성동 53-18과의 토지명도 및 부당이득금 소송에서 소유자가 일부 패소해 51㎡를 인도하고 부당이득금을 반환하는 내용이 있으며, 현재 항소심 대전지방법원 2025나202660 사건이 진행 중이라고 기재돼 있습니다. 또 본건 토지 남측 일부는 업성동 53-11의 진입로로 이용 중이고, 수목·담장·상하수도·기타 도로사용 관계는 외관상 분리돼 있지 않아 현장 확인이 특히 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준은 2017.04.10 직산농업협동조합 근저당권 276,000,000원입니다. 2018.05.28 유호순 근저당권 50,000,000원, 2025.03.07 에스엘플랫폼 가압류 18,275,070원, 2025.04.02 도회승의 강제경매개시결정, 2025.07.01 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2024년 두 차례의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음

유승희의 전입일은 2018.03.12로 말소기준권리인 2017.04.10보다 늦습니다. 따라서 이 전입자는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계와 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.

③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 보면 안 된다

감정가는 667,563,700원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 467,295,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 327,106,500원, 3회 유찰 시 228,974,550원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.

④ 인접토지 소송·경계 — 이 물건의 핵심 리스크

• 업성동 53-18 소송. 토지명도 및 부당이득금 소송에서 소유자가 일부 패소해 51㎡를 인도하고 부당이득금을 반환하는 내용이 있으며, 항소심 대전지방법원 2025나202660 사건이 진행 중입니다.
• 남측 진입로. 본건 토지 남측 일부가 인접대지 업성동 53-11의 진입로로 이용 중입니다.
• 경계·시설물. 일부 조경시설과 상하수도 배관의 인접토지 침범을 이유로 재감정 신청이 있었고, 감정인은 감정금액에 미치는 영향이 미미하다는 의견을 제시했습니다.
• 외관상 분리 어려움. 타인토지를 침범하고 있는 수목·담장·상하수도·기타 도로사용 등은 외관상 분리돼 있지 않아 현지 답사 등 철저한 사전 조사가 필요하다고 명시돼 있습니다.
• 일괄매각. 단풍나무·소나무 등 조경수와 조경석은 거래관행을 고려해 토지에 포함 평가됐고, 건물 1층 외부 데크시설과 2층 발코니 부분도 건물에 포함 평가됐습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 467,295,000원 가정)

현재 최저매각가 467,295,000원 가정 시 배당모형의 채권총액 437,405,956원은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 22,816,094원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 국민건강보험공단 압류의 구체적 채권액도 이 배당표에 나타나지 않습니다.

회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만 채권자 미배당액은 커집니다. 2회 유찰 시 매각가 327,106,500원에서 미배당 115,678,947원, 3회 유찰 시 매각가 228,974,550원에서 미배당 212,437,050원으로 계산돼 있습니다. 신청채권자 도회승의 청구금액 93,130,886원은 현재 회차에서는 전액 배당되지만, 2회·3회 유찰 시 시나리오에서는 배당액이 0원입니다.

⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 천안업성초등학교 동측 인근이며 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성된 근교농촌지대입니다.
• 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
• 건물. 일반목구조 기타지붕 2층으로 외벽은 스타코 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 마루 및 타일, 창호는 샤시창호이며 급배수·위생·난방설비가 돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(업성2), 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역)에 해당합니다.
• 토지. 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 355,000원/㎡입니다.
• 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상이며, 현황상 1층 전입자 유승희가 확인됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 항소심 확인. 대전지방법원 2025나202660 사건의 현재 진행상황과 판결·조정 결과를 확인하세요.
• 51㎡ 인도 범위 확인. 일부 패소 내용의 실제 위치와 본건 이용에 미치는 영향을 현황도·측량자료와 대조하세요.
• 진입로 확인. 업성동 53-11의 진입로로 이용되는 남측 토지 부분이 차량 진출입과 향후 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 수목·담장·상하수도. 인접토지 침범 여부와 철거·이설·사용권 문제를 현장에서 직접 확인하세요.
• 임차인 확인. 유승희의 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유상태를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 467,295,000원이 싸다는 전제 없이 인근 단독주택·토지 거래와 별도 비교하세요.
• 배당 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았다는 점을 감안하세요.

맺으며 — “권리 소멸”보다 “실제 토지 사용범위”가 중요하다

이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 정리돼 있습니다. 2017.04.10 직산농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 1층 전입자 유승희도 2018.03.12 전입으로 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 투자 판단의 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 인접토지 업성동 53-18과의 소송에서 51㎡ 인도 및 부당이득금 반환 문제가 발생했고 항소심이 진행 중입니다. 본건 남측 일부는 업성동 53-11의 진입로로 사용되고 있으며, 수목·담장·상하수도·도로사용 관계도 외관상 분리돼 있지 않습니다. 여기에 실거래 시세 비교자료까지 없으므로 1회 유찰·최저가 467,295,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 권리 소멸 여부보다 현장에서 확인되는 실제 토지 사용범위와 소송 결과입니다.